Voisinage : créer une ouverture dans les règles

Voisinage : créer une ouverture dans les règles

Si vous souhaitez éclairer un couloir sombre ou aérer une pièce sans ouverture, vous pouvez percer la façade de votre propriété… mais en observant certaines règles.

Être bien chez soi signifie, entre autres, demeurer à l’abri des regards indiscrets. Roger n’en avait pas conscience lorsqu’il a autorisé sa voisine à percer une fenêtre au premier étage de sa maison. Il s’agissait d’une amie d’enfance, il n’a pas osé s’opposer à sa demande. En effet, un accord commun des deux voisins permet de s'affranchir des obligations légales. Mais depuis, la maison a été vendue. Il est obligé de supporter les regards indiscrets des nouveaux propriétaires. Finis donc les bains de soleil et les repas de famille en toute tranquillité dans son jardin...

Des normes à respecter pour créer une fenêtre

Pour empêcher ce type de situation, le Code civil (articles 675 et suivants) impose le respect de certaines normes concernant l’aménagement de "vues", c’est-à-dire de fenêtres ou de toute autre ouverture (porte-fenêtre, vasistas, véranda, balcon, terrasse…).

La possibilité de réaliser une vue donnant chez le voisin doit avant tout respecter des règles de distance :

  • au moins 1,90 m pour une vue droite (celle qui permet de plonger le regard directement sur la propriété voisine sans avoir à se pencher ni à tourner la tête) ;
  • 60 cm pour une vue oblique ou latérale (vue qui, au contraire, nécessite de se pencher ou de tourner la tête pour regarder chez le voisin).

Mesurer la distance avec précision

Soyez cependant particulièrement minutieux dans vos mesures, tout se joue au millimètre près. La distance se calcule non de la fenêtre elle-même mais du parement du mur extérieur jusqu’à la limite séparative des deux propriétés. Et s’il y a un balcon, c’est à partir de l’extrémité extérieure de la balustrade ou du parapet (article 680 du Code civil).

Si les deux propriétés sont séparées par un grillage, vous ne rencontrerez aucune difficulté pour prendre vos mesures. Mais si les terrains sont séparés par un mur, l’exercice se complique. Si le mur vous appartient, vous devez intégrer son épaisseur dans vos calculs. Si le mur est la propriété de votre voisin, il ne faut pas en tenir compte. S’il s’agit d’un mur mitoyen, les cotes doivent intégrer la moitié de la largeur du mur.

Ouverture d'une fenêtre : exceptions et compromis aux distances légales

Les distances à respecter ne sont valables qu’entre propriétés privées contiguës. Peu importe alors que celles-ci se situent en ville ou à la campagne. Si votre terrain jouxte un espace public (par exemple, une rue ou un square), vous n’êtes soumis à aucune contrainte. Il en va de même si vous percez une lucarne ou une fenêtre donnant sur un mur aveugle ou un toit fermé (c’est-à-dire sans ouverture).

Si vous entretenez de bonnes relations avec votre voisin, il peut accepter que vous réalisiez une ouverture sans respecter les distances légales. Il vous faut alors absolument consigner votre accord amiable par écrit et le remettre à un notaire afin qu’il le publie à la conservation des hypothèques. En cas de vente de l’une ou l’autre des propriétés concernées, le nouvel acquéreur sera ainsi informé de la situation et ne pourra la contester.

 

À défaut, si les règles de distance ne sont pas respectées, votre voisin (ou son successeur) dispose de trente ans pour saisir le tribunal de grande instance afin d’obtenir l’obturation de la fenêtre réalisée illégalement. S’il ne réagit pas durant ce laps de temps, une véritable servitude de vue se crée qui ne pourra plus jamais être remise en cause.

Installer des "jours de souffrance ou de tolérance"

Il est parfois impossible de créer une fenêtre sans enfreindre la loi et risquer un procès avec son voisin. Seule solution : installer des "jours de souffrance ou de tolérance". Il s’agit d’ouvertures ne laissant passer que la lumière (et non l’air) au travers desquelles il est impossible de voir. Constituées obligatoirement de matériaux translucides (mais non transparents), comme par exemple une vitre en verre dépoli, elles doivent également être garnies d’une grille dont les mailles sont espacées au plus de 10 cm.

Plus respectueuses de l’intimité des voisins, elles ont l’avantage de ne pas être soumises aux règles de distance des autres ouvertures. Seule contrainte : elles nécessitent d’être placées en hauteur, à 2,60 m du sol pour une pièce au rez-de-chaussée et à 1,90 m du plancher pour une pièce à l’étage (article 676 et 677 du Code civil). Dans une cage d’escalier, la hauteur se calcule à partir de la marche se situant à l’aplomb de l’ouverture.

Ces jours peuvent être créés sur tout mur d’habitation et même sur un mur séparatif entre deux propriétés (à condition toutefois que la clôture soit privative et non mitoyenne). Leur taille n’est pas limitée. Attention tout de même… Rien ne s’oppose à ce qu’un voisin en colère édifie une construction neutralisant le jour que vous avez ouvert, et ce quel que soit le temps qui se sera écoulé depuis sa création.

Deux réglementations parallèles

Avant d’entreprendre vos travaux, n’omettez pas de consulter les règlements d’urbanisme locaux (plan local d’urbanisme, plan d’occupation des sols…), disponibles à la mairie. Ces derniers peuvent prévoir des distances ou des règles (taille des fenêtres, matériaux autorisés…) plus restrictives que celles définies par le Code civil. Il est alors impératif de les respecter.