Travaux : quel recours contre un voisin qui refuse le passage des ouvriers sur sa propriété ?

Nous avons un superbe terrain arboré de 2 200 m² clôturé par un grillage. A côté de notre terrain, il y a un immense champ. Nous venons d'apprendre que le champ va être vendu pour y faire un lotissement de parcelles de 500 m². Nous sommes écœurés de cette décision car cela signifie au moins quatre maisons le long de chez nous. Nous voulons donc protéger notre intimité en construisant un mur de clôture chez nous. Mais ayant déjà une haie plantée depuis plusieurs années, nous ne pouvons faire les fondations depuis notre terrain sans devoir enlever tous les arbres. Vu le prix des arbres, je ne veux pas prendre le risque de les faire mourir. Nous avons donc demandé à passer par le champ (non entretenu actuellement) du voisin pour faire les fondations avec un mini tractopelle. D'après le maçon, il n'y en a que pour deux jours. Ensuite, les ouvriers feront tout de notre côté. Le voisin refuse le droit de passage par méchanceté et jalousie. Nous ne savons pas quoi faire. Allons-nous devoir tout annuler ? De plus, concernant les futures maisons le long de notre terrain, avons nous le droit de demander à ce qu'il y ait le moins de fenêtres possibles de notre côté pour préserver notre intimité ? En effet, celles-ci donneront sur notre piscine.

Réponse de l'expert

La jurisprudence autorise habituellement un voisin à passer sur le terrain d’autrui, dans les conditions strictement nécessaires à la cause, lorsque les circonstances l’exigent, en l’absence même de servitude conventionnelle de passage (arrêt de la cour de cassation du 15 avril 1982). Cette autorisation relève alors de la servitude d’échelage, dite "tour d’échelle", qui, à l’instar de la servitude de passage, n’est qu’une occupation très temporaire du terrain voisin (arrêt de la Cour de cassation du 28 septembre 2005).

Toutefois, les juges sont assez restrictifs en ce sens qu’ils n’accordent ce "tour d’échelle" qu’aux constructions existantes, à l’exclusion des constructions nouvelles (jugement du TGI de Beauvais du 2 mars 1983, confirmé récemment par une réponse ministérielle du 28 février 2008 : n° 1316, JO Sénat Q., 28 février 2008, p. 387).
La reconnaissance d'un droit de tour d'échelle suppose, en outre, que soient réunies des conditions strictes :

  • les travaux doivent être indispensables,
  • ils ne doivent pouvoir être réalisés qu'à partir du fonds voisin,

qu’ils ne causent pas au voisin un préjudice disproportionné à leur intérêt.

C'est en tout cas le juge qui fixe les modalités du droit de passage qu'il accorde, notamment sa durée, son emplacement et l'indemnité éventuelle correspondante.

En outre, conformément à l’article 676 du code civil, le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres qu’à fer maillé et verre dormant. Ceux-ci ne peuvent être établis qu’à 2,60 mètres au-dessus du plancher ou sol de la pièce si elle est située au rez-de-chaussée, et à 1,90 mètre au-dessus du sol de la pièce si elle est située dans les étages supérieurs (article 677 du code civil).

Les jours ou ouvertures contrevenant à ces dispositions créent des servitudes de vues qui peuvent s’acquérir par titre ou par prescription trentenaire, étant continues et apparentes (articles 690 et suivants du code civil).

Aussi le propriétaire voisin de la construction est-il en droit de s’opposer à la construction qui contreviendrait à de telles dispositions.

Les règles applicables dépendent toutefois de la qualification de vue ou de jours de souffrance donnée à l'ouverture pratiquée. Il s'agit là d'une question de fait, soumis à l'appréciation souveraine des juges du fonds.

Néanmoins, il convient de signaler que certaines ouvertures ne sont qualifiées ni de vues ni de jours. Tel est le cas de vasistas ne permettant ni jet d'objet, ni vue directe (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 4ème civ 14 mai 1995). Les textes ci-dessus n'ont alors pas lieu de s'appliquer.

De même, selon les articles 678 et 679 du code civil, il est interdit d'aménager des fenêtres, portes, balcons, terrasses et autre saillies, donnant des vues sur les propriétés voisines à moins de respecter les distances suivantes:

  • vue droite : 1,90m ;
  • vue oblique : 0,60 m.

Les vues droites sont les ouvertures parallèles à la limite du fonds voisin, c'est-à-dire donnant directement sur celui-ci ; alors que les vues obliques sont des ouvertures perpendiculaires à la limite de ce fonds, c'est-à-dire donnant par côté ou de biais sur celui-ci.

Les distances se comptent depuis le parement extérieur du mur où l'ouverture est pratiquée.

S'agissant des ouvertures pratiquées sur un toit, la jurisprudence distingue deux situations :

  • soit, il s'agit seulement de petits vasistas, le toit est alors considéré comme étant sans ouverture (arrêt de la cour de cassation du 11 mai 1965). Les textes précités ne s'appliquent donc pas ;
  • soit, il s'agit d'une lucarne destinée à l'éclairage ou à l'aération de pièces sous combles, les distances légales doivent alors être respectées (arrêt de la cour de cassation du 6 décembre 1965).

Toutefois, selon la jurisprudence, un "velux" ouvrant et en verre transparent créé sur un pan de toiture constitue une vue droite dans la mesure où il permet d’atteindre visuellement un coin de la propriété voisine sans s’écarter de l’axe de cette ouverture (arrêt de la cour d’appel de Dijon, 13 novembre 1996).

En conséquence, selon la jurisprudence, les vues ouvertes, sans que les distances légales aient été respectées, doivent être bouchées à la seule demande du voisin, même en l’absence de préjudice et sans indemnité. Le juge peut, en effet, ordonner la suppression de la vue irrégulière sans avoir à établir la gêne observée et les troubles encourus pour le propriétaire du fonds voisin (arrêt de la cour de cassation du 29 avril 2002). Cette action se fonde sur les articles 676 et suivants du code civil.