Travaux dans la propriété limitrophe : mon voisin peut-il creuser mon terrain ?

Mon voisin, dont la maison est limitrophe, me demande de creuser une tranchée le long de son bâtiment dans mon terrain pour réaliser des travaux d'étanchéité (malfaçon de la part de son constructeur). Mon terrain est clôturé et arboré à cet endroit. Légalement peut-il m'obliger à réaliser ces travaux ?

Réponse de l'expert

Selon l’article 544 du code civil, "la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements".

Toutefois, un droit de passage momentané, appelé "tour d'échelle" a été consacré par les tribunaux lorsqu'il s'agit de réparer un mur ou la façade d'une maison et que ces travaux ne peuvent absolument pas être entrepris depuis le terrain sur lequel est implanté l'ouvrage.

Il s'agit d'un usage, analysé par la jurisprudence comme une contrainte de voisinage. Ce droit de passage est accordé en cas de réfection des immeubles et non en cas de construction.

Les conditions d'octroi de l'autorisation de passer sont, aux termes de la jurisprudence :

  • le caractère indispensable des travaux ;
  • la nécessité de passer sur le fonds d'autrui : elle ne doit entraîner l'autorisation de passage qu'en dernier lieu ;
  • l'adéquation entre la gêne ou le préjudice causé au voisin et l'intérêt de celui qui projette les travaux.

Ceci dit, ce tour d’échelle n’autorise qu’un droit de passage momentané sur la propriété voisine et en aucun cas la réalisation de travaux sur ladite propriété.

Ainsi, celui qui a édifié sa maison en limite de propriété, comme les dispositions du code de l’urbanisme l’y autorisent (article R.111-18), ne saurait contraindre le propriétaire du terrain voisin à réaliser une tranchée sur son propre fonds en vue de la réalisation de travaux de construction sans porter atteinte au droit de propriété de ce dernier.

Nul ne peut, en effet, être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité (article 545 du code civil).

Il est à noter que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (article 552 du code civil).

A ce titre, il convient de préciser que tout empiètement sur la propriété voisine, aussi minime soit-il, est interdit.

La notion d’empiètement concerne aussi bien les fondations empiétant sur le terrain voisin que l’avancée d’un toit surplombant le terrain d’autrui.

Ainsi, les fondations d’un pavillon qui dépassent la limite séparative de deux fonds constituent une emprise sur la propriété du voisin. En vertu des articles 552 et 545 du Code civil, la démolition de l’ouvrage réalisant une emprise en sous-sol doit être ordonnée (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 novembre 1978).

La jurisprudence impose donc la destruction de l’ouvrage qui empiète légèrement sur le terrain d’autrui, même si la bonne foi du constructeur est avérée (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 juillet 1969).

En tout état de cause, l’empiètement caractérise à lui seul une faute dont la réparation doit être la démolition (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 novembre 1992).