Servitude : mon voisin peut-il m'interdire le passage ?

Je voudrais racheter la maison de ma mère et pour y accéder il y a une servitude. Le voisin qui s'était déjà porté acquéreur de cette maison a laissé entendre que de toute façon il ne me laisserait pas le passage. En a-t-il le droit ?

Réponse de l'expert

Le propriétaire dont le fond est enclavé et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante pour l’usage de sa propriété, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner (article 682 du Code civil). La servitude de passage instituée par l'article 682 du code civil est une servitude légale à laquelle le propriétaire dont le fonds jouxte un terrain enclavé ne peut s'opposer.

"En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682" (article 685-1 du code civil), c'est-à-dire si ce fonds dispose d'une issue suffisante pour son utilisation normale (cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 mars 2003). Peu importe, à cet égard, que l'exercice de la servitude se soit prolongé pendant plus de trente ans (cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 mai 1975).

Mais ce texte est propre à la servitude de passage pour cause d'enclave et ne saurait s'appliquer aux servitudes conventionnelles (cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 mars 1977).

De telles servitudes ne sont pas éteintes par le désenclavement, ni par la disparition de leur mention dans les actes translatifs de propriété du fonds ; en application de l'article 706 du code civil, seul un non-usage trentenaire peut aboutir à l'extinction de cette servitude (Cour d'appel de Grenoble, 22 décembre 1982).

L’article 686 du Code civil précise que "il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue."

Il existe plusieurs modalités d’extinction des servitudes conventionnelles, mais celles-ci dépendent essentiellement du titre qui les a créés. Le premier mode d’extinction d’une servitude conventionnelle est celui prévu par l’article 705 du Code civil, c’est à dire la réunion dans la même main du fonds servant et du fond dominant.

Le deuxième mode d’extinction d’une servitude conventionnelle est la renonciation à la servitude par le bénéficiaire. Dans ce cas celle-ci doit impérativement être formalisée par un acte notarié.

Enfin le dernier mode d’extinction est le non-usage de la servitude pendant 30 ans. La jurisprudence, et notamment un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 17 février 1983 a précisé qu’il incombe au propriétaire du fonds dominant de démontrer que la servitude de passage, dont il n’a pas la possession actuelle, a été exercée depuis moins de trente ans. L’appréciation du non-usage dépend également de la formulation de l’acte instituant la servitude. Celle-ci peut en effet n’avoir été établie que pour un seul usage déterminé, dans ce cas une autre utilisation n’interrompt pas la prescription ; ou avoir été établie pour un usage déterminé et un droit de passage général du propriétaire et des visiteurs, en ce cas même la disparition de l’usage déterminé depuis plus de 30 ans ne fait pas disparaître la servitude conventionnelle.

Par ailleurs, une servitude de passage conventionnelle peut être réservée à certaines personnes ou être ouverte à toute personne se rendant chez le propriétaire du fonds dominant. Dans ce cas cette possibilité est précisée dans l’acte établissant la servitude.