Que faire contre la nuisance olfactive de votre voisin

Que faire contre la nuisance olfactive de votre voisin
Que faire contre la nuisance olfactive de votre voisin - © Vladimir Arndt

Les odeurs du voisinage peuvent déranger. Lorsque cette nuisance olfactive excède les inconvénients de la vie courante, elle peut être considérée comme un trouble anormal du voisinage. Des solutions existent, notamment pour les litiges entre particuliers.

Les contrariétés provoquées par les mauvaises odeurs figurent, après le bruit, au nombre des gênes les plus mal ressenties par le voisinage. C'est le cas de l'affaire qui vient en délibéré le 24 mars 2015 et qui oppose l'ex PDG de L'Oréal, Lindsay-Owen Jones au gérant d'un snack : en cause des odeurs de frites.

Une odeur de frites qui excéde les inconvénients de la vie courante

Contrairement à d’autres pollutions quantifiables, la mesure des nuisances olfactives se heurte à son caractère fortement subjectif. Or elles peuvent provoquer, pour ceux qui y sont confrontés, un véritable état de tension qui peut altérer la santé.

Elles proviennent de multiples activités : relents de la cuisine d’un restaurant, effluves d’animaux en appartement, émanations chimiques d’un atelier de réparation… Il n’existe pourtant aucune définition légale de ce que l’on considère comme une "mauvaise" odeur. À défaut de trouver une solution amiable avec le responsable de la gêne, on s’appuiera sur des textes généraux qui visent à limiter l’émanation d’émissions odorantes. Selon l'émetteur du trouble  :

  • la loi sur les installations classées ;
  • la règlementation en matière de dispositif d'aération et d'évacuation des odeurs ;
  • le règlement sanitaire départemental ou local.

Le juge saisi devra apprécier la nature du trouble en fonction de l'environnement urbain, rural (les odeurs dégagées par un silo mais qui n'excédent pas les normes couramment admises en zone rurale), ou commercial et des usages locaux. Les tribunaux rechercheront s'il y a inobservation d'une réglementation ou une faute.

Respecter la réglementation sanitaire entre particuliers

Confronté à un environnement malodorant, on cherchera d’abord à se procurer le règlement sanitaire local. Il faut savoir que le maire, en vertu de son pouvoir général de police, est en charge de la salubrité publique (article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales et son annexe) et, à ce titre, du respect, sur sa commune, du règlement sanitaire départemental pris par le préfet. On peut se le procurer auprès de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales

Il est constitué d’un ensemble de règles qui visent essentiellement à réduire les causes d’insalubrité. Les odeurs y sont donc indirectement prises en compte au travers des mesures concernant l’hygiène des locaux d’habitation, les conditions sanitaires d’exploitation des activités ne relevant pas des installations classées (restaurants, ateliers, garages) ou l’élimination des déchets.

Avant toute démarche, on se reportera donc à ce document afin de connaître les règles applicables en matière d’odeurs dans sa localité. Des arrêtés municipaux complètent souvent ce règlement. Sa violation, constatée par des agents assermentés (policier municipal, inspecteur de salubrité…), aboutit à des sanctions et des peines d’amende.

Ainsi, si un voisin a l’habitude d’attirer des pigeons sur ses fenêtres et de nourrir tous les chats errants, provoquant ainsi des relents putrides, un riverain sera en droit de demander au maire d’intervenir (article 26 du règlement sanitaire type). Il en va de même si un propriétaire est incommodé par des odeurs de poubelles provenant d’un immeuble voisin (article 77 du règlement sanitaire type).

Des inspecteurs de salubrité au nez fin !

Le maire dispose d’un pouvoir d’intervention pour faire cesser les nuisances olfactives, notamment en faisant vérifier le respect de toutes les prescriptions administratives. Pour cela, à la demande écrite d’un ou plusieurs habitants du quartier, il mandatera un inspecteur de salubrité du service communal d’hygiène et de santé afin qu’il constate la réalité et l’importance du trouble.

"En raison de l’absence de textes spécifiques, il est en pratique très difficile d’obtenir la disparition totale des odeurs gênantes. Aussi, nous contournons la difficulté en essayant de réduire les effluves malodorants", explique Gilbert Gault, au service communal d’hygiène et de santé de Lyon.

Pour cela, l’inspecteur de salubrité commence par rappeler à l’ordre l’auteur de la gêne. Si celui-ci ne veut rien entendre, il fait l’objet d’une mise en demeure de cesser la pratique à l’origine de l’odeur sous un délai déterminé (généralement de quelques jours à trois semaines). S’il persiste, il court le risque d’une convocation au tribunal de police, avec à la clé une amende correspondant à une contravention de 3e classe et sur saisine parallèle du tribunal d’instance, le paiement de dommages et intérêts au(x) plaignant(s).

C’est ainsi que le préfet de police de Paris a pu ordonner la fermeture d’un restaurant jusqu’à ce que des travaux de mise aux normes soient réalisés conformément à un arrêté du 31 juillet 1992, aux fins de faire cesser des nuisances olfactives dues à l’utilisation d’appareils de cuisson (Conseil d’État, 29 décembre 1999, n° 187660).

Si la commune ne dispose pas de tels services, il ne reste plus qu’à faire appel aux services de la Direction des affaires sanitaires et sociales, qui agit au nom du préfet. "L’anormalité du trouble est la condition indispensable à l’admission par les tribunaux du trouble de voisinage, mais encore faut-il s’entendre sur ce qui relève du supportable ou non", rappelle Me Denis Talon, avocat au barreau de Paris.

Excessive, la gêne est sanctionnée

La réalité de l’anormalité du trouble est une donnée fluctuante liée à la perception et à la tolérance de chacun. Une odeur peut être simplement dérangeante pour les uns quand d’autres la considéreront comme nauséabonde. L’appréciation de leur normalité et celle de leur seuil de tolérance s’évaluent donc au cas par cas.

Les juges retiennent en général l’environnement (quartier résidentiel ou industriel, centre-ville ou périphérie), la régularité et l’ancienneté du trouble. Ainsi, ils ont estimé normal de sentir les odeurs de poulet grillé provenant d’une rôtissoire installée sur le trottoir par les bouchers et charcutiers d’un quartier, car cela fait partie, selon eux, "des usages en milieu urbain, particulièrement dans les zones à forte densité commerciale".

En revanche, les émanations de la cuisine d’un restaurant situé au rez-de-chaussée d’un immeuble, perceptibles à l’étage en raison du mauvais aménagement du local (filtres de la hotte insuffisants et mal entretenus, ventilation faite en sens inverse), ont entraîné la condamnation d’un restaurateur pour trouble anormal de voisinage (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 juin 1997, pourvoi n° 95-10.152).

Priorité au premier installé

"Même en l’absence de normes, il demeure toujours possible d’envisager un contentieux lorsque la situation devient anormale. Le dommage suffit, indépendamment de la faute, voire de l’absence de violation de règlements ou d’autorisations administratives", précise Me Benoist Busson, avocat au barreau de Paris. Le propriétaire de plusieurs chiens a, par exemple, été condamné à réparer les troubles anormaux de voisinage résultant notamment des odeurs liées aux déjections de ses animaux sur le balcon de son appartement.

"Toutefois, les juges refusent généralement de reconnaître l’existence d’un trouble anormal de voisinage lorsqu’une personne vient s’installer à proximité d’une entreprise ou d’une exploitation par nature gênante et déjà existante", alerte-t-il. Ainsi, les juges ont estimé que, ayant acheté en 1994 un appartement situé au-dessus d’un restaurant ouvert depuis 1984 dans une station balnéaire renommée, les propriétaires ne pouvaient se plaindre des odeurs provenant de ce commerce dont l’équipement fut reconnu parfaitement aux normes. Même statut quo vis-à-vis d'un couple qui s'est installé à proximité d'une importante brasserie et qui se plaignait "selon les vents d'odeurs écreurantes".

Se ménager des preuves

Avant toute action en justice, on veillera à constituer un dossier complet attestant la réalité du trouble. Une action collective de plusieurs riverains allant dans le même sens renforce l'idée d'anormalité du trouble d'un atelier ou restaurant. Tous les types de preuve sont admis : pétition des voisins, attestations d’amis, constat d’huissier, certificats médicaux, photos, voire vidéos (notamment en cas de fumées), lettres de réclamation adressées à la préfecture ou au maire de la commune, rapport d’enquête d’un inspecteur de salubrité, sans oublier la copie des courriers recommandés de mise en demeure envoyés à l’auteur du trouble.

Sanctions variées

La réparation des nuisances se traduit souvent par le versement de dommages et intérêts ordonnés par les juges du tribunal d'Instance. Parallèlement, les tribunaux ordonnent d’autres mesures afin de faire cesser ou atténuer le trouble : réalisation de travaux afin de limiter la gêne. Ils sont allés jusqu’à interdire, par exemple, l’utilisation de sa cuisine à un restaurateur tant que les travaux réalisés ne seraient pas suffisants pour résoudre le problème.

En ce qui concerne les animaux gênants en appartement, une femme qui vivait avec cinq dogues allemands et un caniche a été condamnée à faire cesser les "odeurs pestilentielles persistantes" en éloignant ses chiens de son logement et à effectuer les démarches nécessaires afin de supprimer les odeurs nauséabondes sous peine d’une astreinte de 50 € par jour de retard.

Lorsque l’appartement du fautif relève d’une location, les tribunaux vont jusqu’à prononcer la résiliation pure et simple du bail. Tel a été le sort d’un locataire qui avait commis un abus de jouissance en persistant à vouloir héberger vingt-deux chats et trois chiens dans son appartement. Et ce malgré les interventions des services d’hygiène de la mairie et des services sociaux. Les voisins se plaignaient notamment de fortes odeurs d’urine d’animaux dans les parties communes.

Les restrictions du règlement de copropriété

Rien n’interdit à un copropriétaire d’exiger le respect des prescriptions du règlement de copropriété, y compris s’il ne justifie pas d’un préjudice personnel (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345). Il s’agit d’un véritable contrat qui s’impose à tous, copropriétaires comme locataires.

À défaut de clauses spécifiques, chaque copropriétaire (ou ses locataires) a à respecter la tranquillité de ses voisins. Un principe qui laisse aux tribunaux toute latitude pour sanctionner une gêne excessive. Le syndic est chargé de veiller au respect de ces clauses. Ainsi, l’exploitant d’un atelier de réparation de motos a été condamné sous astreinte à remettre les lieux dans leur état d’origine : le bruit et l’odeur provoqués par cette activité commerciale portaient atteinte à la destination d’habitation de l’immeuble.

Barbecue sur le balcon, gare aux abus !

L’utilisation d’un barbecue ne constitue pas, en principe, un trouble anormal de voisinage, le fumet de grillades n’étant qu’épisodique et leur direction dépendant souvent des conditions météorologiques. Mais gare à l’abus ! Surtout si les effluves s’en vont lécher les façades et s’engouffrent dans les fenêtres voisines. Dans un immeuble, le règlement de copropriété peut encadrer, voire interdire, l’usage du barbecue sur les balcons et terrasses. Le maire de la commune a pu également prendre un arrêté afin d’en fixer les conditions d’emploi.

Principales décisions citées

Fermeture d’un restaurant jusqu’à la réalisation des travaux de mise aux normes : arrêt du Conseil d’Etat du 29 décembre 1999, n° 187660.

Odeurs de poulet grillé tolérées en milieu urbain : arrêt de la cour d’appel de Versailles du 22 octobre 1986, Gresillon c/ Dubois.

Emanations de la cuisine d’un restaurant perceptibles à l’étage en raison du mauvais aménagement du local : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 11 juin 1997, pourvoi n° 95-10.152.

Déjections de plusieurs chiens sur le balcon d’un appartement : cour d’appel de Paris, 2ème chambre section B, 27 janvier 2005, Clermont c/ Synicia).

Obligation au fautif la réalisation de travaux afin de limiter la gêne : Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 juin 1997, pourvoi n° 95-10.152.

Interdiction d’utilisation de sa cuisine à un restaurateur tant que les travaux réalisés ne sont pas suffisants pour résoudre le problème : Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 1997, pourvoi n° 95-14.316.

Astreinte jusqu’à ce que les cinq dogues et le caniche soient éloignés et les odeurs nauséabondes cessent : cour d’appel de Lyon, 8e chambre civile, 28 juin 2005, Bovier c/ Syndicat des copropriétaires sis immeuble La Palais de Flore Lyon.

Résiliation du bail d’un locataire hébergeant vingt-deux chats et trois chiens : cour d’appel d’Aix en Provence, chambre, 11e section A, 16 février 2006, Roger c/ SA Coopération et famille Richelieu.

Exigence du respect des prescriptions du règlement de copropriété : Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345.

Remise des lieux en l’état antérieur d’un atelier de réparation de motos : cour d’appel de Paris, 23e chambre section B, 8 novembre 2007, Syndicat des copropriétaires 133 rue de Rome Paris 17ème arrondissement c/ SCI Kampdal.