Perte d'ensoleillement d'une propriété à cause d'une construction voisine : quels recours possibles ?

Une maison est en cours de construction dans ce qui était un terrain vague, à moins de 15 cm de ma limite de propriété sud, et à moins de 2,7m de notre piscine (existante depuis plus de 20 ans) l'occultant ainsi presque totalement de l'ensoleillement, et nous privant d'une vue exceptionnelle sur les montagnes. Pouvez vous me dire si je puis contester cette construction, si j'ai des chances d'en faire annuler la construction, ou l'éloigner ? Comment et auprès de quelles instances ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article L.421-1 du code de l’urbanisme, une demande de permis de construire est préalablement nécessaire pour toute construction nouvelle, à usage d’habitation ou non, sous réserve des exceptions prévues aux articles L.422-1 à L.422-5 du même code.

Une fois l’autorisation obtenue, celle-ci peut faire l’objet d’un recours notamment si elle a été accordée en méconnaissance des règles d’urbanisme applicables en l’espèce.

L’article R111-18 du code de l’urbanisme précise qu’ « à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres ». Il convient cependant de vérifier en mairie les normes applicables localement.

Ceci dit, le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de permis de construire court à l’égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain (article R.600-2 du code de l’urbanisme).

Le voisin immédiat, qu’il soit propriétaire ou locataire, justifiant d’un titre régulier (Conseil d’Etat, 11 décembre 1991, n°103.369) présente un intérêt personnel et direct pour agir et peut donc engager un recours contre le permis litigieux. Ce type de litige relève de la compétence du Tribunal administratif.

De plus, le voisin peut tenter d'en paralyser la réalisation en saisissant le juge des référés du tribunal administratif d'une demande tendant à ce que l'exécution du permis soit suspendue (article L 521-1 du code de justice administrative);
 
Il est à noter que la demande en référé, qui doit faire l'objet d'une requête distincte, n'est recevable que si le permis fait parallèlement l'objet d'un recours en annulation. Le juge des référés se prononce à bref délai selon une procédure simplifiée.

Il accorde la suspension si l'urgence le justifie et si le requérant fait état d'un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision. La suspension peut ne concerner que certains effets de l'acte attaqué.

L'ordonnance de référé, qui, si elle ordonne la suspension, doit indiquer l'ensemble des moyens regardés comme sérieux (articles L.600-4 et L.600-4-1 du code de l'urbanisme), n'est pas susceptible d'appel. Elle peut seulement, dans les 15 jours de sa notification, faire l'objet d'un recours en cassation devant le Conseil d'Etat.

Le juge des référés doit normalement statuer dans le délai d'un mois sur les demandes de suspension des permis de construire (article L 600-3 du code de l'urbanisme).

La suspension est normalement regardée comme justifiée par l'urgence, eu égard au caractère difficilement réversible des travaux (Conseil d'Etat, 27 juillet 2001). Dès lors que les travaux vont commencer ou sont en cours, l'urgence est présumée et le demandeur n'a pas à la démontrer (Conseil d'Etat, 15 juin 2007). Le titulaire du permis et l'administration peuvent toutefois s'efforcer d'établir qu'en raison de circonstances particulières, un intérêt majeur s'attache à ce que la construction soit réalisée sans délai.

L'appréciation de l'urgence tient compte, en effet, du dommage pouvant résulter de l'exécution immédiate des travaux, mais aussi de celui qu'entraînerait une mesure de suspension.

Par ailleurs, il est à noter qu’un permis de construire étant toujours délivré sous réserve du droit des tiers, un recours peut être intenté devant le juge judiciaire sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

Les troubles invoqués par le demandeur doivent excéder les inconvénients normaux de voisinage.

L’existence d’un trouble anormal de voisinage s’apprécie indépendamment du problème de la régularité administrative de la construction (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 juin 1989).

La responsabilité pour troubles anormaux de voisinage est engagée dès lors que le seuil constitué par l’obligation de tolérance de l’activité des voisins est dépassé. En effet, la vie en société impose certaines contraintes. Le juge apprécie souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu, la limite de la normalité des troubles de voisinage (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 novembre 1977).

La perte d'ensoleillement ou de vue engendrée, au détriment des propriétés voisines, par l'exhaussement ou l'extension d'un immeuble peut donner lieu à une action en réparation à l'encontre du propriétaire de cet immeuble. Tel a été le cas pour :

  • la construction d'un mur de 8 mètres de hauteur en faîtage, à moins de 2 mètres du pavillon voisin, entraînant un assombrissement quasi-permanent de l'ensoleillement du pavillon (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 28 juin 1989, n°87-16.661) ;
  • la hauteur inusitée du toit d'un garage entraînant, au détriment de la maison voisine, une obstruction totale de la vue en rez-de-chaussée et au premier étage ainsi qu'une perte d'ensoleillement en hiver (Cour d’appel de Toulouse, 1ère chambre, 27 avril 1998) ;
  • l'implantation d'un hangar de dimensions importantes en limite de propriété privant d'ensoleillement le pavillon voisin et bouchant la vue que les propriétaires avaient sur le village (Cour d’appel de Riom, 5 février 1998, n°97/01370).

Cependant, la perte de vue ou d'ensoleillement n'est pas toujours considérée comme un trouble de voisinage spécialement en milieu urbain, en raison de la prise en compte de la situation de l'immeuble.

La cour d'appel de Toulouse a estimé que la vue et l'ensoleillement ne constituaient pas des droits acquis. Ainsi, la responsabilité doit s'apprécier en fonction de la situation créée et non du privilège perdu car tout propriétaire doit s'attendre à être privé d'un avantage de vue ou d'ensoleillement, sauf à rendre impossible toute évolution du tissu construit, même s'il n'est pas urbain (Cour d’appel de Toulouse, 1ère chambre, 17 septembre 1991, n°2330/89).

De même, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a estimé que le droit français ne protégeait aucun droit à la vue sur l'horizon, lequel réduirait considérablement le droit de propriété des voisins (Cour d’appel d’Aix-en Provence, 4ème chambre, section B, 13 mars 1992, n°88-806).

Ceci dit, pour être réparable, le trouble doit excéder les inconvénients normaux du voisinage eu égard au secteur dans lequel sont édifiées les constructions litigieuses (Cour d’appel de Versailles, 9 juillet 1986).

Ainsi un propriétaire qui avait procédé à l'extension de son hôtel a été condamné à réparer une partie du préjudice causé à ses voisins qu'il a ainsi privés de vue et de soleil. Les juges ont estimé que l'occupant d'un chalet de montagne dans une station de sport d'hiver était en droit de rechercher avant tout depuis les ouvertures de son chalet, la vue sur la nature, les montagnes et les pentes ainsi qu'une plus grande exposition solaire. Les habitants du chalet ont cependant concouru à la réalisation de leur propre dommage en ce qu'ils pouvaient raisonnablement s'attendre à cette extension lors de l'acquisition de leur lot (Cour de cassation, 2ème chambre civile, 8 juin 1983, n°82-10.818).

Le juge statue souverainement sur le mode de réparation du préjudice. Il peut ordonner la réparation en nature, (démolition de l'ouvrage par exemple), ou une réparation par équivalent (sous forme de dommages et intérêts).

Le tribunal d’instance est compétent pour connaître des demandes de dommages et intérêts d’un montant inférieur à 10000 euros. Au-delà ou si le voisin demande la démolition d’une construction, le tribunal de grande instance peut seul être saisi. Dans cette hypothèse, les parties doivent être représentées par un avocat.

L'action en responsabilité se prescrit par 5 ans (article 2224 du Code civil).