Nuisances sonores : peut-on congédier le locataire indélicat ?

J'ai un locataire qui produit des nuisances de jour comme de nuit : altercation avec les voisins à plusieurs reprises avec intervention de la gendarmerie, déménagement d'un locataire. Avertissement oral et ensuite par courrier. Dernier courrier recommandé avec accusé de réception demandant son départ dans les deux mois. Suis je dans mon droit car nous payons actuellement ce bâtiment de notre poche, vu qu'il n'y a plus de locataire au rez-de-chaussée ?

Réponse de l'expert

Le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail. De plus, les motifs permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sont limitativement énumérés par la loi. Il ne peut s'agir que d'une :

— reprise pour habiter ;
— reprise pour vendre ;
— reprise pour motif légitime et sérieux (tels des impayés).

De plus, dans chacune de ces hypothèses, la liberté du bailleur est assortie de certaines limitations tenant à l'âge et aux conditions de ressources du locataire. Enfin, quelle que soit la justification du refus de renouvellement invoquée par le bailleur, celui-ci doit procéder à la notification du congé au locataire, qui est elle-même étroitement réglementée.

Le bailleur qui veut mettre fin au bail doit nécessairement respecter un préavis légal de six mois (article 15-I, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Le délai du préavis ainsi fixé court "à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier" (article 15-I, al. 2, in fine, de la même loi).

Cette considération est importante dans la mesure où, si la date de réception est postérieure à la limite du délai de préavis, celui-ci sera considéré comme tardif, quelle que soit la date d'émission.

La date de réception doit s'entendre à la date à laquelle la notification a été faite à la personne du locataire (cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 janvier 1996), c'est-à-dire la date de la remise de la lettre et non la date de première présentation si la lettre n'est pas retirée et a été renvoyée à l'expéditeur (cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 janvier 1998, non plus que la date d'arrivée au bureau de poste (cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 janvier 1996).

Le préavis de six mois se calcule par rapport à la durée du bail qui commence à courir à la date de prise d'effet et non à la date de conclusion du bail (cour d'appel de Montpellier, 2e chambre A, 20 février 2001).

S'agissant d'un délai exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de la réception de l'acte qui fait courir le délai. A défaut de quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois (article 641 du nouveau code de procédure civile).

Le délai expire le dernier jour à 24 heures (cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 avril 1998). Si un bail expire le 31 décembre 1999 à 24 heures, le congé notifié par lettre recommandée doit être remis au locataire au plus tard le 30 juin 1999. Un congé notifié le 1er juillet serait tardif par rapport au terme du bail, le délai de préavis expirant le 1er janvier 2000 à 24 heures.

Lorsque le délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu'au dernier jour ouvrable suivant (article 642 du nouveau code de procédure civile).

Tout congé délivré moins de six mois avant l'expiration du bail doit être considéré comme tardif et, par conséquent, inopérant. Il ne peut produire effet pour une date différée (cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 avril 1995). Par application de l'article 10, alinéa 2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le bail sera reconduit tacitement pour une nouvelle période de trois ou six ans.

En revanche, le congé prématuré est valable. Ainsi, est valable un congé délivré 11 mois et 9 jours avant l'expiration du bail. Il ne peut être remis en cause du fait de sa prématurité (cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 mai 2005). Les effets du congé prématuré sont reportés à la date du terme du contrat, même si la mention de la date est erronée (cour d'appel de Paris, 6e chambre B, 11 septembre 1997). Il n'est pas nécessaire de réitérer un congé pour la bonne date.

Par ailleurs, selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'obligation est strictement impérative.

Cependant, les parties sont libres de prévoir, dans le contrat, les modalités de paiement du loyer. C'est ainsi que le loyer peut être stipulé payable d'avance ou à terme échu. Le paiement peut être mensuel ou trimestriel. Toutefois, le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande (article 7 a) de la loi sus-mentionnée).

Il convient donc de s'en remettre aux dispositions du bail pour connaître les échéances de paiement.

Les tribunaux reconnaissent que le non-paiement des loyers constitue un manquement grave par le preneur à ses obligations et, à ce titre, susceptible d'être sanctionné par la résiliation du bail.

Il convient donc, dans un premier temps, de mettre en demeure le locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, de payer ses loyers arriérés sous huit jours.

A défaut de règlement de sa part, il est possible d'engager une action en injonction de payer. C'est une procédure rapide qui permet à un créancier de contraindre son débiteur à honorer ses engagements.

Pour ce faire, il convient d'adresser ou de remettre une demande écrite, appelée requête, accompagnée des documents justificatifs, soit :

  • au greffe de la juridiction de proximité si le montant demandé ne dépasse pas 4 000 €,
  • au greffe du tribunal d'instance si le montant des loyers impayés est supérieur à 4 000 €.

Le tribunal compétent est celui du lieu de résidence du locataire.

S'il estime la requête justifiée, le juge rend une "ordonnance portant injonction de payer" pour la somme qu'il retient. Le bailleur dispose ensuite d'un délai de six mois pour informer son locataire par voie d'huissier. Le locataire dispose d'un mois, à compter de cette information, pour contester l'ordonnance d'injonction auprès du tribunal qui l'a rendue par voie d'opposition. Le tribunal convoque les parties. Il les entend puis tente de les concilier et à défaut, rend un jugement. La représentation par avocat n'est pas obligatoire.

Cette procédure n'a pour objectif que d'être payé. Elle ne permet pas d'obtenir la résiliation du bail.

Si le bailleur souhaite faire résilier le contrat de location, il convient de vérifier tout d'abord si ce dernier contient une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers. Dans l'affirmative, une telle clause, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer (acte d'huissier) demeuré infructueux.

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par huissier de justice au préfet, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse, en tant que de besoin, les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents.

Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'exécute dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de la signification du commandement au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, le juge d’instance, saisi par huissier de justice, apprécie la gravité de l’inexécution de ses obligations par le locataire pour prononcer la résiliation du bail.

Parallèlement à la demande en résiliation du bail, il convient de demander une ordonnance d'expulsion afin de contraindre le locataire à partir.

Une fois le jugement d'expulsion prononcé, le locataire peut demander des délais d'exécution de ce jugement au juge de l'exécution. Un délai compris entre 3 mois et 3 ans peut être accordé chaque fois que le relogement des personnes expulsées s'avérera difficile malgré leur bonne volonté.

Le juge qui prononce l'expulsion peut accorder d'office ces mêmes délais. Le juge doit notifier au préfet toute décision assortie de délais, afin de permettre la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant.

Pour accorder des délais, le juge tient compte des situations respectives du propriétaire et de l'occupant (âge, état de santé, situation de famille).

Nous précisons, de plus, qu'aucune expulsion ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars sauf :

  • s'il est prévu un relogement décent pour l'occupant et sa famille,
  • si les locaux, menaçant ruine, font l'objet d'un arrêté de péril,
  • ou si les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (squatters).