Murs mitoyens : aération, entretien, plantations

Le mur de la maison à côté de la nôtre est à 30 cm de la mitoyenneté. Les voisins, sans rien nous dire, ont récemment installé l'aération de leur cuisine sur ce mur qui donne directement sur la terrasse de notre jardin. Depuis nous subissons toutes leurs odeurs de cuisine nauséabondes (friture pendant que l'on prend le petit déjeuner, etc.). Pourriez-vous me dire s'ils avaient le droit de le faire si proche de la mitoyenneté ? De même, ce mur de leur maison qui donne dans notre jardin (donc à 30 cm de la mitoyenneté et sa cheminée à la limite même de la mitoyenneté) est très mal entretenu. Nous seuls avons une vue directe dessus. Ils n'acceptent pas non plus que nous y apposions une peinture à nos frais. Troisième question : ils ont construit, il y a longtemps, un mur de séparation (droit, sans corbeaux je pense) à la limite de la mitoyenneté : ce mur est-il, dans ce cas, considéré comme mitoyen ? Pourrions-nous simplement peindre ce mur également mal entretenu, par exemple en vert, et y apposer un cadre de soutien pour une vigne (pas une vigne vierge, donc qui ne s'accroche pas au mur en lui même mais qui a besoin d'un support) ? Et enfin dernière question : si nous réalisons une clôture de séparation entre les deux jardins, la clôture est-elle bien mitoyenne (les bétons de soutien sont à moitié sur notre terrain) et peut-on y accrocher les éléments légers tel qu'une clôture légère de bambou pour éviter les vues directes ?

Réponse de l'expert

Les odeurs nauséabondes peuvent être constitutif d’un trouble anormal de voisinage.

Les tribunaux parlent habituellement à ce sujet des "limites aux inconvénients normaux du voisinage". C'est le franchissement de ce seuil qui constitue le trouble anormal de voisinage et permet d'accorder à la victime la réparation du trouble invoqué (Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 octobre 1994). Le critère est donc l'anormalité, le caractère excessif du trouble. En dessous de ce seuil, il s'agit d'un inconvénient normal de voisinage que tout un chacun doit supporter. C'est la personne qui invoque le trouble qui doit prouver la réalité et l'étendue du préjudice subi (Cour d'appel de Paris, 6 mars 1992).

Le tribunal apprécie souverainement, au cas par cas, l'existence, l'étendue et l'importance du trouble de voisinage (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juin 1993). De ce fait, la notion de trouble excessif de voisinage est très subjective et varie en fonction des circonstances de fait. Il n’est donc pas certain que ce trouble soit considéré comme anormal.

En outre, la mitoyenneté est une forme particulière de copropriété. Elle ne peut s’appliquer qu’aux clôtures (murs, haies, fossés …) qui constituent la séparation de 2 propriétés privées contiguës appartenant à 2 propriétaires différents.

L’article 653 du Code civil précise "dans les villes, et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque contraire".
Cette présomption légale de mitoyenneté ne s’applique pas lorsque la propriété exclusive du mur est établie par un titre ou par la présence de marques de non-mitoyenneté.

Ces marques sont définies à l’article 654 du Code civil. Ainsi, lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté et présente de l’autre un plan incliné, il n’y a pas mitoyenneté. De même, lorsqu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets de corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur, il y a marque de non-mitoyenneté.

Dans ces cas, le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.

Si le mur est mitoyen, il est possible de planter des arbres, arbustes et arbrisseaux en espalier de chaque côté du mur de séparation. Aucune distance par rapport au mur n’est exigée, mais les plantations ne doivent pas, dans ce cas, dépasser la crête du mur. Aux plantations proprement dites sont assimilés les aménagement légers destinés à les retenir ( treillages, palissades fils de fer). Ces aménagements peuvent être installés sur le mur mitoyen par chacun des voisins sans l’accord de l’autre.

Si le mur n’est pas mitoyen, seul le propriétaire du mur a le droit d’y appuyer des espaliers (article 671 alinéa 2 Code civil).

Enfin, si le mur appartient au voisin, des plantations peuvent quand même être réalisées en respectant les distances de plantation.

Ainsi, l’article 671 du Code civil fixe les distances légales : les plantations dont la hauteur est inférieure à deux mètres doivent être placées à un demi –mètre de la limite séparative et, les plantations dont la hauteur est supérieure à deux mètres doivent être plantées au minimum, à deux mètres de la limite séparative.
Ces distances légales s’appliquent à défaut de règlements et d’usages locaux prévoyant d’autres règles.

De même, dès lors qu’un mur est privatif ou mitoyen le voisin ne peut peindre ce mur ou exiger qu’il soit peint ou soit enduit. En effet, le voisin ne peut imposer ses conditions pour la réfection du mur. Ainsi, le copropriétaire du mur mitoyen ne peut exiger que le mur soit crépi à sa convenance, du côté de la propriété de son co-ïndivisaire (Cour de cassation, civ. 3e, 30 juin 1981).

Enfin, l'article 647 du code civil affirme que : "tout propriétaire peut clore son héritage" . Cependant si une personne décide de poser unilatéralement une clôture, elle devra être placée à la limite de la propriété et non à cheval sur la limite séparative. A défaut, le voisin pourra demander sa démolition ou son déplacement sauf si un accord entre les voisins est passé pour construire un mur mitoyen.

Cependant une exception existe. Dans les villes et faubourgs, chacun peut contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations de la clôture séparant maisons, cours et jardin (article 663 du code civil). Cette exception ne joue pas dans les espaces ruraux.

Un accord écrit entre les parties est nécessaire pour préciser le type de clôture à édifier, sa hauteur, la répartition du coût. A défaut, le tribunal de grande instance doit être saisi. La représentation et l’assistance d’un avocat est obligatoire.