Mitoyenneté : ai-je le droit de clôturer mon terrain ?

Au dessus du mur de notre jardin - sur lequel mon regretté papa avait édifié une clôture - et de notre maison ont été construits, en 1989, une terrasse donnant accès à la piscine réalisée sur un exhaussement de terrain, sur lesquelles les voisins exercent une servitude de vue sur notre propriété. Cette construction s'est faite en notre absence (nous résidions à cette époque en Outre-mer) et donc sans notre consentement - articles 675 & 678 du CC. Le bornage n'existant plus, nous avons demandé à un géomètre-expert de l'effectuer afin de clôturer notre terrain. Nous voudrions savoir si le mur qui existait depuis 1894, et sur lequel mon regretté papa avait installé la clôture nous appartient et si nous pouvons replacer cette clôture qui a été enlevée lors des travaux. Le mur s'est effondré et les services de la mairie l'ont reconstruit.

Réponse de l'expert

L’article 653 du Code civil précise que "dans les villes, et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs est présumé mitoyen, s’il n’y a titre ou marque contraire".

Cette présomption légale de mitoyenneté ne s’applique pas lorsque la propriété exclusive du mur est établie par un titre (tel que l’acte de propriété ou l’acte sous seing privé, enregistré au bureau des hypothèques s’il n’est pas signé des deux parties intéressées) ou par la présence de marques de non-mitoyenneté.

Ces marques sont définies à l’article 654 du Code civil. Ainsi, lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d’un côté et présente de l’autre un plan incliné, il n’y a pas mitoyenneté.

De même, lorsqu’il n’y a que d’un côté ou un chaperon ou des filets de corbeaux de pierre (éléments de construction en saillie) qui y auraient été mis en bâtissant le mur, il y a marque de non-mitoyenneté. Dans ces cas, le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l’égout ou les corbeaux et filets de pierre.

Par ailleurs, il y a également marque de non mitoyenneté lorsque le mur a pour objet de soutenir les terres du fonds supérieur, auquel cas le mur est présumé appartenir au propriétaire du fonds dont les terres sont soutenues, sauf si la preuve contraire est rapportée, notamment par un titre (arrêt de la cour de cassation du 13 février 1939).

Toutefois, la Cour de cassation n’écarte pas la mitoyenneté si le mur soutenant les terres de l’un des fonds s’élève au dessus du niveau du fonds supérieur, car il sert également de clôture à ce fonds (arrêt de la cour de cassation du 25 avril 1888).

Selon ces considérations, la preuve de la mitoyenneté ou de la propriété exclusive d’un mur peut être rapportée par titre, par prescription ou par présomption.

Le titre de propriété doit mentionner expressément la situation du mur litigieux, il ne peut être combattu que par la production d’un titre contraire.

Par ailleurs, la mitoyenneté est un droit de propriété immobilière qu’il est possible d’acquérir par prescription (article 2258 du Code civil). Il est alors nécessaire que la possession soit "continue et non-interrompue, paisible, publique et non équivoque, et à titre de propriétaire" (article 2261 du code civil) et que la jouissance ait duré 30 ans.

Enfin, la présomption de mitoyenneté établie par le code civil, en l’absence de titre ou de prescription acquisitive, peut être combattue par tous moyens (établissement de marques contraires, etc…).

Que le mur soit privatif ou mitoyen, le propriétaire ou copropriétaire peut installer une "clôture" au dessus du mur (article 552 et 658 du code civil)
Toutefois, ce droit ne peut pas être exercé :

  • si le mur n'est mitoyen que jusqu'à une certaine hauteur et appartient privativement au voisin pour le surplus. Dans ce cas, le voisin est fondé à obtenir la démolition de l'exhaussement réalisé en violation de son droit de propriété et la remise du mur dans son état initial (Cour d’appel de Douai, 16 février 1989, Lougarre c/ SARL Progim et autres) ;
  • si l'exhaussement est réalisé dans l'intention de nuire au voisin (pour supprimer la vue dont il jouit, par exemple).

Enfin, il sera nécessaire de s’informer auprès de la mairie afin de vérifier si ce droit n’est pas limité par le Plan local d’urbanisme.

Concernant l’intervention de la commune dans la reconstruction du mur, le maire ne peut y procéder de son propre fait dès lors qu’il s’agit d’un mur mitoyen entre deux propriétés privés l’accord du voisin étant nécessaire (sauf renonciation du voisin à la mitoyenneté ou décision de justice autorisant la reconstruction), si le mur est privatif (c’est à dire non-mitoyen) le maire ne peut procéder à sa reconstruction sauf arrêté de péril et travaux non exécutés par le propriétaire (article L511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation).

Si la reconstruction du mur privatif s’est faite sans la prise d’un arrêté de péril le propriétaire ou les héritiers (et ayants droits) pourraient engager une procédure fondée sur la voie de fait (article 545 du code civil).

Il serait intéressant de contacter les services de la commune pour savoir sur quelle base juridique la reconstruction du mur a eu lieu.

Si le mur ne sépare pas deux propriétés privées voisines mais sépare un terrain privé et le domaine public, la question du mur se posera par rapport à la règlementation prise en matière d’alignement par l’autorité administrative propriétaire du terrain où donne le mur et non plus sur celle prévue par le code civil que nous avons étudié ci-dessus.