Indemnités : quel abattement l'assureur peut-il appliquer pour vétusté ?

Dans le cadre d'un contrat d'assurance habitation multirisques, la valeur de remboursement à neuf de l'immobilier est assortie d'une valeur de prise en charge de la vétusté à hauteur de 25 % maximum. Ma maison ayant été acheté neuve en 1989, de construction classique et en bon état général, peut-on considérer que la prise en charge de 25 % de vétusté soit suffisante pour couvrir entièrement les coûts de reconstruction. Quelle est la valeur moyenne de vétusté à appliquer dans l'immobilier ?

Réponse de l'expert

En matière d'assurance immobilière, le Conseil d’État considère depuis 1983 que la réparation accordée à la victime doit couvrir la totalité du préjudice qu’elle subit, ce qui implique l’absence d’abattement pour vétusté (Conseil d'État, 7 octobre 1983).

Toutefois, si la vétusté, le défaut d’entretien ou le vice de construction ont contribué à la survenance du dommage, l’indemnisation est réduite en conséquence : implantation d’un bâtiment dans une zone inondable (Conseil d'État, 1er juillet 1987), insuffisance dans les fondations (Conseil d'État, 28 mars 1962) ou dans les structures supérieures (Conseil d'État, 12 juin 1989).

La vétusté correspond à la dépréciation, quelle qu’en soit la cause, que subit un bien une fois qu’il a été acheté. Tout bien acquis en vue de sa consommation est susceptible de perdre de sa valeur dès qu’il a été acheté, puisqu’il n’a plus qu’une valeur d’occasion, de "seconde main" ; la vétusté est donc fonction des aléas du marché de l’occasion. Parmi les autres causes de vétusté, il y a l’usure (résultant de l’usage du bien), l’état d’entretien du bien, la "démode" (passé un certain temps, le bien - un vêtement, par exemple - n’est plus à la mode et perd de sa valeur), l’"obsolescence" (la technologie du bien - d’un ordinateur, par exemple - se trouve dépassée au bout d’un certain temps).

L’abattement pour vétusté (ou dépréciation) appliqué sur la valeur à neuf du bien est également fonction de sa durée de vie. Par exemple, un bien dont la durée ne dépasse pas cinq ans devrait se voir affecter un coefficient de vétusté de 20 % par an ; en réalité, la dépréciation n’est pas linéaire au fil du temps ; elle est souvent plus rapide les premières années et moins rapide les années suivantes, car le bien conserve néanmoins une valeur d’usage (dans la mesure où il est en bon état de conservation et normalement entretenu).

Par contre, certains biens (bijoux, objets de valeur…) ne se déprécient pas au fil du temps et peuvent, au contraire, prendre de la valeur, s’ils sont en bon état et bien entretenus, on ne leur applique donc pas de vétusté. Ainsi, lorsqu’un mobilier est assuré à sa valeur de remplacement vétusté déduite, il ne peut y avoir abattement pour vétusté que si le bien se déprécie avec le temps. Il n’y a pas lieu d’appliquer un coefficient de vétusté à la valeur d’un diamant volé, dès lors que, de taille moderne, de très belle qualité, de bonne couleur, très propre et d’un grand degré de pureté, un tel diamant ne dépérit pas, ne s’use pas, ne se démode pas, est "éternel", même si l’on admet que sa valeur peut ne pas être identique selon le lieu d’achat (Cour d'Appel de Paris, 1re chambre A, 29 janvier 1997).

Dans certains contrats, il existe des barèmes forfaitaires de vétusté (pour les dommages électriques, informatiques…).

Selon une décision isolée, est abusive la clause prévoyant une vétusté forfaitaire en fonction du seul kilométrage, car elle a pour effet de réserver à l’assureur la fixation du montant pris en charge et ne prend pas en compte d’autres éléments tels que le temps d’usage de la pièce remplacée et son état (Juridiction de proximité de Béziers, 23 nov. 2006, no 1875/06, no 91/06/000024).

En matière immobilière, l’indemnité allouée ne peut dépasser le montant de la valeur vénale du bien, déduction faite de la valeur du terrain, majorée des frais de démolition pour libérer le terrain de toute construction (Conseil d'État, 18 mars 1983).

Pour apprécier la valeur vénale d’un immeuble, il convient de retenir, non pas la date de l’accident à l’origine du dommage, mais la date à laquelle les propriétaires ont pu connaître l’étendue exacte du dommage et ont été ainsi en mesure de le réparer, soit en faisant exécuter des travaux de réfection, soit en procédant à l’acquisition d’un immeuble équivalant à celui qui avait été sinistré. En l’espèce, la rupture d’une canalisation d’égout avait provoqué l’effondrement du trottoir et la fissuration d’un immeuble, qui avait dû être évacué (Conseil d'État, 27 octobre 2000).

Enfin, l’assurance des bâtiments peut comporter une clause précisant que l’indemnisation s’effectuera sur la base de leur valeur de reconstruction à neuf. Cette indemnisation n’est pas contraire au principe indemnitaire, même si son montant excède la valeur vénale du bien assuré (Cour de cassation, 2e chambre civile, 13 septembre 2007).

En cas de sinistre, l’assureur verse dans un premier temps l’indemnité "vétusté déduite" (ou indemnité immédiate) ; lorsque l’assuré a réparé ou reconstruit son immeuble, l’assureur lui verse l’indemnité dite "valeur à neuf" (ou indemnité différée), correspondant à la différence entre la valeur de reconstruction à neuf et la valeur vétusté déduite. Elle est versée sur justification de la production des factures correspondantes et ne peut excéder, en principe, 25 % de la valeur de reconstruction à neuf de l’immeuble.

Fait une exacte application de la garantie valeur à neuf prévue au contrat la cour d’appel qui estime que l’indemnité d’assurance ne peut être supérieure au montant des travaux et dépenses résultant des factures présentées par l’assuré après reconstruction (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 29 avril 1997).