Fenêtres donnant sur les voisins : doit-on opacifier les vitres ?

Nous habitons une maison construite avant 1900 et nous avons des fenêtres qui donnent chez un voisin. Ce dernier me dit d'opacifier mes carreaux et que je n'ai pas le droit d'ouvrir mes fenêtres. Il m'a forcé à boucher une porte qui donnait chez lui. Puis-je rouvrir cette porte ?

Réponse de l'expert

La vue est la possibilité de voir chez autrui par une ouverture pratiquée dans son propre bâtiment. Le législateur a eu pour objectif de protéger la vie privée des administrés afin de préserver les relations de bon voisinage. Les règles sont édictées par les articles 675 et suivants du code civil.

Conformément à l’article 675 du code civil, il est interdit de pratiquer aucune fenêtre ou ouverture, en quelques manières que ce soit , même à verre dormant, dans le mur mitoyen.
Il en va différemment pour le mur non mitoyen joignant immédiatement la propriété d’autrui.

L’article 678, ne distingue pas entre “ vue principale et vue secondaire ». Selon ce texte, “ on ne peut avoir de vue droite ou fenêtres d’aspect, …, sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a 1,90 mètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage… ”.
En cas de vue oblique, la distance à respecter est de 60 centimètres (article 679 Code civil).
Les vues sont droites ou obliques selon que l’observateur peut voir la propriété voisine sans s’écarter d’un axe fictif, partant en droite ligne de la fenêtre ou qu’il ait besoin de s’en écarter sur la droite ou la gauche.

En cas de non-respect des distances légales, l’ouverture irrégulière de vues est sanctionnée par leur suppression.
Selon la jurisprudence, les vues ouvertes, sans que les distances légales aient été respectées, doivent être bouchées à la seule demande du voisin, même en l’absence de préjudice et sans indemnité. Le juge peut, en effet, ordonner la suppression de la vue irrégulière sans avoir à établir la gêne observée et les troubles encourus pour le propriétaire du fonds voisin (Cour de cassation, 29 avril 2002).

Les ouvertures contrevenant à ces dispositions créent des servitudes de vues qui peuvent s’acquérir par titre ou par prescription trentenaire, étant continus et apparents (articles 690 et suivants du code civil).
La maison concernée étant relativement ancienne, il convient de vérifier dans les titres de propriété s’il n’existe pas une servitude de vue à l’encontre du voisin.
Dans le cas contraire, si les ouvertures (fenêtres) sont présentes depuis plus de 30 ans, le voisin ne peut plus imposer la suppression de l’ouverture ou son opacification en raison de l’acquisition par prescription d’une servitude de vue sur son fond.

En revanche, concernant la porte bouchée, sa réouverture doit se conformer aux dispositions légales sur les distances de vue indiquées ci-dessus.
Si les règles de distances ne sont pas respectées, le voisin pourrait s ’opposer à la réouverture.

Sur cette ancienne ouverture, il ne peut être établie qu’un jour de souffrance.

Ces jours doivent être garnis de treillis de fer et ne peuvent être établis qu'à 2,60 mètres au-dessus du plancher ou sol de la pièce que l'on veut éclairer, si celle-ci est au rez-de-chaussée et à 1,90 mètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs (articles 676 et 677 du code civil).
Il faut entendre, par jours de souffrance, les aménagements qui ne laissent passer que la lumière, mais non l'air, ni le regard. L'on mentionne alors qu'ils sont à "verre dormant" dans la mesure où ils sont fixes et ne doivent pas s'ouvrir, et qu'ils comportent un matériau translucide, mais non transparent, qui ne permet pas de voir à travers.

Si un conflit naît au sujet de l'utilisation de certains matériaux ou de leur implantation, le recours au tribunal de grande instance s'avérera nécessaire pour le régler.
Devant cette juridiction, l'assistance d'un avocat est obligatoire.

La détermination du caractère des ouvertures, alors même qu'elles auraient été établies en dehors de certaines conditions prévues par les articles 676 et 677 du code civil précités, relève de l'appréciation souveraine des juges du fond (cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 janvier 1984).

Par ailleurs, le jour de souffrance étant une tolérance et non une servitude, celui-ci peut être neutralisé par le propriétaire voisin, mais ne peut être obstrué.
Ainsi, rien n'interdirait donc au voisin de construire un mur ou quelconque ouvrage, privatif, qui priverait son voisin d'éclairement par le jour de souffrance, ou de planter quelques arbustes qui masqueraient celui-ci.

Ceci dit, l'édification d'un tel ouvrage ne doit pas être dictée par l'intention de nuire au voisin, ce qui serait répréhensible et constituerait un abus de droit. Le propriétaire du mur dans lequel se trouve le jour de souffrance pouvant alors obtenir la démolition de l'ouvrage (cour de cassation, chambre civile, 10 janvier 1955).