Fenêtre dans un mur mitoyen : quel recours ?

Le jardin de notre propriété est contigu à un bâtiment ancien. Celui-ci a eu divers usages, le plus récent étant celui d'un atelier. Ce bâtiment vient d'être vendu et le nouveau propriétaire fait des transformations pour un usage d'habitation. Le mur de ce bâtiment qui donne sur notre jardin présentait une ouverture à 1m35 du sol : un jour avec un verre opaque. Le nouveau propriétaire vient de remplacer ce jour par une fenêtre qui s'ouvre avec un verre transparent. A côté de cette fenêtre, il a installé un système d'extraction d'air : 2 bouches d'aération dont l'une souffle en permanence de l'air chaud avec une nuisance sonore. Le nouveau propriétaire ne nous a demandé aucune autorisation sur les transformations décrites ci-dessus. Nous souhaiterions connaître nos droits et les démarches à entreprendre.

Réponse de l'expert

Dans les relations de voisinage, les protagonistes doivent respecter les dispositions édictées par les lois et les règlements. Aux règles locales d’urbanisme contenues dans les documents approuvés par la commune, s’ajoutent des obligations exposées par le code civil.

Parmi elles figure le respect de distances particulières afin de réglementer les vues chez autrui.

La vue est la possibilité de voir chez autrui par une ouverture pratiquée dans son propre bâtiment. Le législateur a eu pour objectif de protéger la vie privée des administrés afin de préserver les relations de bon voisinage. Les règles sont édictées par les articles 675 et suivants du code civil.

Conformément à l’article 675 du code civil, il est interdit de pratiquer aucune fenêtre ou ouverture, en quelques manières que ce soit , même à verre dormant, dans le mur mitoyen. En revanche, le propriétaire d'un mur non mitoyen joignant immédiatement la propriété d'autrui, peut y ouvrir des jours de souffrance (jours ou fenêtres à fer maillé ou verre dormant). Ces derniers doivent être garnis de treillis de fer (d’un décimètre d’ouverture au plus) et ne peuvent être établis qu'à 2,60 mètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre que l'on veut éclairer, si cette pièce est au rez-de-chaussée et à 1,90 mètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs (articles 676 et 677 du code civil).

En tout état de cause, la modification d’une construction nécessite l'obtention d'une autorisation administrative. L’autorité compétente rendra alors sa décision après vérification de la conformité du projet aux règles locales d’urbanisme en vigueur. Cependant, l’autorisation accordée ne présage pas du respect des droits d’autrui. Dès lors, un voisin peut toujours contraindre une personne à modifier son projet en se prévalant de règles du droit civil.

En tout état de cause, la construction en méconnaissance des règles d’urbanisme ou en violation du régime des autorisations d’urbanisme constitue une infraction pénale sanctionnée par les articles L.160-1 et L.480-4 du code de l’urbanisme d’une amende comprise entre 1 200 € et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6000 € par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable au sens de l’article L. 430-2, soit, dans les autres cas, un montant de 300 000 €. En cas de récidive, outre la peine d’amende ainsi définie un emprisonnement de six mois pourra être prononcé. Le tribunal peut également condamner l’administré récalcitrant à se mettre en conformité.
Tous les officiers de police judiciaire sont compétents pour dresser procès verbal de ces infractions. Par conséquent, tout intéressé peut demander le concours de la mairie, de la police ou de la gendarmerie.

Enfin, il convient de préciser que le propriétaire d’un fonds peut renoncer à la protection établie par le code civil et grever son fonds d’une servitude, laquelle s’impose malgré les règles du code civil. Si la servitude est établie par écrit, il est aisé d’en apporter la preuve. Elle s’impose aux parties à l’acte. Si elle est enregistrée à la publicité foncière, elle s’impose, en outre, aux ayants droits du propriétaire ayant conclu l’acte. Elle suit le fonds quelque soit son propriétaire. A défaut d’acte, la servitude apparente et continue, telle que la vue, s’établit par prescription trentenaire (article 690 du code civil). Il convient dans cette hypothèse d’apporter la preuve de la possession paisible et publique. Or la cour de cassation a estimé que les vues, donnant sur le toit aveugle du voisin, ne peuvent causer aucune gêne susceptible de provoquer la contradiction de celui-ci, la possession n’étant pas utile pour prescrire (arrêt du 12 avril 1972). Le juge apprécie souverainement le caractère utile de la possession invoquée. De plus, la servitude existante, décrite par un acte ou acquise par prescription, ne saurait être aggravée sans l’accord exprès du propriétaire du fonds servant (supportant la gêne) et la modification de l’acte dans la même forme ou la nouvelle possession trentenaire (article 702 du code civil).

Enfin, le bruit subi du fait de ses voisins peut être sanctionné de différentes manières :

  • Le code de la santé publique, en son article R.1337-6, s’est attaché à le condamner, prévoyant même, à titre de sanction, une peine d’amende pouvant aller jusqu’à 450 € maximum pour l’auteur de l’infraction et, éventuellement, la confiscation de l’objet ayant servi à commettre l’infraction.

S’agissant d’une infraction pénale, il convient alors de la faire constater par un agent de police judiciaire ou de porter plainte auprès du commissariat de police ou de la brigade de gendarmerie le plus proche. Le procureur de la République, après transmission du procès-verbal, décidera de poursuivre ou non, selon les circonstances des faits (selon l’application du principe de l’opportunité des poursuites).

Le bruit excessif peut être condamné, même sans mesure sonométrique, s’il est jugé “ inutile, désinvolte ou agressif ” (circulaire du 27 février 1996).

  • Le maire, eu égard à ses pouvoirs de police, peut également intervenir. En effet, il est tenu, conformément à l’article L.2212-2 du code des collectivités territoriales, de “ réprimer les atteintes à la tranquillité publique, … les bruits, y compris les bruits de voisinage, … tous actes de nature à compromettre la tranquillité publique ”. Il pourra, sur ce fondement, faire constater le trouble, contrevenant à un arrêté municipal préalablement pris, par tout agent municipal. Le même agent pourra alors tenter une médiation avec le voisin récalcitrant. S’il n’obtient pas satisfaction, celui-ci pourra transmettre un procès-verbal d’infraction au procureur de la République.

S’il décide de poursuivre, le tribunal prononcera, à l’encontre du contrevenant, une peine d’amende et le condamnera à des dommages et intérêts si le plaignant s’est constitué partie civile.

  • Enfin, le tribunal d’instance peut également être saisi à l’initiative de l’administré subissant le trouble, sur la base des troubles anormaux de voisinage et de la responsabilité civile de chacun (article 1382 du code civil). L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction.

Pour plus de précision, la jurisprudence ne condamne que le “trouble anormal de voisinage”, c’est-à-dire celui qui est manifestement excessif. Il n’existe pas de définition du trouble anormal.
Les tribunaux parlent habituellement à ce sujet des « limites aux inconvénients normaux du voisinage ». C’est le franchissement de ce seuil qui constitue le trouble anormal de voisinage et permet d’accorder à la victime la réparation du trouble invoqué (Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 octobre 1994). Le critère est donc l’anormalité, le caractère excessif du trouble. En dessous de ce seuil, il s’agit d’un inconvénient normal de voisinage que tout un chacun doit supporter.

C’est la personne qui invoque le trouble qui doit prouver la réalité et l’étendue du préjudice subi (Cour d’appel de Paris, 6 mars 1992).

Le tribunal apprécie souverainement, au cas par cas, l’existence, l’étendue et l’importance du trouble de voisinage (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juin 1993). De ce fait, la notion de trouble excessif de voisinage est très subjective et varie en fonction des circonstances de fait.

A titre d’exemple, ont déjà été considérés comme des troubles excessifs du voisinage :

  • des émanations d’odeurs ou de fumées polluantes (arrêt de la cour de cassation du 23 février 1982) ;
  • les bruits et vibrations provoqués par des travaux entrepris sur le fonds voisin (arrêt de la cour de cassation du 19 février 1992)
  • le bruit provoqué par des voisins dans un quartier où le bruit est pourtant courant (arrêt de la cour d’appel de Bordeaux du 4 juin 1992). En effet, le juge estimait que le droit à la tranquillité et au repos ne saurait être réservé aux seuls habitants des quartiers résidentiels…

La responsabilité pour trouble de voisinage trouve parfois son fondement dans l’existence d’une faute. D’une manière générale, la jurisprudence se contente de condamner l’auteur d’un trouble de voisinage sur le simple constat de son existence et de son caractère excessif ou anormal, sans viser précisément une faute caractérisée (arrêt de la cour de cassation du 23 mars 1982).

Toutefois, le simple fait pour l’auteur d’un trouble de ne pas respecter une norme officielle ne suffit pas à établir ipso facto le caractère anormal du trouble (arrêt de la cour de cassation du 17 février 1993). Dans cette hypothèse, si la personne fautive peut être condamnée à respecter les prescriptions légales ou réglementaires, elle ne devra des dommages-intérêts à son voisin que si celui-ci subit un trouble excessif.

Le tribunal peut alors être amené à condamner l’auteur du trouble à le faire cesser. Au besoin, l’auteur du trouble peut, en outre, être condamné à une astreinte, c’est-à-dire au versement d’une somme d’argent déterminée par le juge, dont le montant est calculé par jour de retard pris dans l’exécution de la condamnation.
Dans les cas les plus graves, le juge peut ordonner la démolition ou la suppression de la cause du trouble : démolition d’un bâtiment (arrêt de la cour de cassation du 20 juillet 1984)...

Par ailleurs, le juge peut obliger l’auteur du trouble à indemniser le requérant pour le dommage qu’il a subi. Il en est ainsi lorsque l’injonction de cesser ou de réparer le trouble se révèle impossible ou quand la victime invoque des répercussions sur son état de santé (arrêt de la cour de cassation du 21 juin 1979).