Faire borner son terrain

Faire borner son terrain

En cas d’incertitude sur les limites de son terrain, tout propriétaire peut avoir recours au bornage amiable ou, si son voisin s’y oppose, au bornage judiciaire.

Le propriétaire qui souhaite édifier une construction ou simplement procéder à des aménagements ou des plantations sur son terrain a tout intérêt à connaître la limite exacte de sa propriété. Il peut en effet être tenu de respecter, par rapport à celle-ci, des distances minimales définies par la loi, les règlements et les usages locaux.

Impossible, par exemple, de planter des arbres de plus de 2 m de haut à moins de 2 m de la limite séparative de la propriété voisine. De même, en cas de vente, les futurs acquéreurs peuvent exiger d’être informés sur la superficie précise du terrain avant la signature de toute promesse ou compromis de vente.

Des limites incertaines entre les terrains

Or, en pratique, les limites apparentes d’un terrain ne correspondent pas toujours à la réalité. Aussi, le propriétaire qui souhaite connaître avec certitude l’étendue de sa propriété (ou qui pense être victime d’un empiétement de la part de son voisin) doit entamer une action en bornage, opération qui consiste à fixer définitivement la limite entre deux terrains contigus par la pose de repères visibles appelés bornes.

Qui est concerné par le bornage ?

Le bornage ne peut concerner toutefois que des terrains privés (peu importe qu’ils soient bâtis ou non), contigus (ou considérés comme tels) et appartenant à des propriétaires distincts. Ainsi, peuvent être bornées uniquement les propriétés qui se touchent ou celles qui sont séparées par un sentier, un chemin privé ou un ruisseau (assez petit pour ne pas constituer une frontière naturelle). Une clôture entre les deux terrains (haie, mur) ne s’oppose pas non plus au bornage.

En revanche, ne peuvent faire l’objet d’une telle délimitation les propriétés séparées par une voie publique (à moins qu’il ne s’agisse d’un chemin rural, car celui-ci fait partie du domaine privé de la commune), un cours d’eau navigable ou flottable, une ligne de chemin de fer ou un terrain communal. Par ailleurs, seul le propriétaire du terrain peut solliciter un bornage. Si la propriété est en indivision, l’accord de tous les indivisaires est nécessaire.

Enfin, en cas de démembrement du droit de propriété, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent chacun agir seul. Mais le propriétaire voisin a tout intérêt à obtenir l’accord des deux, car le bornage demandé à l’un ne s’impose pas à l’autre. Enfin, ni les locataires ni les occupants sans droit ni titre ne peuvent revendiquer une telle action.

Accord sur le bornage : matérialiser l’accord amiable par un écrit notarié

Lorsque toutes les conditions préalables sont remplies et que les deux propriétaires sont d’accord pour délimiter leurs terrains, le bornage peut s’effectuer à l’amiable. Aucun formalisme ne s’impose. Les intéressés doivent simplement réunir les documents qui leur permettront de dresser la limite séparative de leurs propriétés (acte de vente, plan cadastral…), puis matérialiser leur accord par un écrit notarié comportant leurs deux signatures et, en annexe, un plan détaillé des lieux.

Enfin, ils doivent implanter des bornes aux angles de leurs terrains respectifs. Si cette solution est de loin la plus rapide et la moins onéreuse, elle est difficile à mettre en œuvre. Il est donc préférable d’avoir recours aux services d’un géomètre expert, professionnel rompu aux techniques du mesurage.

Le choix du géomètre

Si chaque propriétaire peut nommer son propre géomètre expert, il est préférable, afin de limiter les frais, d’en désigner un seul, choisi d’un commun accord. Inscrit à l’ordre des géomètres experts, il doit être titulaire d’une carte professionnelle attestant cette inscription. Son numéro d’affiliation doit également figurer sur son papier à en-tête. Il est soumis à un devoir de conseil. Il est par ailleurs responsable des erreurs qu’il pourrait commettre. Il doit exercer sa mission en toute indépendance, avec objectivité et impartialité. Enfin, il est tenu au secret professionnel.

Matérialiser les limites du terrain

Le géomètre analysera tous les éléments permettant de définir les limites réelles des terrains, c’est-à-dire notamment la nature des lieux, les éventuelles marques susceptibles d’indiquer la possession (fossés, vieilles clôtures…), les titres de propriété, les plans, les documents cadastraux, mais également des témoignages, voire les coutumes locales. À charge pour lui d’établir ensuite une hiérarchie entre toutes ces informations et de proposer les limites séparatives.

Si les parties sont d’accord sur son travail, il rédigera un "procès-verbal de bornage amiable". Une fois signé par les propriétaires concernés, ce document s’impose, tant aux signataires eux-mêmes qu’aux tiers (et, en particulier, aux éventuels futurs acheteurs).

Ensuite, le géomètre se rendra sur place, en présence des propriétaires, afin de matérialiser les limites des terrains par la pose de bornes (ou tout autre repère), dont la tête doit rester apparente au ras du sol. Elles sont généralement placées aux angles de chaque terrain. Leur aspect varie selon les régions et les usages : elles peuvent être en pierre, ciment, plastique…

Il ne faut jamais les déplacer, car leur enlèvement ou leur destruction est pénalement sanctionné. Le responsable encourt en effet une peine pouvant aller jusqu’à deux ans de prison et 30 000 € d’amende (article 322-1 du Code pénal).

À frais communs

Les dépenses liées au bornage se font, en principe, à frais communs (article 646 du Code civil). Elles sont la plupart du temps partagées par moitié. Mais il est possible de les répartir différemment, par exemple proportionnellement aux superficies des deux terrains pour les frais d’arpentage et de mesurage, et par moitié pour l’achat et l’installation des bornes séparatives.

Les honoraires des géomètres experts sont libres et varient selon la complexité de la mission. "Afin de pouvoir faire jouer la concurrence, mieux vaut demander deux ou trois devis auprès de géomètres experts de sa région", recommande Philippe Rigaud, président de la commission foncière de l’ordre des géomètres experts.

Le bornage judiciaire, en cas de désaccord

Si l’un des voisins s’oppose au bornage demandé par l’autre ou si les propriétaires ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la limite séparative de leurs terrains, il est possible de saisir le juge d’une action en bornage. Une telle procédure n’est envisageable que si aucun bornage (amiable ou judiciaire) n’a été effectué par le passé. Le tribunal compétent est le tribunal d’instance du lieu où se situent les terrains. L’assistance d’un avocat n’y est pas obligatoire.

À chaque propriétaire d’apporter la preuve (titres de propriété, témoignages…) de ce qu’il avance au juge, qui appréciera souverainement. Généralement, ce dernier désigne un géomètre expert chargé d’établir un projet de bornage, qu’il remet au tribunal sous forme de rapport.

Si l’une des parties s’oppose à ce projet, c’est le juge qui tranche en fixant d’autorité les limites séparatives des terrains. "Les frais de cette procédure doivent en principe être partagés entre les propriétaires, mais le juge est libre de décider d’une répartition inégale, notamment en cas de mauvaise foi avérée de l’un des voisins", souligne Philippe Rigaud.

Attention ! Le jugement de bornage judiciaire est susceptible d’appel dans un délai de trente jours. Une fois ce délai écoulé, il devient définitif et irrévocable. Mais, pour s’imposer à tout le monde (et notamment aux futurs acquéreurs), le jugement doit être publié au bureau de la conservation des hypothèques (situé au centre des impôts) du lieu de situation des terrains dans les deux mois qui suivent sa rédaction. Une démarche à effectuer absolument.

Une garantie pour l’avenir

À l’amiable ou judiciairement, un terrain borné l’est de manière définitive. Il n’y a plus, par la suite, de contestation possible de la part des propriétaires concernés (ou de toute autre personne). Le bornage se substitue aux titres antérieurs, dont il rectifie les erreurs ou les énonciations inexactes. Si, avec le temps, les repères matérialisant les limites viennent à disparaître ou sont déplacés, un géomètre expert pourra toujours rétablir les bornes conformément au procès-verbal de bornage, et ce en présence des riverains dûment convoqués.