Débord du toit sur le jardin du voisin

J'ai en projet d'acheter une grange (que je transformerai en maison) à ma grand-mère dans un village ayant d'un coté une maison mitoyenne et de l'autre, un jardin appartenant une autre personne. Du côté du jardin, la grange (de 12 m de long) possède un décroché de 2 m sur environ 0.8 m, vers le jardin. D'après tous les anciens du village, la bande de terrain étant sous le débord de toit de la grange (de 0.8 m sur 10 m donc) appartiendrait à la grange et donc pas au jardin. Que ce soit sur le titre de propriété ou sur le plan cadastral (70 m2 annoncés), rien n'apparaît sur la forme de la grange, juste un rectangle. Comment puis-je faire pour récupérer, devant le géomètre et le voisin, cette bande de 8 m2 qui serait la bienvenue dans mes 61 m2 existants (sans bande de terrain donc) ? Existe-t-il une loi, une coutume, une servitude cachée ou quoi que ce soit qui pourrait jouer de mon côté car cette bande de terrain, sous le débord de toit, sera censée m'appartenir et je ne veux pas la voir partir au voisin après passage du géomètre ? J'ai donc peur que le géomètre ne s'intéresse pas plus que ça à cette histoire compte tenu du fait qu'il demande d'amener toutes les preuves que je n'ai pas forcément, mis à part les témoignages des anciens ? Se contentera-t-il aux limites naturelles (murs et décroché compris) ?

Réponse de l'expert

Le droit de propriété est consacré par l’article 552 du code civil qui précise que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. En conséquence nul ne peut être tenu de céder sa propriété. Toutefois des exceptions existent concernant notamment l’établissement de servitudes.

Une servitude est une contrainte pesant sur une propriété au profit de l’autre. Mais la question se pose de savoir si le débord d’un toit sur le fonds voisin constitue une servitude reconnue par les tribunaux.

Une jurisprudence ancienne déduisait des dispositions de l'article 681 du code civil une présomption de propriété selon laquelle le propriétaire d'un bâtiment contigu à un fonds voisin était présumé, jusqu'à preuve contraire, propriétaire de la bande de terrain que recouvre la saillie de son toit et sur laquelle se déversent les eaux pluviales (Cour d’appel de Besançon 12 décembre 1930).
Cette présomption a été abandonnée et les juges s'opposent, d'une manière générale, à ce qu'une servitude assure la pérennisation d'un empiètement sur le fonds d'autrui.
A ce titre, le débord du toit ne peut donner lieu à aucune présomption de propriété puisque l'article 552 alinéa 1er du code civil selon lequel la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, ne joue que dans un sens (du sol vers le ciel) et non en sens inverse (Tribunal d’instance de Saint-Girons du 4 avril 1996).

Les juges ont également estimé que le débord d'un toit sur le fonds voisin, même prolongé pendant 30 ans, ne permettait pas d'acquérir une servitude par prescription (Cour de cassation 3 ème chambre civil du 12 juin 2003).

Cependant, l'existence d'une servitude de surplomb acquise par prescription a été récemment admise par la Cour de cassation pour assurer la pérennité d'une corniche, étroitement intégrée à un immeuble de caractère formant un tout architectural et faisant saillie au-dessus du fonds voisin (Cour de cassation 3ème chambre civile du 12 mars 2008).

Mais cette tolérance reste marginale et ses conditions d'application incertaines.
La reconnaissance d'une telle servitude semble non seulement prendre en compte l'avantage que la charge procure pour l'usage et l'utilité de l'immeuble (en fonction de ses caractéristiques architecturales), mais également l'étendue de ses répercussions sur la jouissance du terrain voisin, la servitude ne devant pas aboutir à interdire toute jouissance de la partie d'immeuble grevée.

Un bornage amiable est nécessaire. Il s'agit de fixer les limites des propriétés en comparant les titres ou preuves de possession produits par les parties avec les terrains à délimiter.
Dans l'action en bornage, chaque partie est à la fois demanderesse et défenderesse, elle doit faire la preuve de son droit, notamment par la présomption qui est attachée à sa possession.

La propriété s'établit à l'aide des titres de propriété et de présomptions de fait et indices divers.

La preuve par titre résulte de la production de tous les actes juridiques que détiennent les parties (actes de vente, d'échange, de donation, de partage…). Ces titres démontrent seulement que celui qui les invoque a acquis son bien de quelqu'un qui en avait la possession et rendent vraisemblable, sinon certaine, sa propriété.

Les indices les plus divers peuvent également être pris en considération. Les indications du cadastre (Cour de cassation, chambre des requêtes, 14 avril 1904) sont souvent invoquées. Il appartient aux tribunaux d'en apprécier la valeur et les conséquences qu'on peut en tirer pour la solution d'un litige (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 mai 1970).

La disposition du terrain, la présence de bornes, des témoignages peuvent constituer des indices utiles.

Les indices et les actes de jouissance des biens manifestent une possession qui fait présumer la propriété, car le possesseur est généralement le propriétaire.

Le procès-verbal de bornage amiable, dressé par un géomètre, et signé par toutes les parties vaut titre définitif tant pour les contenances des parcelles que pour les limites qu'il leur assigne (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 octobre 1972).

Ainsi, une fois réalisé et approuvé, il fait la loi entre les parties.

En cas de litige sur une action en bornage amiable, le tribunal d'instance du lieu de situation de l’immeuble est compétent ( article R 321-26 du code de l’organisation judiciaire).
Devant cette juridiction, l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire.