Construction d'un mur mitoyen : comment partager les frais ?

Pourriez-vous me préciser si l'article 663 du code civil permet de contraindre mon voisin à l'édification d'un mur mitoyen en "dur" (briques, parpaings, ciments...) à frais partagés , sur la limite séparative de nos propriétés, à la hauteur maximale (2 mètres) autorisée par le PLU (Plan local d'urbanisme) de ma commune ? En effet, de façon générale et sans précision, s'il s'agit d'une règle applicable aux limites séparatives , ce P.L.U autorise pour les clôtures, l'édification d'un muret surmonté d'une clôture grillagée, sans prescription d'une hauteur minimale pour ce muret.

Réponse de l'expert

En principe, on ne peut contraindre son voisin à acquérir la mitoyenneté d’un mur. L’acquisition de la mitoyenneté résultant généralement d’une convention établie entre les parties. Toutefois, tout propriétaire joignant un mur existant a la faculté de le rendre mitoyen en remboursant au propriétaire du mur la moitié de la dépense qu’il a coûté et la moitié de la valeur du sol sur lequel est bâti le mur (article 661 du code civil).

Par ailleurs, l’article 663 du Code civil apporte une autre exception au principe en précisant que dans les villes et faubourgs, chacun peut contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations de la clôture séparant maisons, cours et jardins. Il convient de préciser que cette contrainte ne peut s’exercer que dans les villes et les faubourg (et non les espaces ruraux), et sur des murs à construire.

Les juges considèrent que l’article 663 du Code civil ne se limite pas aux seules maisons d’habitation mais qu’il s’applique, au contraire, à toutes les constructions et, en général, à tout terrain à clore, construit ou non, situé dans une agglomération (Arrêt du Tribunal de grande instance de Marseille du 7 mars 1963).

Ainsi, le propriétaire d'un mur privatif déjà construit ne peut pas contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté ou à participer aux frais de sa reconstruction (Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 25 octobre 1983).

Par ailleurs, l’article 663 du Code civil n’étant pas d’ordre public, chacun des deux propriétaires limitrophes peut renoncer à s’en prévaloir contre l’autre et s'engager mutuellement à ne pas élever de mur le long de leur héritage. Ils peuvent également déroger aux règles légales, applicables par défaut, et conclure une convention déterminant les modalités de construction du mur ou de la clôture séparative.

En outre, pour pouvoir exiger la participation aux frais de construction du mur, le propriétaire doit avoir sollicité l'accord de son voisin avant la réalisation de l'ouvrage.

En effet, un propriétaire ne peut pas y prétendre s'il a pris l'initiative de l'édification du mur de clôture, sans avoir obtenu préalablement l'accord de son voisin aussi bien sur le principe de la construction que sur l'acquisition de la mitoyenneté (Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 30 juin 1992, décision n° 91-11.311).

Ainsi, tout propriétaire voulant obtenir la participation aux frais d’édification du mur séparatif doit faire une demande (par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception) au voisin préalablement à la réalisation des travaux. Ce n’est qu’en cas d’absence de réponse ou de refus que le propriétaire pourra solliciter la voie judiciaire.

Par ailleurs, la hauteur de la clôture « forcée » est déterminée selon les conventions conclues entre les parties, les règlements particuliers (règles locales) ou les usages constants et continus. En effet, les documents locaux d’urbanisme (anciens plans d’occupation des sols, plans locaux d’urbanisme) peuvent prescrire certaines mesures telles que la limitation des accès d’une parcelle sur la voie publique, la hauteur de la clôture, le type de clôture autorisé, etc.

A défaut de telles prescriptions, il convient d’appliquer l’article 663 du Code civil lequel s’applique par défaut.

En vertu de cet article, "tout mur de séparation entre voisins, qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur, compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres dans les autres".

La hauteur minimale est ainsi fixée à 3,20 mètres, y compris le chaperon dans les villes de 50 000 habitants ou plus et à 2 ,60 mètres dans les autres villes.