Construction d'un mur de retenue des terres : quelle règlementation par rapport au voisin ?

Afin de n'avoir qu'un seul niveau entre la terrasse et la pelouse venant en continuité de celle-ci je désire construire un mur de retenue des terres sur ma propriété en limite de celles des voisins suivant le descriptif ci-dessous : d'un coté le mur de soutènement sera rehaussé d'une clôture grillagée sur laquelle je ferai courir une vigne vierge et de l'autre derrière le mur une haie d'arbustes. Ce sont ces aménagements qui matérialiseront les séparations respectives des propriétés. Un tel projet est-il envisageable et sous quelles conditions ? Pouvez-vous me faire connaître les dispositions réglementaires applicables à ce projet. Je tiens à vous précisez que nous sommes situés dans un village ( VIGNY 57420 ) de 320 habitants sans PLU à ce jour.

Réponse de l'expert

Le mur de soutènement de par sa forme, ses dimensions, la pente du terrain et l’état des lieux a pour but et pour effet d’empêcher les terres de la propriété supérieure de glisser ou de s’abattre sur une propriété inférieure. Il ne sert donc pas de clôture.

Le code civil est muet sur le mur de soutènement. C’est donc la jurisprudence qui a déterminé les règles applicables à celui-ci. Ainsi si le mur soutient les terres du fonds supérieur et sauf preuve contraire, le mur est présumé appartenir à la personne dont il retient les terres (cour de cassation, chambre des requêtes, 13 février 1939).

Toutefois, il a été jugé que si le mur s’élève au dessus du niveau du fonds supérieur, le mur est présumé mitoyen, car il sert aussi de clôture aux deux fonds (cour de cassation, chambre des requêtes, 25 avril 1888). Lorsque le mur de soutènement dépasse de 40 cm le niveau du sol, il s’agit d’un mur de clôture auquel s’applique la présomption de mitoyenneté (cour d'appel de Montpellier, 18 mars 1992).

Dans ce cas, ce mur de clôture mitoyenne sera édifié en limite séparative et sa hauteur devra respecter les usages locaux et le plan local d’urbanisme (PLU). A défaut de règlement ou d’usage local, la hauteur maximale sera de 3,20 mètres dans les villes de plus de 50 000 habitants et 2,60 mètres dans les autres (article 663 du code civil).

Ces dispositions du code civil sur les clôtures ne sont pas applicables si le mur de soutènement n’a que l’usage de soutien des terres du fonds supérieur et est donc un mur privatif. Sa hauteur et son épaisseur doivent alors respecter les usages locaux et le plan local d’urbanisme. Le code civil est muet sur ces points.
Le mur de soutènement peut être édifié en limite séparative pour permettre le soutien des terres des fonds supérieurs et éviter qu’ils glissent vers les fonds inférieurs.

Si le mur de soutènement est qualifié de mur mitoyen, l'on peut y adosser des objets légers tels que treillages, sculptures, lampes, niches à oiseaux, planches, sans l’accord du voisin. Mais pour y adosser une seconde clôture, il convient d'obtenir l’accord du propriétaire mitoyen.

Par ailleurs, le fait de construire des murs ou clôtures privatifs est réglementé.

D'un côté, le code de l'urbanisme détermine une distance minimale à respecter lorsqu'une personne souhaite construire un ouvrage (mur, bâtiment …), par rapport à la limite séparative de propriété.

Selon son article R 111-19, "à moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres .

Lorsque par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux prescriptions de l'alinéa ci-dessus, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de l'implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l'implantation ou le gabarit de l'immeuble".

D'un autre côté, si la commune est dotée d'un plan d'occupation des sols (POS) ou d'un plan local d'urbanisme (PLU) rendu public ou approuvé, cet article du code de l'urbanisme est inopérant (conseil d'Etat, 12 mai 1997).

En effet, les dispositions de ces documents d'urbanisme locaux s'appliqueront par priorité.

En conséquence, pour les ouvrages privatifs :

  • un POS ou un PLU existe et ses dispositions s'appliquent ;
  • à défaut de POS ou de PLU, il convient de respecter les dispositions de l'article R 111-19 du code de l'urbanisme : construire en limite séparative ou au moins à trois mètres de celle-ci.

En revanche, cet article n'a ni pour objet, ni pour effet, dans le cas où les parcelles se trouvent séparées par un mur mitoyen, d'interdire à l'un des propriétaires de faire bâtir contre ce mur (conseil d'Etat, 29 juin 1983).

Enfin, chaque propriétaire est libre de planter sur son terrain ce qu’il souhaite. Cependant il est tenu de respecter certaines distances afin d’éviter que les plantations n’entraînent des dommages sur les propriétés voisines.

Ainsi, l’article 671 du Code civil fixe les distances légales : les plantations dont la hauteur est inférieure à deux mètres doivent être placées à un demi–mètre de la limite séparative, et, les plantations dont la hauteur est supérieure à deux mètres doivent être plantées, au minimum, à deux mètres de la limite séparative.
Ces distances légales s’appliquent à défaut de règlements et d’usages locaux prévoyant d’autres règles.