Bornage d'un terrain : dois-je obtenir l'accord de tous les voisins ?

Mon terrain (environ 14 000m²) a actuellement 6 voisins privés plus un chemin communal. La partie de mon terrain que je désire borner aux fins de vente (environ 3700 m²), a 4 voisins plus la mairie. Dois-je obtenir l'accord des 6 voisins plus la mairie, ou cet accord peut être limité à 4 voisins plus mairie ?

Réponse de l'expert

Le bornage est l’opération qui a pour objet de définir la limite exacte qui séparent des propriétés privées contigües (qui se touchent) et de la concrétiser sur le terrain par la pose de bornes.

En pratique pour établir la limite séparant deux terrains, et même en cas d’accord, il est préférable de faire intervenir un géomètre expert.

En effet, le bornage n’est pas obligatoire, mais il peut être imposer au voisin (article 646 du code civil). Le bornage se fait à frais communs. Les propriétaires doivent se mettre d’accord pour en répartir le coût entre eux.

Les honoraires du géomètre ne sont pas réglementés et varient selon la complexité de la mission. Avant de s’engager il est donc utile de réclamer un devis détaillé. A ces frais, s’ajoutent les honoraires du notaire pour l’établissement de l’acte de dépôt et les frais de publicité foncière.

Le bornage sert à délimiter 2 ou plusieurs terrains accolés, qui ne sont pas séparés ni par voie ferrée ou publique, ni par une rivière domaniale.

L’opération de bornage ne peut concerner que les propriétés privées. La délimitation d’une propriété privée par rapport à la voie publique relève non pas du bornage, mais de l’alignement. Dans le cadre de cette procédure, la fixation de la limite entre la propriété privée et la voie publique est faite unilatéralement par l’administration.

L’initiative de la délimitation revient à l’administration qui établir "un plan d’alignement" après enquête publique. Durant l’enquête publique, le propriétaire riverain peut faire valoir ses prétentions, notamment en cas d’empiètement sur son terrain.

S’il n’est pas donné suite à sa demande, il n’a d’autres recours que de saisir le tribunal administratif dans les 2 mois suivant la publication de la décision qui a approuvé le plan d’alignement.

Le procès-verbal de bornage dressé par le géomètre expert résume le déroulement des opérations, décrit la limite des terrains et les repères qui la matérialisent.

Une fois signé de toutes les parties, il vaut titre définitif tant pour la contenance des parcelles que pour les limites qu'il leur assigne (Cour de cassation 3ème chambre civile, 20 décembre 1972).

Ainsi, une fois réalisé et approuvé, il fait foi entre les parties. En conséquence, à condition d'être régulier, le bornage amiable s'impose au juge. Il n'autorise plus le recours à un bornage par voie de justice (Cour de cassation 3ème chambre civile, 26 novembre 1997).

Pour le rendre opposable aux tiers, le procès-verbal est ensuite publié à la conservation des hypothèques. A cette fin, il doit être déposé chez un notaire qui l’authentifie.

Le procès-verbal peut être attaqué pour toute cause pouvant vicier les conventions. Ainsi conformément à l'article 1109 du code civil, il peut être annulé en présence d'un vice du consentement. Celui-ci peut-être caractérisé par l'existence d'une erreur sur les qualités substantielles de l'objet du contrat, d'un dol, c'est-à-dire les manœuvres frauduleuses ayant pour objet de tromper l'une des parties à un acte juridique en vue d'obtenir son consentement ou encore, par l'emploi de la violence afin de forcer le consentement. Selon l'article 1108 du code précité, il peut être également contesté dans l'hypothèse où l'une des parties n'avait pas la capacité de contracter (personne sous tutelle par exemple).

En revanche, si les parties acceptent le principe du bornage mais n’arrivent pas à se mettre d’accord sur la limite séparant leurs fonds et ne signent pas conjointement un procès-verbal amiable, un bornage judiciaire est alors envisageable. Cette action relève de la compétence du tribunal d’instance du lieu de situation des propriétés. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction. Toutefois, le recours à un huissier de justice est nécessaire afin d’assigner la partie adverse devant le tribunal.

Le tribunal d’instance peut alors désigner un expert, généralement un géomètre afin de procéder à la délimitation des propriétés. L’expert se fera communiquer les titres de propriété, le plan du cadastre et tout autre document relatif au litige (par exemple : actes sous seing privé, lettres…).

La limite séparative est ensuite fixée par le tribunal, qui s’en tient généralement au rapport de l’expert. Les bornes sont alors placées sous le contrôle de l’expert.

Un procès-verbal d’abornement est établi et signé par chaque propriétaire. Si l’un refuse de le signer, les autres propriétaires peut faire homologuer le procès-verbal par le tribunal. Le jugement rendu par le tribunal d’instance est susceptible d’appel dans un délai de 30 jours.

Par ailleurs, pour être opposable aux tiers, le procès-verbal doit être publié à la conservation des hypothèques dans un délai de 2 mois. Comme pour un bornage amiable, le procès-verbal judiciaire, une fois publié, se substitue aux titres de propriété antérieurs et présente un caractère définitif.

Le tribunal répartit les frais de bornage judiciaire entre les parties comme il l’entend. Généralement, les frais de pose des bornes sont répartis par moitié, mais les autres frais peuvent être mis à la charge de la personne qui a refusé le bornage amiable, notamment en cas de mauvaise foi avérée.