Assemblée générale des copropriétaires : quels sujets à l'ordre du jour ?

J'ai demandé à mon syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale le changement de paysagiste et de nous proposer plusieurs devis (4 mois avant l'A.G. remis et tamponné, daté en agence). Celui-ci n'a pas tenu compte de ma demande et me répond que d'autres copropriétaires sont satisfaits et que je dois demander l'avis de l'A.G pour étudier un changement de paysagiste. Puis-je le contraindre à refaire une autre convocation d'A.G (elle a lieu dans 20 jours), avec ma question puisqu'elle lui est parvenue largement dans les temps? Si oui, à quel tribunal m'adresser?

Réponse de l'expert

Nous vous informons que les copropriétaires peuvent, « à tout moment », demander au syndic l'inscription des questions qu'ils souhaitent voir aborder à l'assemblée générale suivante (article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, modifié par le décret n 2004-479 du 27 mai 2004).

Cette faculté se substitue à l’ordre du jour complémentaire auquel les copropriétaires ne peuvent plus avoir recours.

Par ailleurs, il convient de préciser que le syndic n'a aucun pouvoir d'appréciation sur l'opportunité d'inscrire la question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée ou de la suivante si la demande est trop tardive (Recommandation de la commission relative à la copropriété n°2 du 7 mars 2006).
 
S'il n'y pourvoit pas, il engage sa responsabilité contractuelle en vertu de l’article 1147 du code civil, sans pour autant que soient invalidées les décision prises par l’assemblée générale litigieuse.
 
Cependant, il est nécessaire que la demande du copropriétaire, tendant à compléter l’ordre du jour de l’assemblée générale arrive suffisamment à l’avance pour que le syndic puisse convoquer les copropriétaires conformément aux dispositions légales et réglementaires.  Dès lors, la demande est jugée tardive si elle est reçue moins de 21 jours avant la date de la prochaine assemblée (les convocations ayant déjà été envoyées) et le syndic sera admis à reporter la question litigieuse à l’assemblée générale suivante, sans engager sa responsabilité.
En pratique, la demande du copropriétaire devra parvenir au syndic, au minimum, un mois avant la date présumée de l'assemblée générale.
 
Enfin, tout en rappelant qu'il n'appartient pas au syndic de « suppléer les imprécisions, les lacunes ou les insuffisances » des questions dont les copropriétaires demandent l'inscription à l'ordre du jour, la cour d'appel d'Aix-en-Provence précise qu'aucune formulation sacramentelle n'est exigée par l'article 10 du décret du 17 mars 1967. Le syndic ne peut donc s'abriter derrière une mauvaise rédaction et est tenu d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, toutes les questions qui lui sont adressées dès lors qu'il « n'y a pas matière à se méprendre » (Cour d’appel d’Aix en Provence, 1ère chambre, section C, 12 mai 2006 n°2006-393).

Cela dit, depuis le 1er juin 2010 (Décret no 2010-391, 20 avril 2010), la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour par des copropriétaires ou par le conseil syndical devra être accompagnée d’un projet de résolution dans le cas où elle aurait pour objet l’un des points suivants :

-         le vote du budget prévisionnel et/ou celui du versement des provisions y afférent ;

-         le vote des modalités d’exigibilité des sommes dues au titre des travaux hors budget prévisionnel ;

-         les pouvoirs du syndic ;

-         certains travaux. Lorsqu’il s’agira de travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou de travaux, aux frais d’un ou plusieurs copropriétaires affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il faudra accompagner le projet de résolution d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ;

-         la surélévation ou de construction afin de créer de nouveaux locaux privatifs. L’aliénation de ces droits nécessite également la notification d’un projet de résolution ;

-         la réserve de l’exercice d’un droit accessoire à une partie commune ;

-         la reconstruction ou non à l’identique de l’immeuble après sinistre .

Cette obligation pour le copropriétaire ou pour le conseil syndical de joindre à sa demande un projet de résolution doit être rappelée par le syndic sur chaque appel de fonds qu’il adresse aux copropriétaires.

Il est à noter qu’aucune sanction n'est prévue par l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, modifié par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004. On peut, dès lors, se demander si celles appliquées jusque-là par la jurisprudence (nullité de l'assemblée générale et dommages et intérêts) sont toujours d'actualité.

Sous l'empire de l'ordre du jour complémentaire, il avait été jugé que la nullité n'était pas encourue lorsque le défaut d'inscription de questions à l'ordre du jour par le syndic n'avait pas eu d'influence sur le vote ou parce que le point soulevé ne constituait pas une question susceptible de faire l'objet d'un vote (Cour d’appel de Colmar, 2ème chambre, section A, 12 juin 2008). Les juges du fond doivent préciser en quoi les questions complémentaires n'étaient pas de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l'ordre du jour notifié ( Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er avril 1992, n°90-41.291). Si tel était le cas, le défaut d'inscription complémentaire à l'ordre du jour entraînait la nullité de la décision de l'assemblée générale (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 juin 2002). Le défaut d'inscription d'une question complémentaire ne pouvait être invoqué que par les copropriétaires l'ayant proposée (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 janvier 2003, n°01-01.685).

S'il n'y pourvoit pas, il engage sa responsabilité contractuelle en vertu de l’article 1147 du code civil.

L’engagement de la responsabilité du syndic nécessite:

- qu’il y ait faute caractérisée du syndic, et non simplement « erreur ou déficience de gestion »

- qu’il y ait préjudice personnel subit par le copropriétaire

- qu’il y ait un lien de causalité directe entre la faute et le préjudice.

Le tribunal compétent pour ce type d’action est le Tribunal d’Instance pour un préjudice inférieur à 10000 euros. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction.

Enfin, il convient de noter qu’un ou plusieurs copropriétaires représentants plus d’un quart des voix de tous les copropriétaires peuvent provoquer la tenue d’une assemblée générale. Le  syndic est alors tenu d’y donner suite (art. 8 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967). Le règlement de copropriété peut prévoir un nombre inférieur à 25%.