Absence de bornage : comment faire reconnaître la propriété d'un terrain ?

Ma mère possède 2 maisons dont elle a hérité de son père en 1978. Mon père s'en est toujours occupé mais il est malheureusement décédé en 2008. Nous avons un souci de voisinage avec ces maisons. Elles sont louées mais aucun bail n'a été établi et le voisin de l'une des 2 maisons s'est approprié un morceau du terrain en faisant son jardin. Apparemment aucun bornage n'avait été fait lors de l'achat de sa maison il y aurait déjà plus de 10 ans, si ce n'est pas 20, et il n'a pas respecté les limites. Quels droits avons nous pour récupérer ce morceau de terrain ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article 544 du code civil, le droit de propriété sur une parcelle est un droit absolu, exclusif et perpétuel. En cela, il est imprescriptible, c’est-à-dire qu’il n’est pas possible pour son titulaire de perdre ce droit même s’il ne l’exerce pas pendant plusieurs années (arrêt de la cour de cassation du 22 juin 1983 ; article 2227 du code civil).

Toutefois, une personne, si elle a utilisé et jouit du terrain pendant un certain délai, peut être considérée comme le véritable propriétaire. De cela, il peut apparaître des conflits sur la propriété d’une parcelle.

Chaque fois qu’un propriétaire est ainsi concurrencé dans l’exercice de son droit, il lui est possible de revendiquer sa propriété (action pétitoire) ou de faire rétablir sa possession (action possessoire).

La possession est le fait de détenir et de jouir d’une chose en se comportant et en se considérant comme le véritable propriétaire d’une chose ou en tant que propriétaire.

Le propriétaire qui veut contester le trouble qui lui est occasionné dans sa possession, et voir rétablir sa possession doit agir dans l’année du trouble (article 1264 du code de procédure civile). Au-delà, il ne peut plus agir qu’au pétitoire, c’est-à-dire en faisant valoir et reconnaître son droit de propriété.

Cette action, appelée réintégrande, permet de faire reconnaître en justice son droit de propriété et, par conséquent, récupérer le bien dont le propriétaire a éventuellement été dépossédé. Elle doit être menée devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de la parcelle dont la propriété est contestée, avec l’assistance d’un avocat, lequel est obligatoire.

Comme en droit commun de la preuve, c'est au demandeur qu'il incombe de prouver le droit de propriété qu'il invoque (article 1315 du code civil). C’est en fonction des conflits de preuve pouvant se manifester que le juge va former sa conviction.

La propriété s'établit à l'aide des titres de propriété et de présomptions de fait et indices divers.

Aussi, la propriété s’acquière-t-elle par titre ou par prescription trentenaire (usucapion ou possession ayant duré trente ans). Toutefois, le code civil reconnaît la possession ayant duré au moins dix ans lorsque son titulaire, de bonne foi, se prévaut, en outre, d’un juste titre (article 2272 du code civil). Le juste titre est un acte de propriété qui, malgré son apparence, est vicié et qui, à l’insu de son auteur et du fait de ce vice, ne transfert pas la propriété.

La preuve par titre résulte de la production de tous les actes juridiques que détiennent les parties (actes de vente, d'échange, de donation, de partage…). Ces titres démontrent seulement que celui qui les invoque a acquis son bien de quelqu'un qui en avait la possession et rendent vraisemblable, sinon certaine, sa propriété.

Les indices les plus divers peuvent également être pris en considération. Les indications du cadastre (cour de cassation, chambre des requêtes, 14 avril 1904) sont souvent invoquées. Il appartient aux tribunaux d'en apprécier la valeur et les conséquences qu'on peut en tirer pour la solution d'un litige (cour de cassation, 3ème chambre civile, 21 mai 1970).

La disposition du terrain, la présence de bornes, des témoignages peuvent constituer des indices utiles.

Les indices et les actes de jouissance des biens manifestent une possession qui fait présumer la propriété, car le possesseur est généralement le propriétaire.

En l'absence de titre, celui qui est en possession du bien en est présumé propriétaire et cette présomption est difficile à combattre par un demandeur qui n'a pas lui même de titre à produire, si ce n'est en démontrant que cette possession est viciée. Si chacune des parties peut se prévaloir de faits de possession, les tribunaux doivent arbitrer en faveur de la possession la mieux caractérisée, qui n'est pas nécessairement la plus ancienne.

Quand une des parties se prévaut d'un titre et l'autre d’une possession non acquisitive, la jurisprudence laisse aux juges du fond la liberté d'apprécier la valeur probante respective du titre et de la possession (cour de cassation, 1ère chambre civile, 18 novembre 1964).

En présence de titres contradictoires, la préférence revient à celui qui a le titre le plus satisfaisant.

Enfin, avant de saisir le tribunal de grande instance, il est opportun de rechercher une conciliation amiable par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.