Comment contester le montant de vos charges locatives ?

Comment contester le montant de vos charges locatives ?
En plus du loyer principal, les locataires doivent payer une somme au titre de « provisions mensuelles pour charges ». - © Nikada

Avant tout paiement, épluchez le décompte des dépenses que le propriétaire de votre logement est tenu de vous adresser annuellement. En cas de désaccord, voici comment procéder.

Passez en revue les dépenses à votre charge

En plus du loyer principal, les locataires doivent payer une somme au titre de « provisions mensuelles pour charges », qui correspond au règlement des consommations d’eau chaude et d’eau froide du logement et des parties communes, d’électricité, de chauffage, des dépenses d’entretien courant et de taxes, comme la redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Pour certains postes, les modalités de récupération des charges auprès des locataires sont assez complexes. Ainsi, le salaire du gardien ou du concierge est récupéré auprès du locataire à hauteur de 75 %, lorsqu’il assure l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles (élimination des rejets), ou à hauteur de 40 % si une seule de ces tâches est effectuée.

Vérifiez chaque point de la régularisation des charges annuelles

Énumérées dans le décret du 26 août 1987, les charges liées à l’utilisation d’un logement et facturées aux locataires doivent faire l’objet d’une régularisation une fois par an sur présentation de justificatifs, en fonction des dépenses réelles. Un mois avant la régularisation, le bailleur doit envoyer au locataire un décompte individuel des charges avec le détail de chaque poste.

Si le montant des dépenses est inférieur aux provisions, le locataire sera remboursé du trop-perçu ; à l’inverse, il paiera le complément.

La loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 prévoit que si la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant la fin de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire peut demander un paiement échelonné de son arriéré sur douze mois. La loi réduit de cinq à trois ans le délai durant lequel le bailleur peut réclamer la récupération des charges impayées pour les dépenses contractées à compter du 26 mars 2014.

À savoir : dans une colocation ou une location meublée dont le bail a été signé depuis le 26 mars 2014, les charges locatives n’ont pas à être régularisées si elles sont déterminées dans le contrat de bail sous la forme d’un forfait.

Demandez les justificatifs des dépenses

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire les pièces justificatives des charges récupérées. Leur transmission doit se faire gratuitement. Depuis la loi Alur, ce droit d’accès est passé d’un à six mois, à compter de la transmission du décompte individuel. Le locataire peut demander à recevoir le récapitulatif des charges du logement, par voie postale ou électronique.

Attention, dans une copropriété, ces pièces ne sont pas en possession du bailleur, mais du syndic. Si le bailleur n’est pas membre du conseil syndical, leur communication ne peut se faire qu’une seule journée par an. Le locataire doit alors demander au syndic de le recevoir ou contacter le conseil syndical.

Engagez une démarche collective

Les locataires peuvent procéder à une vérification des charges par le biais d’un groupement de locataires ou de représentants choisis parmi eux. En cas de contestation, ceux-ci peuvent en effet plus facilement se faire entendre et proposer des modifications.

Réglez le litige avec le soutien d’une association

Si le bailleur ne peut justifier la facturation des charges, le locataire peut en demander le remboursement dans un délai de trois ans. Il est conseillé de se rapprocher d’une association de défense des locataires ou de consommateurs ou d’une antenne locale de la CLCV.

Si la demande de résolution n’aboutit pas, le locataire peut mettre le bailleur en demeure, puis saisir la commission départementale de conciliation chargée d’arbitrer les litiges. Enfin, il peut saisir le tribunal d’instance.

Ne plus payer les charges : une fausse bonne idée !

Même en cas de contestation, le locataire ne peut prendre l’initiative de suspendre le paiement des charges ou de déposer les sommes correspondantes sur un compte bloqué.

Le bailleur pourrait résilier le contrat de location, se retourner contre le tiers qui s’est porté caution ou réclamer les impayés auprès de l’organisme qui verse l’aide au logement.