Viager, mode d'emploi

Viager, mode d'emploi
Le viager peut être un complément de retraite. - © bbbrn

Le viager est une vente immobilière particulière, par lequel un vendeur cède son bien à un acheteur moyennant le versement d'une rente pendant le restant de ses jours.

Pour bien comprendre le viager, il faut garder à l’esprit que c’est un achat immobilier qui s’effectue en deux temps :

  1. Première étape le jour de la signature de la vente chez le notaire, l’acheteur paie au vendeur une somme, appelée « bouquet ».
  2. Deuxième étape : l’acheteur, appelé débirentier, verse une rente au vendeur appelé crédirentier, jusqu'au décès de ce dernier.

A noter : L'achat en viager a un caractère « aléatoire », l’aléa étant le décès du vendeur. L’achat peut ainsi être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours de la conclusion du contrat (art. 1795 du Code civil).

 Les modalités de calcul

 Le bouquet représente 30 à 40 % de la valeur vénale du bien, c'est-à-dire la valeur du bien s'il était vendu dans le cadre d’une vente immobilière « classique ». La différence entre cette valeur et le bouquet sert de base de calcul à la rente.

Mais d'autres critères sont pris en compte : occupation du logement, âge et sexe du vendeur, répartition des charges entre le vendeur et l’acquéreur, etc. Enfin, chaque année, la rente versée est réindexée, généralement en suivant l’indice de l’inflation ou l'indice du coût de la construction.

 Viager libre ou occupé ?

 Lorsque le viager est occupé, le vendeur occupe les lieux jusqu'à son décès. C'est le cas de 95 % des viagers. Lorsque le viager est libre, l'acheteur peut utiliser les lieux comme il l'entend : en s'y installant ou en les louant. Vous pouvez trouver des annonces sur le site des notaires de France.

La fiscalité du viager

L’acheteur paie des droits d'enregistrement sur la base de la valeur vénale du bien. Le bien entre dans son patrimoine éventuellement taxable à l’impôt sur la fortune (ISF).

Le vendeur, quant à lui, est redevable de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente. La rente est imposable à l'impôt sur le revenu, après application d'un abattement en fonction de son âge lors du premier versement de la rente. Le paiement de la taxe d'habitation et des factures d'énergie restent à sa charge, sauf s'il libère totalement le bien vendu.

La part imposable de la rente viagère dépend de l'âge du vendeur au jour de la signature de l'acte notarié. Plus le vendeur est âgé, moins sa rente sera imposable.

  • Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70 % de la rente sera imposable ;
  • Si le vendeur a entre 50 et 59 ans, 50 % de la rente sera imposable, entre 60 et 69 ans, 40 % de la rente sera imposable et si le vendeur a 70 ans ou plus, 30 % de la rente sera imposable.

 A noter : La vente peut être annulée en cas de non-versement de la rente par l’acheteur.