Bail commercial : les réparations et l'entretien du local incombent-elles au bailleur ?

En 2007 mon mari garagiste est parti à la retraite. Nous avons vendu le fonds et restons propriétaire des murs, c'est toujours reste un garage. A ce jour, l'armoire électrique du garage montre des signes de faiblesse et disjoncte tout le temps (plus d'appareils). Ma question : à qui incombe de mettre aux normes cette armoire et que doit l'entretenir ? Quelles sont les obligations d'un propriétaire d'un bail commercial ?

Réponse de l'expert

En matière de charges, d'entretien et de réparation, la législation impérative des baux commerciaux est limitée à quelques principes embryonnaires relatifs aux réparations. Les parties peuvent donc librement convenir en la matière. Elles doivent le faire de manière précise afin d'éviter tout litige.

Il conviendra donc, de prime abord, de s'en remettre à la rédaction du bail.

Dans le silence du bail, c’est le Code civil qui s’applique (articles 1719 et suivants du code civil).

Il convient tout d’abord de rappeler les textes applicables.

Outre l’obligation de délivrance, le bailleur doit, en vertu de l’article 1719 du Code civil :

  • entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
  • en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En vertu de l’article 1720 du Code civil, « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives ».

Cette obligation du bailleur semble s’étendre au-delà de l’entretien des locaux privatifs. La responsabilité du bailleur a déjà été retenue, non pour un mauvais entretien des locaux loués mais pour un mauvais entretien de l’accès à ces locaux.

Il a ainsi été jugé que le locataire gérant peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel du bailleur dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, « qu’ayant relevé par motifs propres et adoptés que les accès à l’immeuble loué n’étaient pas entretenus, que le portail d’entrée était condamné, que le monte-charge ne fonctionnait pas qu’il en résultait une impossibilité d’utiliser normalement les locaux loués, la cour d’appel qui a ainsi caractérisé le dommage causé par les manquements du bailleur au locataire gérant du fonds de commerce exploité dans les lieux loués, a légalement justifié sa décision» (cour de cassation, assemblée plénière, 6 octobre 2006).

L’article 1719 du Code civil dispose que : «Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1o De délivrer au preneur la chose louée… ».

Un arrêt en date du 9 juillet 2008 est venu indiquer que : «Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ; qu’ayant retenu que les clauses du contrat de bail ne dégageaient pas le propriétaire de son obligation de participer aux réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté de l’immeuble et qu’il restait tenu des vices structurels de l’immeuble, la cour d’appel (…) en a exactement déduit que ces travaux étaient à la charge du bailleur» (cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 juillet 2008).

Cette obligation de délivrance doit être exécutée à la date de prise d’effet du bail, sauf clauses contraires.

L’obligation de délivrance du bailleur lui impose de maintenir les locaux conformes à la destination contractuelle, tant au moment de la prise d’effet du bail, que pendant le cours de son exécution, sauf stipulation contraire (cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 mai 2007).

Le bail ne pouvant exister sans délivrance de la chose louée, la jurisprudence dominante de la Cour de cassation considère que le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation par le biais de clauses mettant à la charge du preneur toutes les réparations et réfections, y compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil et nonobstant la clause indiquant que le locataire prend les locaux en l’état.

Ainsi, la clause du bail prévoyant que le preneur devra prendre les locaux loués dans leur état au moment de leur entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réfection, même nécessaire en raison de la vétusté, ne permet pas de mettre à la charge du preneur la réfection globale du système de chauffage et de l’installation électrique qui constitue une réfection destinée à assurer une fonction procédant naturellement de l’obligation de délivrance du bailleur (cour d'appel de Paris, 16e ch., sect. A, 23 novembre 2005).

Dans le même sens, il a été jugé que la clause selon laquelle le preneur prend les lieux en l’état ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance qui inclut la délivrance d’une installation exempte de vice (cour d'appel de Paris, 16e ch., sect. A, 14 mai 2008).

Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l’obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s’exonérer de l’obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 juillet 2008).

Le bailleur doit garantir au locataire de pouvoir exercer dans les lieux son activité commerciale.

Il ne peut donc opposer au preneur la clause du bail mettant à la charge de ce dernier l’obtention des autorisations administratives pour pouvoir exploiter les locaux (cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 mai 2005).

De même, le local doit être également conforme au niveau des règles de sécurité pour exercer l’activité envisagée (cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 septembre 2008).

L’obligation de délivrance s’entend également des qualités incorporelles de la chose : si le contrat de bail prévoit que le preneur doit faire son affaire personnelle de toutes autorisations nécessaires à l’exercice de son activité, cette clause ne peut concerner que les autorisations administratives à l’exclusion de celles de la copropriété alors que le bailleur est le seul interlocuteur de droit du syndicat (cour d'appel de Paris, 16e ch., sect. A, 14 janvier 2009).

La sanction du défaut de délivrance est, selon la demande formulée par le locataire, la résolution ou la résiliation du bail.

En matière de réparation, la jurisprudence s’inscrit dans la même logique.

Plus récemment, la Cour de cassation a indiqué qu’en vertu de l’article 1719 alinéa 1er du Code civil, l’obligation de délivrance dans le cadre d’un bail commercial n’est, en outre, pas exclusive du respect des normes relatives au logement décent édicté par le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002, si une partie des locaux est consacrée à l’habitation principal du preneur (cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 oct. 2009, no 08-10.955).

Par ailleurs, selon l'article 606 du Code civil «les grosses réparations sont celles des murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien».

La Cour de cassation retenait traditionnellement une interprétation restrictive de ce texte, estimant que cette énumération était limitative (cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 novembre 2002).

La Cour de cassation a fait évoluer sa jurisprudence en abandonnant la référence au caractère limitatif de l’article 606 du Code civil dans un arrêt en date du 13 juillet 2005 aux termes duquel elle a indiqué que les réparations d’entretiens sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 juillet 2005).

Il résulte de l’article 1721 du Code civil, applicable aux baux commerciaux, qu’il «est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser».

Le bailleur peut s’exonérer de cette obligation par une stipulation contractuelle. Cependant, les clauses aux termes desquelles le preneur accepte les lieux en l’état ou prend en charge l’ensemble des travaux dont ceux de l’article 606 du Code civil ne permettent pas de décharger le bailleur de la garantie des vices cachés (cour de cassation, 3ème chambre civile 29 mars 1995).

La clause générale aux termes de laquelle le preneur accepte de prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée dans les lieux sans pouvoir exiger aucune réfection, remise en état, adjonction d’équipements supplémentaires ou travaux quelconques rendus nécessaires par l’état de vétusté ou par l’existence de vices cachés, est suffisante pour exonérer le bailleur de sa responsabilité pour le préjudice causé au locataire pour un vice aussi précis que la nature d’une cloison séparant deux locaux (cour de cassation, 3ème chambre civile., 31 octobre 2006).

Le bailleur qui ne rétablit pas les lieux en l’état d’être exploités après un dégât des eaux, est responsable de l’arrêt d’exploitation du preneur malgré la clause de non recours pour vices cachés ou apparents (cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 mars 2009).

Quant au preneur, il doit entretenir la chose louée, mais seulement dans le cadre de l’article 1754 du Code civil : « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire ;

  • aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes des cheminées ;
  • au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre
  • aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés
  • aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
  • aux portes, croisées, planche de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures".

Encore résulte-t-il de l’article 1755 du Code civil qu'« aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, lorsqu’elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

Le preneur doit, en outre, user de la chose louée en "bon père de famille" et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail (article 1728 du code civil).

Si le bailleur est obligé d’entretenir les lieux loués, le locataire peut être reconnu responsable, au moins pour partie, des désordres constatés lorsqu’il a attendu 8 mois avant d’avertir le bailleur de l’affaissement des planchers (cour de cassation, 3ème chambre civile 9 février 2005).

De même, le preneur répond de l’incendie qui a détruit les locaux à moins qu’il prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Le vice de construction, lorsqu’il est invoqué comme cause exonératoire de responsabilité par le locataire, doit être à l’origine de l’incendie. Dans cette espèce, la Cour de cassation a rappelé que l’inobservation par le preneur de la clause du bail lui faisant obligation de souscrire une police d’assurance ne peut avoir d’autre conséquence que la résiliation du bail en vertu des dispositions de l’article 1729 du Code civil, rien n’interdisant au locataire de réclamer à son bailleur la réparation des dommages qu’il a subis et dont celui-ci est responsable (cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 janvier 2008).

Dès lors que la cour d’appel a constaté qu’avant le sinistre l’immeuble n’était pas aux normes, elle ne peut, sans violer les articles 1147 et 1733 du Code civil, mettre à la charge du preneur une indemnité prenant en compte le coût des travaux de remise aux normes (cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 mars 2007).