Remboursement anticipé d'un prêt et indemnités dues

Je souhaite rembourser de façon anticipée le prêt que j'ai souscrit auprès de la banque xxx le 5.02.2007. La banque me demande le règlement d'une indemnité de remboursement anticipé. Cependant je crois comprendre à la lecture du contrat du prêt et de l'article du Code de la Consommation L312-21 que je peux en être exonéré du fait que mon épouse a perdu son emploi le 31.12.2007 et qui est demandeur d'emploi depuis cette date.

Réponse de l'expert

La clause aux termes de laquelle une indemnité sera due au prêteur, au titre des intérêts non encore échus, en cas de remboursement par anticipation d’un prêt immobilier, est licite.

En effet, la cause de l'obligation au paiement de cette indemnité consiste dans la réparation du manque à gagner subi par le prêteur du fait de la résiliation anticipée du contrat (1ère chambre civile de la Cour de Cassation du 27 septembre 2005).
Cependant pour les contrats conclus à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi n°99-532 du 25 juin 1999 relative à l'épargne et à la sécurité financière, aucune indemnité n'est due par l'emprunteur si le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite notamment, à un changement du lieu d'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, ou par la cessation forcée de l'activité professionnelle de ceux-ci (article L 312-21 alinéa 3 du Code de la Consommation).
Le législateur pose des conditions très précises pour mettre en œuvre ce dispositif. C'est à l'emprunteur de prouver non seulement qu'il a vendu le bien acquis à l'aide du prêt qu'il entend rembourser par anticipation, mais aussi que la vente a été motivée par l'un des cas visés par la loi.
En dehors de toute vente du bien, les indemnités de remboursement anticipé sont dues même si l’un des emprunteurs a perdu son emploi. Il en va de même s’il n’est pas établi que la vente du bien est due à la perte d’emploi.