Investissement locatif : une fiscalité pluriannuelle

Investissement locatif : une fiscalité pluriannuelle

Selon la nature du logement (neuf ou ancien) et les charges qu’il supporte, l’investisseur choisit entre plusieurs modalités de taxation des revenus que son investissement locatif lui procure.

Du plus simple - le microfoncier - au plus complexe - le report des déficits fonciers -, le régime fiscal sous lequel placer son investissement locatif nécessite d’effectuer un peu de prospective.

En effet, hors régime du microfoncier, le contribuable qui opte pour tel ou tel mode d’imposition des revenus fonciers (le terme "fiscal" qui désigne les loyers perçus d’une location non meublée) s’engage en général à le conserver pendant trois à… neuf ans et plus. Il convient donc de bien faire la part des avantages et des inconvénients de chacune des modalités de taxation de ce revenu.

La simplicité du microfoncier

Les bailleurs qui achètent un logement ancien sans rechercher d’avantages fiscaux particuliers ont accès à un régime d’imposition simplissime, celui dit du microfoncier. Une seule condition : que les loyers qu’ils encaissent ne dépassent pas 15 000 € par an. Mais… parfois, abandonner ce régime forfaitaire pour rédiger une déclaration de revenus fonciers et déduire des charges se révèle plus avantageux.

De fait, si certains investisseurs souhaitent alléger leur impôt grâce aux dispositifs Borloo ou Robien, d’autres jugent ces mécanismes trop contraignants et préfèrent acheter un logement ancien, souvent moins cher et mieux situé qu’un programme neuf, et fixer le loyer sans autre contrainte que celle de trouver un locataire.

Difficile de rêver plus sommaire : lors du dépôt de la déclaration de revenus, il suffit d’indiquer le montant total des loyers encaissés dans l’année sur le formulaire général (n° 2042). Pas de charges à déduire, ni de calcul à faire : l’administration fiscale applique elle-même un abattement de 30 %.

Ainsi, seuls 70 % des loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu. « Le seuil de 15 000 € n’inclut pas les provisions pour charges locatives demandées au locataire et encaissées par le propriétaire », souligne Nathalie Ezerzer, directrice juridique adjointe de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim).

Les exclus du microfoncier

Les investisseurs qui entendent profiter d’un régime fiscal spécial (Borloo, Robien) n’ont pas accès au microfoncier. Ce régime est en outre réservé aux revenus fonciers, c’est-à-dire aux loyers tirés de la location de logements non meublés. Les locaux meublés relèvent, eux, du régime des bénéfices industriels et commerciaux.

Enfin, les bailleurs qui perçoivent plus de 15 000 € de revenus fonciers par an sont tenus de les soumettre au régime du "réel". Cependant, si le microfoncier peut être utilisé par des contribuables qui détiennent à la fois des logements et des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), il ne peut pas l’être par ceux qui détiennent uniquement des parts de SCPI.

Changer de régime fiscal

Demeurer sous le régime du microfoncier n’a rien d’une obligation. Les propriétaires conservent la liberté de soustraire de leurs loyers les dépenses réglées pour le logement dans la même année. Ils les reporteront en détail sur la déclaration de revenus fonciers (formulaire n° 2044), puis mentionneront sur le formulaire général le montant de leur revenu foncier net obtenu grâce à ce calcul ; ce dernier sera soumis à l’impôt sur le revenu. En complétant la 2044, le contribuable renonce au microfoncier et opte de facto pour le régime "réel" d’imposition.

Ce choix ne présente d’intérêt que si les dépenses à déduire dépassent 30 % des loyers. "L’option pour le régime réel est irrévocable pour trois ans. D’où l’importance de vérifier que ce régime sera fiscalement plus avantageux en moyenne sur cette durée, et pas seulement ponctuellement pour l’année en cours", avertit Me Louis-Marie Bourgeois, avocat fiscaliste à Paris.

Les dépenses déductibles

La loi énumère les dépenses que l’on peut défalquer des loyers.

  • Travaux d’entretien et de réparation (ravalement, réfection de la toiture…), diagnostics techniques et travaux d’amélioration. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement restent à la charge exclusive du bailleur.
  • Intérêts des emprunts souscrits pour financer l’achat, des travaux, les frais annexes (notamment assurance-décès-invalidité).
  • Frais d’administration et de gestion : coût de la gérance réglée à un administrateur de biens, commissions versées à une agence pour la mise en location, rémunération des concierges et des gardes… S’y ajoute un forfait de 20 € par local.
  • Primes des contrats d’assurance "propriétaire non occupant" ou garantie des loyers impayés, dégradations, carences locatives.
  • Taxe foncière et taxes annexes (taxe spéciale d’équipement, par exemple), sauf l’enlèvement des ordures ménagères.
  • Charges de copropriété relatives à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes de l’immeuble, ou à certains travaux.

Cependant, les charges que le propriétaire a récupérées sur le locataire ne sont pas déductibles. "En pratique, le contribuable défalque d’abord toutes les provisions pour charges payées dans l’année. Mais il doit, l’année suivante, régulariser la situation pour ne plus garder que les charges qui étaient réellement déductibles, au vu du détail fourni dans l’intervalle par le syndic", explique Nathalie Ezerzer.

"En revanche, si les provisions versées étaient insuffisantes pour couvrir le montant réel des charges, il retire le solde réclamé par le syndic", complète-t-elle. Dans la déclaration des revenus fonciers (n° 2044), une ligne spécifique est ainsi prévue pour déclarer les provisions versées au syndic dans l’année, et une autre en dessous pour régulariser les provisions de l’année précédente.

Le régime réel, plus rentable ?

En règle générale, lorsque l’achat du logement a été financé à crédit ou que des travaux ont été réalisés, le régime réel devient vite plus rentable que celui du microfoncier. D’autant que, lorsque les charges déductibles dépassent les recettes, cette perte - déficit foncier en langage fiscal - s’impute sur le revenu global du contribuable, ce qui lui permet d’alléger son impôt sur le revenu.

La loi encadre très strictement cette déduction. Elle fait la différence entre les charges qui résultent des intérêts d’emprunt et les autres charges. Les premières ne peuvent s’imputer que sur le montant des loyers. Les autres charges sont également déductibles des loyers, à concurrence du montant total du loyer. L’excédent constitue le déficit foncier et se déduit du revenu global, à concurrence de 10 700 € par an.

Dix ans pour agir

Pour autant, les intérêts d’emprunt qui ont dépassé les loyers (et n’ont donc pu être déduits) et les charges qui n’ont pas pu être affectées sur l’année ne sont pas perdus : ils sont "reportés", c’est-à-dire "stockés", de façon à être soustraits des revenus fonciers des années suivantes (dans la limite de dix ans).

Dans la pratique, on commence par traiter les intérêts d’emprunt. S’ils sont inférieurs aux loyers, la totalité des intérêts est alors déductible du revenu foncier. Par exemple avec 10 000 € de loyers, 8 000 € d’intérêts et 7 000 e d’autres charges. La totalité du déficit foncier (5 000 €) peut être soustraite du revenu global. Si les intérêts dépassent les loyers, ils neutralisent le revenu locatif, et les autres charges sont imputées sur le revenu global à concurrence de 10 700 €.

"Par exemple, un contribuable reçoit 10 000 € de loyers et a réglé 12 000 € d’intérêts et 4 000 € de charges. Il déduit les intérêts des loyers à hauteur de 10 000 € et impute les 4 000 € correspondant aux autres charges sur son revenu global. Les 2 000 € d’intérêts restants seront imputables sur les seuls revenus locatifs des années suivantes", détaille Nathalie Ezerzer.

Des pertes reportables

Que se passe-t-il si le revenu global du contribuable est inférieur au déficit foncier constaté ou à 10 700 € ? Inutile d’espérer recevoir un chèque du Trésor public : ce dernier ne rembourse pas ce qui n’a pu être utilisé. "Le déficit foncier est imputé sur le revenu global dans la limite de ce dernier, et le reste reporté", précise Me Bourgeois. On notera que, si le contribuable possède plusieurs logements, il compensera d’abord les déficits fonciers constatés sur certains avec les bénéfices nets dégagés sur d’autres. C’est seulement si ce calcul aboutit à un déficit "net" au total que ce déficit est déductible du revenu global.

Le contribuable va se servir des pertes ainsi mises en réserve lorsque son opération deviendra bénéficiaire. Exemple : dans sa déclaration des revenus fonciers 2007, un propriétaire a constaté un déficit foncier de 3 000 €. Sur ses loyers de 2008, en revanche, il dégage un revenu foncier net de 1 000 €. Il va donc "puiser" 1 000 € dans le déficit foncier stocké l’année précédente et les soustraire de son revenu foncier net imposable pour 2008… qui devient nul. Il neutralise ainsi l’impôt sur ses loyers 2008 et garde 2 000 € de déficit pour les années suivantes.

Avec une limite indiquée par Me Bourgeois : "Il n’est jamais possible d’utiliser les déficits des années antérieures pour créer un nouveau déficit déductible du revenu global." Autre borne, fixée par la loi, le déficit mis en réserve et qui n’a pu être utilisé dans un délai de dix ans est irrémédiablement perdu.

Des conditions à remplir

La déduction d’un déficit foncier du revenu global est acquise au contribuable à condition qu’il loue le logement jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle il a profité de cette déduction. "Sinon, l’administration fiscale recalcule son impôt sur le revenu comme s’il n’avait pas bénéficié de cet avantage fiscal", ajoute Me Bourgeois.

En revanche, avoir mis en réserve des déficits fonciers n’interdit pas au contribuable de passer du régime fiscal "réel" au microfoncier, s’il remplit par ailleurs les conditions pour bénéficier de ce régime simplifié. Il pourra, en effet, quand même continuer à imputer sur ses revenus fonciers les déficits antérieurs reportables.

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