Investissement locatif : quel bonus fiscal ?

Investissement locatif : quel bonus fiscal ?

Mettre en location un logement au titre de résidence principale procure au bailleur un avantage fiscal si des conditions tenant au type du logement, à la situation du locataire et au niveau du loyer sont réunies.

Parmi les outils dont disposent les pouvoirs publics pour orienter l’épargne des particuliers vers certains secteurs, en l’occurrence le logement locatif, celui de la fiscalité prend deux formes : l’amortissement d’une partie du prix d’acquisition et/ou un abattement sur les loyers générés par l’investissement avant qu’ils ne soient soumis à l’impôt.

Comme en matière commerciale, amortir un bien consiste à répartir le montant de l’investissement sur un certain nombre d’années dans le but de le soustraire de sa base d’imposition. Résultat tangible pour le particulier : pendant la durée de l’opération, il diminue d’autant le montant de ses revenus soumis à l’impôt.

Afin que la dépense fiscale (terme budgétaire qui désigne le coût d’un dispositif qui prive l’État d’une rentrée fiscale) aboutisse aux effets souhaités - ici l’élargissement du secteur locatif privé -, la loi fixe des conditions. Si le contribuable ne les respecte pas, non seulement il se verra réclamer le remboursement des économies d’impôt qu’il a réalisées, mais elles seront alourdies de pénalités.

Des avantages conditionnés

Les trois dispositifs ("Robien recentré", "Borloo neuf", "Borloo ancien") ont en commun d’être subordonnés à la mise sur le marché de logements non meublés, pour qu’ils soient occupés au titre de résidence principale par des locataires pendant au moins neuf ans. Le montant du loyer est plafonné en fonction de la zone géographique où le logement est situé.

Ensuite, chaque mécanisme déploie ses propres contraintes selon des objectifs sociaux assignés : neuf ou ancien ayant fait l’objet d’une réhabilitation, possibilité de louer à un membre de sa famille ou pas, libre choix du locataire ou priorité aux ménages modestes, etc. Attention : le dispositif dit "Borloo ancien" n’ouvre pas droit à l’amortissement du bien mais à une subvention et un abattement sur les loyers avant imposition.

L’option pour l’amortissement du bien s’effectue au moment de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci a eu lieu ultérieurement. Elle devient irrévocable. L’investisseur joint une déclaration d’option conforme à un modèle type (disponible à son centre des impôts ou sur le site www.impots.gouv.fr), ainsi qu’un engagement de louer (lui aussi établi selon un modèle type), complété d’une photocopie du bail et, en cas de réhabilitation, d’un état descriptif du logement avant et après travaux.

Des logements comme neufs

En "Robien" comme en "Borloo", la remise sur le marché locatif des logements vétustes, après réhabilitation, est encouragée. Un logement très dégradé est défini comme un bien ne correspondant pas aux normes de décence édictées par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain du 13 décembre 2000 et définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (J.O. du 31).

Avant de le proposer à la location, l’investisseur aura à y effectuer des travaux importants, destinés à le mettre à des normes de confort proches de celles d’un logement neuf. Il faut que, à l’issue du chantier, les performances acoustiques et thermiques soient devenues voisines de celles d’un logement neuf, attestées par un professionnel qui aura visité le logement avant et après travaux. Préalablement au chantier, l’investisseur produira un diagnostic des travaux à réaliser et indiquant la non-conformité du logement sur au moins quatre points.

Une fois les travaux terminés, un nouveau diagnostic constatera que le logement a atteint le niveau de décence dans six domaines au moins. Deux fédérations de diagnostiqueurs - la Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (www.fidi.fr) et la Fédération nationale des experts de la construction et de l’immobilier (www.fneci.com) - fournissent des informations sur les professionnels habilités à les pratiquer.

"Robien recentré" : des loyers adaptés au marché

Depuis le 1er juillet 2006, toute personne qui achète un logement neuf pour le mettre en location peut opter, lors de la première déclaration de revenus qui suit la mise en location, pour le dispositif dit "Robien recentré" (loi dite ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006). Il a succédé au "Robien", installé de 2003 à 2006, dont il a modifié certaines caractéristiques, en particulier un taux d’amortissement limité à 50 % du prix d’acquisition en neuf ans, au lieu de 65 % en quinze ans.

Par ailleurs, pour répondre à la critique - le "Robien" était accusé de tirer les prix vers le haut en affichant des loyers maximaux trop élevés -, le législateur a revu le découpage des zones géographiques et a fixé des plafonds de loyer mieux adaptés.

Ce dispositif a vocation à favoriser la mise sur le marché de logements en bon état. Il vise les biens neufs ou achetés en l’état futur d’achèvement, les habitations très dégradées remises en état, ou encore les locaux non destinés auparavant à l’habitation, comme un atelier ou une boutique, et transformés en logements.

Il peut s’agir d’appartements situés dans des immeubles collectifs ou de pavillons, ce qui ne vient pas spontanément à l’idée des investisseurs. "La maison individuelle est pourtant très demandée par les locataires, environ 35 % des candidats, alors que l’offre locative est à 80 % en logements collectifs. Il existe réellement un marché pour la maison", plaide Dominique Duperret, secrétaire général de l’Union des maisons françaises.

50 % en neuf ans

L’amortissement est calculé en pourcentage du prix d’acquisition, majoré des éventuels travaux de remise en état : 6 % pendant chacune des sept premières années, puis 4 % pendant chacune des deux suivantes, soit au total la moitié de l’investissement. Si l’investisseur réalise un déficit foncier, il pourra en reporter une partie sur ses autres revenus et réduire son niveau global d’imposition. C’est cette économie d’impôt qui dope le rendement de l’investissement. À condition de percevoir régulièrement des loyers !

"Trouver un locataire fidèle est essentiel. Ceux qui résident dans une maison y demeurent statistiquement plus longtemps, ce qui freine la rotation et permet d’économiser sur les frais de remise en état et les vacances locatives", insiste Dominique Duperret.

Le bailleur demeure libre de choisir le locataire qui lui convient : aucun plafond de ses ressources ne lui est opposé. Un avantage non négligeable du "Robien", maintenu dans le dispositif recentré, comme la possibilité de louer le logement objet de l’avantage fiscal aux descendants ou ascendants du propriétaire, à condition qu’ils ne fassent pas partie de son foyer fiscal.

"Borloo neuf" : il conjugue amortissement et abattement

Calqué sur le régime Robien recentré, le dispositif Borloo neuf (lui aussi institué par la loi Engagement national pour le logement) en reprend le principe en lui donnant un caractère plus social. "Ici aussi, l’amortissement se traduit par une déduction de 6 % pendant sept ans, puis de 4 % les deux années suivantes. Mais, au-delà, l’investisseur peut continuer à amortir son bien sur la base de 2,5 % par an jusqu’à six années maximum", calcule Jean Perrin, le président de l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI). Au total, sur quinze ans, l’amortissement atteint 65 % de la valeur de l’investissement.

En outre, le bailleur a la faculté de pratiquer, avant la déduction de ses frais réels (primes d’assurance, frais de gérance, taxe foncière…), un abattement de 30 % sur les loyers encaissés dans l’année. Un avantage supplémentaire par rapport au "Robien recentré", dont les loyers nets (charges déduites) sont taxés "au premier euro".

Le "Borloo neuf" s’applique également à un local ancien affecté à un autre usage que l’habitation et transformé en logement, ou encore à un logement ancien ne satisfaisant pas aux normes de décence et qui fait l’objet d’une réhabilitation lourde.

Plafond pour les loyers et les revenus

Là où le dispositif s’éloigne du "Robien", c’est dans le profil des locataires. Pour bénéficier du régime "Borloo neuf", le bailleur doit réserver la location du bien à des ménages dont les ressources ne dépassent pas un plafond qui dépend de la composition de la famille et de la localisation du bien. Pour une location en 2008, on retiendra les revenus 2006 (avis d’imposition 2007).

Quant aux loyers, "leur montant est également plafonné, mais à un niveau assez proche de ceux du marché", remarque Jean Perrin. Le loyer se calcule à partir de la surface habitable, augmentée de la moitié des surfaces annexes (balcon, cellier, cave… mais pas les parkings et garages) dans la limite de 8 m2. Ainsi, à Lyon (zone B1), pour une superficie habitable de 60 m2 avec un cellier de 5 m2 et un balcon de 11 m2, on retiendra une surface de 60 m2 + (16 m2/2), soit 68 m2. Le plafond de loyer s’élevant à 11,69 €/m2, le logement ne sera pas proposé à plus de 794,92 € par mois.

Autre différence majeure avec le "Robien recentré", le "Borloo neuf" ne permet de louer le logement à un membre fiscalement autonome de sa famille qu’après trois ans. L’amortissement et l’abattement sur les loyers sont alors suspendus (neuf ans maximum) jusqu’à la reprise de la location selon les conditions du régime.

"Borloo ancien" : très aidé, très social

Le dispositif dit "Borloo ancien" est, lui, destiné à inciter les bailleurs à accepter des locataires aux revenus très modestes par le biais d’avantages fiscaux sur les loyers et d’un subventionnement. Contrepartie : un cadre beaucoup plus rigide, qui ne s’applique par ailleurs qu’aux "immeubles urbains".

Succédant au régime Besson, le "Borloo ancien" a également été mis en place par la loi Engagement national pour le logement. Il permet à l’investisseur qui acquiert un logement ancien ou en remet un en location de déduire les charges occasionnées par le logement et de bénéficier d’un abattement de 30 ou 45 % sur les loyers bruts avant qu’ils ne soient soumis à l’impôt sur le revenu.

Ce régime fiscal est subordonné à l’occupation du logement par des locataires aux revenus moyens ou faibles. Le niveau de l’abattement sur les revenus fonciers dépend du niveau du loyer pratiqué (intermédiaire ou social). "Le Borloo ancien à 30 % intéresse beaucoup les propriétaires privés, mais il est question de ramener les loyers à des niveaux plus bas en fonction des villes, car, finalement, le dispositif coûte cher à l’État en raison de son succès", alerte Jean Perrin.

Un particulier peut également accéder à ce dispositif s’il possède un logement non occupé qu’il désire mettre en location, voire un appartement déjà loué et dont le bail vient à être renouvelé. "Avec des locataires en place, explique Jean Perrin, il faudrait dénoncer le bail à l’échéance et en conclure un nouveau, ce qui complique singulièrement la relation locative."

Signer une convention avec l’Anah

Acquisition ou remise en location, l’avantage fiscal est subordonné à la signature par le bailleur d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) avant la mise en location. On notera qu’elle peut ouvrir droit à une subvention en cas de travaux d’amélioration conduisant à la mise en location d’un logement décent. En signant cette convention, l’investisseur s’engage à louer pour une durée de six ans minimum. "S’il bénéficie d’une subvention, cette durée est portée à neuf ans", prévient Soraya Daou, à l’Anah.

Ensuite, selon la ville où est situé le logement et selon qu’il opte pour une location intermédiaire ou sociale (abattement de 30 ou 45 %), les locataires auxquels il pourra proposer un bail devront répondre à des conditions de ressources différentes. De même, le niveau de loyer maximal sera modulé en fonction de la situation géographique du bien et du taux de l’abattement.

"Concrètement, l’investisseur contacte la délégation locale de l’Anah dont dépend le logement pour retirer un dossier", explique Soraya Daou. Il le retournera accompagné des pièces justificatives : pièce d’identité, photocopie du titre de propriété du bailleur, photocopie du bail… L’Anah donne son accord dans un délai de un à trois mois.