Epargne logement : comment l'utiliser ?

Epargne logement : comment l'utiliser ?

Le PEL et le CEL fonctionnent sur le même mode : une phase d’épargne suivie d’une phase de crédit.

L’épargne logement désigne autant le plan d’épargne logement (PEL) que son petit frère le compte épargne logement (CEL), deux produits qui permettent de placer ses économies, puis d’obtenir un prêt immobilier dans des conditions prédéfinies.

Des produits réglementés

PEL et CEL appartiennent à la catégorie des produits dits réglementés, dont le cadre est fixé par les pouvoirs publics. Ici, l’État incite les ménages à adopter une démarche responsable et vertueuse : épargner en prévision d’un achat immobilier. "Le prêt issu du PEL vise un public très large puisque sa seule contrainte consiste à épargner régulièrement", indique Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l’Agence nationale pour l’information sur le logement.

L’épargne puis le crédit

Ils fonctionnent globalement sur le même mode : une phase d’épargne, puis une phase de crédit. Le taux d’intérêt du prêt consenti par la banque est connu dès la souscription. Il peut donc être très différent du taux des crédits immobiliers classiques en vigueur lorsque le particulier demande à bénéficier d’un prêt.

Dans certains cas, le prêt PEL s’avère extrêmement avantageux. Dans d’autres, il perd son intérêt puisque les crédits classiques se révèlent moins chers. C’est là toute la complexité de l’épargne logement : il ne suffit pas d’un coup d’œil pour déterminer si elle est intéressante. Plus précisément, le PEL débute par une phase d’épargne de quatre ans minimum, pendant laquelle le souscripteur verse un minimum de 225 € à l’ouverture, puis 540 € par an, dans la limite de 61 200 €. Tout retrait entraîne la clôture du plan.

Une prime conditionnée à la demande de prêt

Vous connaissez la rémunération pendant la phase d’épargne, puis le taux du crédit qui s’ensuivra, dès l’ouverture du plan. Les éventuels changements de taux décidés par les pouvoirs publics après l’ouverture du PEL ne concernent en effet que les nouveaux plans.

Si vous souscrivez un PEL aujourd’hui, ou plus précisément depuis le 1er août 2003, date du dernier changement réglementaire, votre épargne vous rapporte 2,5 %. Un taux de rendement qui peut aller jusqu’à 3,5 % avec la prime d’État, plafonnée à 1 525 €, mais le versement de celle-ci est conditionné à la demande de prêt. Il s’y ajoute un complément égal à 10 % des intérêts acquis, dans la limite de 153 € par personne à charge, dès lors que le prêt est destiné à financer la résidence principale ou secondaire de la famille.

À l’issue de cette phase, vous pouvez demander un crédit ou proroger votre PEL pendant dix années au maximum (au cours desquelles vous conservez la possibilité de solliciter un prêt).

Historique du CEL

Le compte épargne logement fonctionne un peu différemment. À l’ouverture d’un CEL, il faut déposer un minimum de 300 €, ensuite l’alimentation du plan reste libre. Le plafond des versements s’élève à 15 300 €. Côté rémunération, le CEL offre aujourd’hui 0,75 %, hors prime d’État. Versée à la suite d’une demande de prêt, elle est égale à la moitié des intérêts perçus, sans pouvoir dépasser 1 144 € pour les CEL ouverts depuis le 16 juin 1998.

Les sommes déposées sur un CEL restent disponibles à condition qu’il reste 300 € en compte. Autre grande différence entre les deux produits, la rémunération du CEL varie dans le temps. Ainsi, l’épargne logée dans tous les CEL en cours (et pas seulement les nouveaux versements) est, depuis le 1er août 2009, rémunérée à 0,75 %.

Des crédits à 3,5 %

C’est dans sa phase de prêt que l’épargne logement se surpasse : non seulement sa demande déclenche le versement de la prime, mais son taux de crédit ne laisse pas indifférent. Celui des PEL de dernière génération s’établit à 3,5 % hors assurance. Le montant du prêt accordé, limité à 92 000 €, varie en fonction des intérêts acquis pendant la phase d’épargne, eux-mêmes déterminés par les sommes épargnées. Il est consenti pour une durée de deux à quinze ans.

Côté CEL, le crédit maximal plafonne à 23 000 €. Il est lui aussi remboursable en deux à quinze ans. Son taux est égal à celui de la rémunération majorée de 0,5 point maximum. Depuis le 1er août 2009, le CEL permet donc d’emprunter à 1,25 % (0,75 % + 0,50 %). Un taux aujourd’hui très avantageux. Mais le calcul est en réalité plus complexe : à chaque phase de rémunération à taux spécifique correspond un droit à prêt à un niveau différent. La banque doit donc calculer un taux de crédit par tranches et établir ensuite un taux moyen pour le crédit demandé.

On notera qu’il est possible de combiner les deux prêts - celui du CEL et celui du PEL -, à condition de demeurer dans l’enveloppe des 92 000 €. Un montage particulièrement intéressant lorsque les taux de crédit du CEL sont inférieurs à ceux du PEL car il permet de réduire le coût de l’emprunt.

Une stratégie par génération de PEL

Connaître les grandes lignes de fonctionnement de l’épargne logement ne suffit donc pas tout à fait à déterminer la meilleure stratégie à adopter, tant en termes d’épargne que de crédit.

Si vous ne possédez pas de PEL aujourd’hui, ouvrez-en un si vous caressez un projet immobilier pour les prochaines années, pour vous-même ou vos proches. En effet, si la rémunération du PEL pendant la phase d’épargne est loin d’être extraordinaire, les conditions du crédit sont en revanche très attractives.

"Les crédits liés au PEL n’étaient plus du tout compétitifs entre 2003 et 2005, mais la situation s’est retournée. Emprunter à 3,50 %, sans frais de dossier, est véritablement intéressant. En ouvrant un PEL aujourd’hui, le particulier prend date pour un emprunt dans quelques années", explique Olivier Éon, analyste chez Testé pour vous, un observatoire indépendant des produits financiers.

Difficile de prédire où se situeront les taux des crédits immobiliers classiques dans quatre ans, mais les conditions actuelles paraissent suffisamment intéressantes pour le demeurer dans un avenir proche. Inutile, par contre, d’ouvrir un PEL sans projet immobilier à court ou moyen terme, car la rémunération, sans la prime d’État conditionnée au prêt, est trop faible.

Dix ans d'épargne logement

Date de souscription (PEL) ou de versement (CEL) PEL CEL
Rémunération (1) Crédit Rémunération (1) Crédit
Depuis le 1.8.09 2,5 % 3,5 % 0,75 % 1,25 %
Depuis le 1.8.08 2,5 % 4,2 % 2,75 % 4,25 %
Du 1.2 au 31.7.08 2,25 % 3,75 %
Du 1.8.07 au 31.1.08 2 % 3,5 %
Du 1.8.06 au 31.7.07 1,75 % 3,25 %
Du 1.2 au 31.7.06 1,5 % 3,25 %
Du 1.8.05 au 31.1.06 1,25 % 2,75 %
Du 1.8.03 au 31.7.05 1,5 % 3 %
Du 1.7.00 au 31.7.03 3,27 % 4,97 % 2 % 3,5 %
Du 26.7.99 au 30.6.00 2,61 % 4,31 % 1,5 % 3 %
Du 9.6.98 au 25.7.99 2,9 % 4,6 % 2 % 3,5 %

Utiliser l’épargne logement en famille

Vous pouvez aider vos proches à accéder à la propriété sans leur prêter (ou leur donner) d’argent : il suffit de leur céder les "droits à prêt" - c’est-à-dire la faculté d’emprunter à un taux préférentiel – de votre PEL, de votre CEL ou des deux.

Ce coup de main concerne le conjoint, les enfants, petits-enfants, oncles et tantes, neveux et nièces, frères et sœurs, etc., mais pas les cousins ni le concubin. Il faut cependant que le bénéficiaire des droits possède lui-même un PEL ou un CEL. Une famille avec deux enfants alimentant quatre PEL et quatre CEL peut ainsi obtenir le crédit maximal sur quinze ans dans d’excellentes conditions.