Du nouveau dans la "pierre papier"

Du nouveau dans la "pierre papier"

OPCI, FPI, Sppicav : voilà trois nouveaux sigles à mémoriser. De quoi s’agit-il ? D’immobilier, mais pas seulement.

Créés par une ordonnance du 13 octobre 2005, précisée par divers textes en 2006 et 2007, et lancés fin 2007, les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) représentent une nouvelle manière pour les particuliers de placer leur argent, dans un produit d’épargne composé d’immobilier mais pas seulement…

La réglementation permet aussi au gérant de compléter son investissement en achetant des actions, des obligations et des monétaires. Un mariage inédit !

"Voici un produit intéressant pour des épargnants qui cherchent à se constituer un complément de revenus (les OPCI en distribuent à intervalles réguliers) et à diversifier la part immobilière de leur patrimoine", indique Alain Brochard, président de l’Association des sociétés de placement immobilier (Aspim).

Les avantages de l’OPCI

S’agissant de "pierre papier", l’OPCI permet d’abord de bénéficier des avantages du placement immobilier sans en subir les inconvénients, notamment par le fait d’une gestion entièrement déléguée.

Ce produit permet ensuite d’accéder à une très grande diversité de supports d’investissement : logements, bureaux, entrepôts, commerces, en France comme à l’étranger. En direct, un particulier ne pourrait pas avoir accès à tous ces types d’immobilier ni profiter d’opportunités dans d’autres pays.

Enfin, et ceci est extrêmement novateur, un OPCI offre la possibilité de choisir son régime fiscal : celui des valeurs mobilières ou celui des revenus fonciers. Mais attention ! Un OPCI reste de l’immobilier et, à ce titre, doit être envisagé comme un placement de long terme.

Deux tiers d’immobilier…

De fait, la dualité de ce cadre fiscal constitue une grande première. Les inventeurs de ce concept original ont divisé le produit en deux sous-groupes de façon à offrir à l’épargnant le choix du régime fiscal qui lui convient le mieux.

Comme les SCPI, les fonds de placement immobilier (OPCI-FPI) sont soumis au régime des revenus fonciers, alors que les sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (OPCI-Sppicav) relèvent de celui des valeurs mobilières, à l’instar des FCP ou des sicav. Au-delà de cette distinction de taille sur laquelle nous serons amenés à revenir, les OPCI obéissent à des règles communes.

En premier lieu, leur composition : 60 % au moins des sommes collectées doivent être investies dans l’immobilier. Dans ce domaine, les gérants des FPI cantonnent leurs achats à des immeubles en direct ou des parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers (type SCI ou SCPI). À l’intérieur de ces 60 %, les Sppicav, elles, peuvent inclure jusqu’à 9 % d’actions de sociétés foncières cotées en Bourse. La part des actifs immobiliers non cotés (immeubles en direct et SCI) des Sppicav représente donc au moins 51 % du total de l’actif.

… un tiers de liberté

Deuxième règle commune : 30 % des capitaux collectés par l’OPCI peuvent être investis "librement", donc éventuellement intégralement en Bourse ou dans des sociétés foncières cotées.

La troisième exigence concerne la "liquidité" des parts, c’est-à-dire la capacité pour les porteurs de les revendre. Afin d’assurer cette fluidité, les OPCI ont l’obligation de détenir 10 % au moins de produits financiers sans risque et négociables rapidement. C’est ce matelas de liquidités court terme (monétaires) qui permettra à la société de gestion de racheter les parts de FPI ou les actions de Sppicav à tout moment.

Le prix de cession sera déterminé en fonction de la valeur du patrimoine (immobilier et financier) détenu dans l’OPCI. Pour déterminer celle-ci, des expertises indépendantes seront très régulièrement effectuées, quelle que soit la périodicité des rachats et souscriptions, afin de déterminer la valeur liquidative représentative de la "juste valeur" du marché.

Deux fiscalités

Une fois le cadre commun posé, chaque gérant d’OPCI détermine sa propre politique de gestion et propose, selon qu’il s’agit d’un FPI ou d’une Sppicav, un cadre fiscal distinct.

Revenus fonciers

Les détenteurs de parts d’OPCI-FPI sont soumis au régime des revenus fonciers, dans les conditions de droit commun pour la quote-part provenant des actifs immobiliers, avec la possibilité de déduire de ces loyers les intérêts de l’emprunt éventuellement souscrit pour l’acquisition des parts. La quote-part des revenus provenant des actifs boursiers relève de la fiscalité des revenus mobiliers (voir ci-après).

Lors de la revente, la plus-value de rachat est imposée à hauteur de 27 % après un abattement sur la plus-value de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année.

Valeurs mobilières

Les détenteurs d’actions de Sppicav, eux, relèvent de la fiscalité des valeurs mobilières : intégration au revenu imposable du montant des dividendes perçus dans l’année (après un abattement de 40 % et un abattement fixe de 1 525 € ; 3 050 € pour un couple).

Lors du rachat, la plus-value est taxée à 27 % sans abattement. Si les cessions annuelles de l’ensemble des valeurs mobilières ne dépassent pas 20 000 €, la plus-value est exonérée. À chacun de calculer son intérêt en fonction de la composition de son patrimoine existant.

Un mariage prometteur ?

Un OPCI, c’est un peu un mariage entre une SCPI et un OPCVM (organisme de placement collectif en valeurs mobilières, qui regroupe fonds commun de placement et sicav).

Parce qu’elle permet de déclarer des revenus immobiliers avec les valeurs mobilières et qu’elle investit jusqu’à 39 % de son capital dans des actions cotées, la Sppicav présente la formule la plus novatrice et donc la plus attendue par les particuliers intéressés.

Elle sera le premier OPCI à voir le jour. Les FPI - qui ressemblent plus aux SCPI déjà existantes (voir l’encadré en page 32) - seront créés plus tard. La capacité des gérants à améliorer la performance des Sppicav par des investissements réalisés en Bourse est séduisante. Mais attention à investir en connaissance de cause.

Les OPCI les plus largement exposés en immobilier direct seront sans doute ceux dont la valeur fluctuera le moins, à la hausse comme à la baisse, mais leur liquidité sera moins forte. A contrario, ceux dont les actifs "libres" seront investis majoritairement sur des supports actions, compte tenu de la volatilité des marchés financiers, risqueront de supporter des variations plus importantes de leur valeur liquidative.

Quel niveau de risque ?

On notera que le capital investi dans un OPCI n’est pas garanti. Les épargnants doivent donc, avant de choisir leur Sppicav, se poser les mêmes questions que lors de l’achat d’un FCP ou d’une sicav : "Quel niveau de risque suis-je prêt à affronter ?".

Les gérants afficheront leur politique de gestion dès la commercialisation en précisant sans doute le niveau du risque et de la liquidité de la valeur. En tout état de cause, l’épargnant doit garder à l’esprit que l’investissement dans un OPCI est avant tout immobilier et se conçoit donc dans une optique de long terme.

Les OPCI sont-ils créés dans un contexte défavorable aujourd’hui, compte tenu du niveau des prix de l’immobilier ? Non, répondent les gérants des sociétés de gestion, car la majorité des investissements seront réalisés dans le secteur des bureaux et des commerces, dont les cycles de hausse et de baisse ne sont pas les mêmes que dans celui de l’habitation.

"Par ailleurs, rappelle Alain Brochard, les OPCI vont investir dans les pays étrangers et donc profiter des opportunités de cycles, en achetant là où les prix sont au plus bas." L’alliance de l’immobilier et des valeurs mobilières portera-t-elle ses fruits ? Comme les OPCI viennent tout juste de naître, seul l’avenir le dira.

Principales différences entre OPCI et SCPI

Jusqu’à présent, pour investir dans la "pierre papier" non cotée en Bourse, les particuliers n’avaient à leur disposition que des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). La réglementation n’impose plus à ces dernières de se transformer en OPCI et les professionnels pensent que les SCPI existantes perdureront, mais qu’il ne s’en créera guère de nouvelles. Les OPCI se développeront donc en parallèle.

En quelques mots, voici ce qui les distingue.

Actifs

Dans les SCPI, l’immobilier physique (immeubles de bureaux, murs de commerces, entrepôts, logements, etc.) représente au moins 95 % du capital. Dans les OPCI, l’immobilier (physique ou sous forme d’actions ou de parts de sociétés immobilières), 60 %.

Valeur de revente

Les échanges de parts de SCPI se réalisent sur le "marché secondaire" : c’est donc l’équilibre entre l’offre et la demande qui détermine le prix, souvent différent de la valeur d’expertise. Avec les OPCI, le rachat de parts peut s’effectuer à chaque date de valorisation (de quinze jours à six mois) au prix correspondant à la "valeur liquidative", c’est-à-dire à la valeur réelle des actifs détenus (immobiliers et mobiliers).

Plus-values

Lors de la revente de parts de SCPI, c’est le régime des plus-values immobilières qui s’applique. En revanche, ce sera celui des plus-values mobilières ou immobilières selon la nature de l’OPCI : Sppicav ou FPI. Des droits d’enregistrement s’appliquent à l’achat de parts de SCPI, pas aux OPCI.

Pour conclure, on notera que les SCPI

et les OPCI-FPI délivrent des parts et

les OPCI-Sppicav des actions.

Plus d’infos

Autorité des marchés financiers (AMF)

Cet organisme public contrôle les marchés financiers et la distribution des OPCI, agréés par ses soins.

Web : www.amf-france.org.

Association des sociétés de placement immobilier (Aspim)

Cette association professionnelle, à l’origine de la création de l’OPCI, en suit de près le développement. Elle regroupe par ailleurs 114 des 125 SCPI existantes.

Web : www.scpi-aspim.com et www.opci-aspim.com.

Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF)

Cet institut analyse les marchés et les investissements immobiliers et publie des études.

Web : www.ieif.fr.