Assurance liée à un prêt immobilier : comment contester son augmentation ?

J'ai obtenu, en 2004, un prêt in fine de 100 000 € de la banque X, pour un achat immobilier. Ce prêt était assorti d'une assurance de 69 €/mois. Dans mon contrat, une augmentation du montant de cette assurance était "envisagée" à la date de mes 65 ans. A cette date, en 2009, le montant de l'assurance est passé à 158 € sans que j'en ai été informé auparavant, soit 130 % d'augmentation. J'ai donc envisagé un remboursement anticipé du prêt. La banque m'applique alors une pénalité de 5 %. Effectivement, elle est prévue dans le contrat, mais c'est écrit en toutes petites lettres, alors que le taux appliqué en général par les banques est de 3 %. Je conteste auprès de cette banque le nouveau montant de l'assurance décidé unilatéralement et ne figurant pas au contrat. Je leur ai proposé une révision de taux de la pénalité en compensation. Je n'ai aucune réponse un mois après ma demande. Que puis-je faire ?

Réponse de l'expert

Le prêt in fine est un prêt dont le capital reste identique puisqu’il n’est pas amorti. Ainsi pendant la durée du crédit, seuls les intérêts sont remboursés. A l’échéance, le capital fait l’objet d’un remboursement unique. Ce contrat de prêt ne présente peu d’originalités dans ses conditions générales et particulières (taux, objet, remboursement anticipé..) sauf le taux qui est en général constant, sans la possibilité de capitalisation des intérêts.

L’article 1134 du Code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article L.132-1 du Code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat.

Ainsi, tel est le cas d’une clause constatant l’adhésion du consommateur à des clauses dont il n’a pas eu, effectivement, l’occasion de prendre connaissance avant la conclusion du contrat ou la clause autorisant les professionnels à modifier unilatéralement sans raison valable et spécifiée dans le contrat.

Les juges du fond doivent rechercher si la clause n'est pas abusive lorsque l'assuré invoque ce caractère (Cour de cassation, 2ème chambre civile, 16 juin 2005, n° 04-12862). Selon l'article L. 132-1 du code de la consommation, "le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat". Ainsi, le seul fait qu'une clause soit imposée par l'assureur dans le cadre d'un contrat d'adhésion ne suffit pas à caractériser la clause d'abusive (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 12 mars 2002, n° 99-15711).

En outre, l'article L. 133-2 du code de la consommation dispose : "Les clauses des contrats proposés par les professionnels aux consommateurs ou aux non-professionnels doivent être présentées et rédigées de façon claire et compréhensible. Elles s'interprètent en cas de doute dans le sens le plus favorable au consommateur ou au non-professionnel."

L’article L.312-8 du Code de la consommation énumère les mentions obligatoires de l’offre de crédit immobilier. Cette dernière précise la nature, l'objet, les modalités du prêt. L’article L.312-14-1 du Code de la consommation prévoit qu’un avenant, modifiant le contrat de prêt initial, doit être conclu dans le cadre d’une renégociation de prêt. En revanche, lorsque les conditions du prêt ont été posées dans un contrat, il n’est pas nécessaire d’un avenant pour son application.

Conformément à l’article L 312-21 du code de la consommation, l’emprunteur d’un crédit immobilier peut toujours, à son initiative, le rembourser par anticipation, en totalité ou en partie. Cette possibilité lui est offerte, même en l'absence de dispositions le lui permettant dans le contrat de crédit, et même en présence d'une clause l'interdisant. Toutefois, Le contrat peut toutefois interdire les remboursements égaux ou inférieurs à 10% du montant initial du prêt, sauf s’il s’agit de son solde.

Si le contrat comporte une clause aux termes de laquelle, en cas de remboursement par anticipation, le prêteur est en droit d’exiger une indemnité au titre des intérêts non encore échus, celle-ci ne peut être supérieure à la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement.

Dans le cas où le prêt est assorti de taux d’intérêts différents selon les périodes de remboursement, l’indemnité ci-dessus mentionnée peut être majorée de la somme permettant d’assurer au prêteur, selon la durée courue depuis l’origine, le taux moyen prévu lors de l’octroi du prêt (article R 312-2 du code de la consommation).

L'emprunteur peut toujours saisir le tribunal compétent d'une demande de minoration du montant de l'indemnité sur le fondement de l'article 1152 du Code civil.

Il convient de préciser qu’aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux mentionnés à l’article L.312-21 du code de la consommation ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur en cas de remboursement par anticipation du prêt immobilier (article L.312-23 du code de la consommation).

A défaut de règlement amiable du litige, malgré l’envoi d’une lettre de mise en demeure par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, une action pourra être engagée devant le juge de proximité si les sommes en jeu n’excèdent pas 4000 euros ou le tribunal d’instance si les sommes en jeu sont comprises entre 4 000 et 10 000 €. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant ces juridictions. Au-delà, le litige relève de la compétence du tribunal de grande instance, et nécessite l’assistance d’un avocat.

Par ailleurs, à l’occasion d’un emprunt immobilier, les emprunteurs sont souvent amenés à souscrire une assurance, appelée assurance complémentaire crédit, destinée à couvrir les risque d’invalidité ou de décès, voire de chômage troublant le remboursement du crédit souscrit.

Afin de permettre aux adhérents de connaître les droits et obligations qui résultent pour eux du contrat d’assurance, le législateur impose à l’assureur de leur remettre une notice d’information destinée à exposer de façon aussi claire et complète que possible les conditions et limites de l’assurance. Les clauses des conditions particulières prévalent sur celles des conditions générales au cas où les premières sont inconciliables avec les secondes (Cour de cassation, 1ère chambre civile, 7 juin 2001).

Ainsi, seules sont opposables aux emprunteurs les dispositions contenues dans la notice. Il en résulte que toute modification contractuelle apportée après l’adhésion au contrat est en principe inopposable à l’assuré, comme l’a expressément précisé le législateur en ces termes :

"Toute modification apportée ultérieurement à la définition des risques garantis ou aux modalités de la mise en jeu de l’assurance est inopposable à l’emprunteur qui n’y a pas donné son acceptation" (article L. 312-9-2o du code de la consommation).

Cette disposition, applicable en matière de prêts immobiliers, se démarque nettement de celle prévue par le droit commun des assurances de groupe (article L. 141-4 du code des assurances, qui prévoit l'opposabilité aux assurés des modifications opérées par l'assureur).

Les conditions de l’assurance sont fixées dès le début et pour toute la durée du prêt à l’exception du taux de cotisation appliqué à la garantie chômage (ou perte d’emploi), non directement rattachée, généralement, au prêt.

Il convient de noter que les recommandations émises par la commission ne constituent pas des décisions administratives susceptibles de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir : il n'appartient qu'au juge compétent en cas de litige, de prononcer la nullité des clauses litigieuses (Conseil d’Etat, 16 janvier 2006, n° 274721 et 274721).

En ce qui concerne les contrats d'assurance complémentaires à un contrat de crédit à la consommation ou immobilier, la Commission des clauses abusives, dans sa recommandation n°90-01 du 28 août 1990, a recommandé que les notices relatives à l’assurance soient présentées de façon claire et lisible et en particulier par l’emploi de caractère de corps 8 ou supérieur, que lorsque certaines garanties sont assorties d’un délai de carence ou cessent quant, en cours de contrat, le consommateur a atteint un âge donné, l’attention de ce dernier soit clairement appelée sur ce point, ainsi que sur l’opportunité de trouver une formule complémentaire s’il souhaite continuer à être assuré passé cet âge.

Ainsi, le juge, saisi, peut vérifier si le devoir de conseil et d’information ont bien été délivrés au client par le professionnel.