Vente d’un bien immobilier : la part du fisc

Vente d’un bien immobilier : la part du fisc

Lors de la cession d'un bien immobilier, les plus-values réalisées sont fréquemment exonérées d'impôts. Le point sur ces avantages fiscaux.

Les plus-values immobilières peu ou pas taxées

Le temps, c’est de l’argent ! En matière de taxation des plus-values immobilières, l’affirmation ne souffre pas contestation : quinze ans après l’achat, l’impôt s’évapore. Et même lorsque la vente intervient plus tôt, tous les gains ne débouchent pas sur une imposition, car la loi a prévu de nombreuses exonérations et une kyrielle d’abattements (loi de finances pour 2004 n° 2003-1311 du 30 décembre 2003). Résultat : quelle que soit son importance, la plus-value (différence entre le prix de vente et le prix d’achat) peut échapper à tout impôt.

Régime de faveur pour la résidence principale

À commencer par celle relative à la cession de la résidence principale. Au regard du fisc, "sont considérés comme résidences principales les immeubles ou parties d’immeubles constituant la résidence habituelle et effective du propriétaire. La résidence habituelle doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année".

Attention ! L’exonération ne s’applique que si le bien est affecté à cette occupation au moment de la vente. À défaut, pas d’avantage fiscal. "L’exonération ne s’applique pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont donnés en location, occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers, ou sont devenus vacants", précise même l’administration fiscale. Une seule exception à ce dernier principe : lorsque le logement a été occupé par son propriétaire jusqu’au moment où il a décidé sa mise en vente.

Délai doublé pour cause de crise

Encore faut-il que la cession intervienne peu de temps après son départ. Un délai que le fisc se charge d’apprécier au vu de l’état du marché immobilier local et des moyens mis en œuvre par le propriétaire pour que la vente se concrétise promptement. Jusqu’à présent, il était admis qu’un délai d’un an devait permettre au vendeur de trouver un acquéreur. Le marasme du marché immobilier a conduit l’administration fiscale à faire passer ce délai à deux ans pour les cessions réalisées en 2009 et 2010 (Instruction fiscale n° 8 M-1-09 du 31 mars 2009).

Les autres cas d’exonération

La vente de la résidence principale n’est pas seule à échapper à l’impôt. La loi exonère notamment les ventes dont le montant n’excède pas 15 000 € (terrain, garage, parking…) ou celles qui sont provoquées par un divorce ou une séparation.

Elle accorde aussi ce régime de faveur aux personnes détentrices d’une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie et aux retraités, sous réserve qu’ils ne soient pas soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune et que leurs revenus n’excèdent pas 9 837 € pour la première part de quotient familial + 2 627 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Base du calcul : la plus-value nette

Faute de répondre à l’une de ces conditions (Instruction fiscale n° 8 M-1-05 du 4 août 2005), les personnes qui vendent une résidence secondaire, un logement locatif ou un lot reçu en héritage risquent de devoir payer l’impôt. Sur quelle base se calcule-t-il ? Pas sur le montant de la vente ni même sur celui de la plus-value brute.

Le calcul de la taxation commence par la détermination de la plus-value nette, c’est-à-dire la différence entre le prix de cession, minorée des frais de mise en vente, et celui auquel le bien avait été acheté, augmenté, lui, de certains frais.

S’agissant du prix de cession, c’est assez simple, sa valeur est indiquée dans l’acte notarié qui fait foi. Il est également possible d’en retrancher certains frais définis par décret (notamment la TVA, la commission d’agence, les frais de mainlevée d’hypothèque, les diagnostics obligatoires), à condition de justifier de leur paiement !

Calculer la valeur d’acquisition

La détermination de la valeur d’acquisition est plus complexe. On l’augmente des droits d’enregistrement ou de la TVA, des frais de contrat (honoraires du notaire, commission d’agence). S’il s’agit d’un bien reçu par donation ou succession, on additionne les émoluments du notaire, les frais de timbre et de publicité foncière, les droits de donation ou succession.

Deux solutions s’offrent au contribuable. Il peut faire état des frais réels, à condition de fournir les justificatifs correspondants. À défaut, le fisc admet qu’il ajoute 7,5 % de la valeur d’acquisition. "À partir d’un prix d’achat de 120 000 €, la déduction forfaitaire de 7,5 % est plus favorable au contribuable, alors qu’en dessous il vaut mieux opter pour la prise en compte des frais réels", note Me Michel Pagès, notaire à Nice.

À ce total, le vendeur ajoute les dépenses liées aux travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) qu’il a réalisés, factures des entreprises à l’appui. "Avant la réforme de 2004, le fisc admettait les travaux réalisés par soi-même, mais plus maintenant", indique Me Christophe Villin, notaire à Dinan.

Attention ! Les travaux ayant fait l’objet d’une déduction des revenus fonciers, d’une réduction ou d’un crédit d’impôt ne sont pas admis. S’il ne peut justifier de travaux, le contribuable dispose d’une autre solution : appliquer un forfait de 15 % sur le prix d’achat. À condition, cette fois, qu’il possède son bien depuis cinq ans au moins.

Abattements après cinq ans

Une fois la plus-value brute déterminée, d’autres éléments viennent atténuer la base taxable, en particulier un abattement de 10 % par année de détention après la cinquième année. Résultat : en 2009, tout bien immobilier détenu depuis plus de quinze ans est totalement exonéré d’impôt sur la plus-value. "Dans ce domaine, il faut bien choisir le moment où l’on vend, insiste Me Pagès. À un ou deux mois près, on peut parfois bénéficier de 10 % de plus d’abattement, ce qui n’est pas négligeable."

Ensuite, un abattement fixe de 1 000 € s’applique sur la plus-value taxable. Il est doublé s’il s’agit d’un bien commun ou détenu en indivision.

Une fois le montant de la plus-value imposable dégagé, l’impôt est calculé au taux de 16 %, augmenté des contributions sociales (12,1 % en 2009). Depuis la réforme de 2004, c’est le notaire qui se charge d’effectuer la déclaration et de prélever l’impôt pour le compte de l’administration fiscale. "Une intervention facturée 54,75 € HT pour un dossier simple", indique Me Villin.

Comment évaluer la durée de détention d'un bien ?

L’abattement de 10 % par année de détention se calcule non pas prorata temporis mais par période de douze mois. Exemple avec un bien acquis le 10 mars 2000 et vendu le 10 mai 2009 : la période bénéficiant de l’abattement s’étend du 10 mars 2005 au 10 mai 2009, soit quatre ans et deux mois. L’abattement portera donc seulement sur les quatre années complètes de possession.

Lorsque le bien a été démembré, c’est-à-dire détenu par un usufruitier et un nu-propriétaire, la durée de détention retenue est celle de la première des deux acquisitions. Exemple : un père décède le 15 janvier 1999. Son épouse recueille l’usufruit du logement et le fils la nue-propriété. Au décès de sa mère en juillet 2008, le fils possède la pleine propriété du logement. La durée de détention ouvrant droit à l’abattement est calculée à compter du 15 janvier 2004 (15 janvier 1999 + cinq ans).