Revenus locatifs : choisir le bon régime fiscal

Revenus locatifs : choisir le bon régime fiscal
Les loyers relèvent de la catégorie des revenus fonciers. - © Vitaliy

Avec l’année blanche, l’imposition des revenus fonciers perçus en 2018 relève du véritable casse-tête. Dans tous les cas, il convient toujours de les déclarer et de choisir le régime fiscal adapté à votre situation.

Les loyers encaissés au cours de cette année entrent de manière générale dans le champ d’application du crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR) appliqué en 2019 pour effacer l’impôt 2018 et échappent donc ainsi à l’impôt sur le revenu. Sauf que... certains montants encaissés, considérés comme des revenus exceptionnels par l’administration fiscale, ne sont pas concernés par cette neutralisation de l’impôt. Quoi qu’il en soit, vous devez indiquer vos revenus fonciers 2018 sur la déclaration que vous allez remplir au printemps prochain. Surtout, il vous faut choisir le régime d’imposition auquel vous souhaitez qu’ils soient soumis.

Vous louez un logement nu : régime micro-foncier ou réel

Dès lors que le montant brut de vos revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers hors charges que vous avez perçus durant l’année, ne dépasse pas 15 000 euros, vous relevez de plein droit du régime du micro-foncier. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 %, quel que soit le total des frais que vous avez réellement engagés dans le cadre de la location de votre bien immobilier.

Vos gains sont donc imposés à hauteur de 70 % sans possibilité de déduction supplémentaire pour travaux ou charges. Il vous suffit de préciser le montant en question dans votre déclaration de revenus (case 4BE).

« Le micro-foncier se révèle tout particulièrement intéressant pour les propriétaires bailleurs qui n’ont que peu de charges ou ne réalisent pas de dépenses particulières d’amélioration ou d’entretien de leur logement loué », souligne Natacha Le Quintrec, avocate fiscaliste à Paris. Pour autant, rien ne vous empêche d’opter pour le régime réel (attention, cette option vous engage pour 3 ans). Obligatoire lorsque vos recettes annuelles excèdent 15 000 euros, le réel vous permet de déduire des loyers encaissés l’ensemble des charges et frais acquittés pour le bien mis en location. C’est-à-dire les travaux, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, primes d’assurances...

Plus intéressant encore, surtout si vous avez réalisé de très gros travaux de rénovation, « il vous est possible de générer un déficit foncier qui peut alors s’imputer sur votre revenu global imposable dans la limite de 10 700 euros par an. Ce qui permet, de fait, de diminuer le montant de votre impôt », explique David Ecochard, gérant de GVGM Formation
et chargé de cours à la faculté des sciences économiques de Lyon-II. Il convient, dans un premier temps, de remplir la déclaration annexe de revenus fonciers n° 2044, puis de reporter les résultats (bénéfices ou déficits) ainsi calculés sur votre déclaration n° 2042 (cases 4BA, 4BB, 4BC).

Problème, dans le cadre de l’année blanche, les revenus fonciers échappant à l’impôt, le déficit créé n’est d’aucune utilité. Mais rassurez-vous, il n’est toutefois pas totalement perdu. Bercy a en effet prévu un dispositif transitoire qui vous autorise à déduire de vos loyers 2019 la moitié du montant total des travaux que vous avez payés en 2018 et en 2019.

Vous louez un logement meublé : régime micro-BIC ou réel

Les loyers que vous percevez dans le cadre d’une location meublée sont imposables dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC). Si leur montant est inférieur à 70 000 euros, vous pouvez choisir le régime du micro-BIC.

« Vos recettes sont alors soumises à l’impôt après application d’un abattement forfaitaire de 50 %, détaille Natacha Le Quintrec. En contrepartie, il vous est interdit de déduire des charges supplémentaires. » Il vous incombe dès lors d’indiquer le montant brut de vos gains sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO. Rien ne vous empêche néanmoins, tout comme pour les revenus tirés d’une location nue, de choisir chaque année le régime dit « de bénéfice réel » (à condition d’exercer cette option avant le 1er février si vous avez déjà déclaré des revenus de location meublée au régime micro-BIC).

Dans ce cas, il vous incombe de déterminer votre revenu net imposable en déduisant l’ensemble des frais et charges acquittés au cours de l’année au titre de votre logement loué meublé. Mais pas seulement...

« Vous avez également la possibilité d’amortir votre bien et de déduire les frais d’acquisition. Ce qui rend par conséquent ce régime extrêmement avantageux dans les premières années suivant l’achat du logement », analyse Natacha Le Quintrec.

Une fois votre recette imposable calculée, vous devez remplir la déclaration n° 2031-SD et reporter les montants sur la 2042-C-PRO. Bonne nouvelle supplémentaire concernant les éventuels déficits dégagés : l’année blanche ne change rien. « Ceux-ci n’étant pas imputables sur le revenu brut global mais uniquement sur les gains de même nature pour lesquels l’impôt est déjà neutralisé en 2018, ils pourront être déduits au cours des 10 prochaines années », note David Ecochard.

Vous louez votre résidence principale occasionnellement

Même si vous ne louez votre logement que quelques jours par an, vos recettes doivent être déclarées dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC) au même titre qu’une location meublée classique.

Elles sont donc soumises aux mêmes règles d’imposition et de déclaration. Bien que la question ne se pose pas en 2018 du fait de l’année blanche et de la neutralisation de l’impôt normalement due sur ces revenus, sachez qu’il existe en temps normal deux cas d’exonération. À partir du moment où vous proposez à la location une partie seulement de votre résidence principale et que vos gains encaissés ne dépassent pas 760 euros par an, vous échappez à l’impôt. Il en va de même si la ou les pièces louées constituent elles-mêmes l’habitation principale de votre locataire et que le loyer annuel n’excède pas 136 euros par m2 (185 euros en Île-de-France).

Les conditions de déduction de vos charges

Attention, vous ne pouvez déduire de vos revenus fonciers que les dépenses effectuées au titre d’un logement pour lequel vous percevez réellement un loyer. Exemple, si vous possédez 3 appartements et que vous n’en louez que 2, vous n’avez pas le droit de déduire les éventuels travaux réalisés dans le bien laissé vacant.

De même, seuls les frais payés au plus tard le 31 décembre peuvent venir en déduction de vos revenus fonciers encaissés au cours de l’année. Ainsi, une facture réglée en janvier 2019 n’est pas déductible des loyers reçus en 2018 même si les travaux ont bien eu lieu avant le 31 décembre.

Les revenus fonciers exceptionnels

Certains revenus fonciers encaissés en 2018 sont imposables malgré l’année blanche. C’est notamment le cas des éventuels suppléments de loyer perçus à l’entrée du locataire dans les lieux, des arriérés de loyer dus au titre d’années antérieures mais payés en 2018 ou encore de ceux réglés à l’avance (exemple : mensualité de janvier 2019 acquitté en décembre 2018). Il en va de même pour tous les revenus touchés au cours de cette année et qui ne sont pas appelés à être renouvelés tous les ans, à l’image des subventions perçues pour financer une charge déductible.

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