Quels avantages fiscaux pour une Société civile immobilière ?

Nous avons une société civile familiale qui est en train de construire une maison d'habitation. Quelle déduction fiscale devons-nous faire ? Borloo, de Robien ou autres ? Cette maison peut-elle être louée à un des associés ?

Réponse de l'expert

Il n’existe aucune interdiction concernant la location d’un bien compris dans une SCI (société civile immobilière) à l’un de ses associés.

Par ailleurs, les personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l’intermédiaire d’une SCI peuvent bénéficier d’avantages fiscaux prenant la forme d’un amortissement au titre des revenus fonciers.

En effet, les particuliers qui acquièrent des logements neufs peuvent bénéficier de l’amortissement « Robien ». Les investissements éligibles au dispositif « Robien » ouvrent droit, à compter du 1er janvier 2009, à une réduction d'impôt sur le revenu.
La loi de finances rectificative pour 2008 prévoit que le dispositif « Robien » cessera de s'appliquer aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2010.
Les investissements réalisés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2009 pourront bénéficier, au choix du contribuable :

  • soit du dispositif de déduction au titre de l'amortissement « Robien » ;
  • soit d'une réduction d'impôt sur le revenu (article 199 septvicies nouveau du Code Général des Impôts).

Les investissements réalisés entre le 1er janvier 2010 et le 31 décembre 2012 n'ouvriront droit qu'à la réduction d'impôt sur le revenu.

Le régime d’amortissement « Robien » permet de déduire des revenus fonciers l’amortissement du logement acquis ou construit. La base de calcul de l’amortissement initial pour les immeubles construits comprend les frais d’acquisition du terrain, les travaux de construction ainsi que les frais correspondants (frais d’architecte, prix d’achat des matériaux, devis des entrepreneurs).

Pour bénéficier du dispositif « Robien », le bailleur doit s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année. Pour 2009, les plafonds de loyer mensuel, charges comprises, sont fixés par mètre carré, comme suit :

  • en zone A ou 1 : 21,65 € ;
  • en zone B1 ou 2 : 15,05 € ;
  • en zone B2 ou 3 : 12,31 € ;
  • en zone C : 9,02 €.

Pour les investissement réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009, le taux de l’amortissement est de 6 % les sept premières années puis de 4 % les deux années suivantes. A l’issue de la période de neuf ans, le propriétaire ne peut pas, à la différence du « Borloo » neuf, reconduire son engagement pour une ou deux périodes triennales.

En outre, les propriétaires optant pour l’amortissement « Robien » bénéficient en plus de la déduction au titre de l’amortissement, d’une déduction de 26 % lorsque le logement est situé dans une zone de revitalisation rurale.

Le dispositif « Borloo neuf » ou « Borloo populaire », quant à lui, concerne les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2009. De 2009 à 2012, les investissements bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu. Pour bénéficier du « Borloo neuf », le bailleur doit s’engager à ce que le montant des loyers ne soit pas supérieur à un plafond relevé chaque année. Pour 2009, les plafonds de loyer mensuel, charges comprises, sont fixés par mètre carré, comme suit :

  • en zone A ou 1 : 17,32 € ;
  • en zone B1 ou 2 : 12,04 € ;
  • en zone B2 ou 3 : 9,85 € ;
  • en zone C : 7,22 €.

En cas d’option pour le dispositif « Borloo », le propriétaire bénéficie en plus de la réduction d’impôt ou de la déduction de l’amortissement d’une déduction de 30 % du montant des revenus bruts fonciers. De surcroît, à l’issue de la période initiale de location de neuf ans, le propriétaire peut, sous réserve de respecter les conditions de loyer, prolonger l’engagement de location par périodes de trois ans et pendant une durée maximale de six ans et bénéficier à ce titre soit d’un complément de déduction de 2,5 % par an, soit d’une réduction d’impôt annuelle égale à 2 % du prix de revient du logement.

Concernant les différents amortissements, nous ne sommes pas en mesure de délivrer de conseils sur le régime fiscal à adopter.

En effet, les réponses apportées par notre service ayant seulement pour objet de fournir des informations à caractère documentaire, conformément à la loi du 31 décembre 1971, nous ne sommes pas habilités à délivrer une prestation de conseil, laquelle relève de la compétence exclusive des avocats.

Cela étant, il convient de préciser que dans les dispositifs « Robien », « Borloo », l’engagement de location doit prévoir que le locataire est une personne autre qu’un ascendant ou descendant du propriétaire. Et lorsque le logement est la propriété d’une société, il ne peut être donné en location ni à un associé, ni à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé.