Quelle imposition pour la résidence secondaire ?

Quelle imposition pour la résidence secondaire ?

Les impôts locaux d'une maison secondaire sont souvent plus élevés que ceux appliqués à une résidence principale.

Les impôts locaux appliqués à votre résidence secondaire - taxe foncière sur les propriétés bâties, taxe d'habitation et taxe d'enlèvement des ordures ménagères - sont souvent plus élevés que celles que vous payez pour votre habitation principale.

"La plupart des exonérations, dégrèvements ou abattements qui vous sont peut-être accordés pour cette dernière ne s'appliquent pas à votre maison de campagne", précise-t-on à la Direction générale des impôts.

Propriétaire donc imposable

Les impôts locaux sont dus pour l'année entière, dès lors que vous êtes propriétaire (ou occupant à l'année) de la maison ou de l'appartement au 1er janvier de l'année d'imposition, y compris si vous avez vendu au moment où cet impôt vous est réclamé, et quelles que soient la fréquence et la durée des séjours que vous y passez.

Evaluer la valeur locative

Toutes ces taxes sont calculées sur la base de la valeur locative cadastrale de la résidence, qui correspond à son loyer théorique. L'évaluation tient compte de la valeur du bien et de celle de ses dépendances immédiates (cours, passages ou jardins de moins de 500 m2).

Les constructions annexes, telles que garages, hangars, ateliers ou piscines, sont également considérées comme des dépendances.

La valeur locative cadastrale est déterminée par comparaison avec des biens similaires situés dans la même commune, en tenant compte du "standing" de votre résidence : quartier, superficie, qualité de la construction.

Elle intègre certains éléments de confort convertis en mètres carrés : gaz, chauffage central, salle de bains… La valeur ainsi déterminée est remise à jour tous les ans, de manière forfaitaire, afin de tenir compte de l'évolution des loyers (+ 1,8 % en moyenne en 2007).

Un calcul complexe

Pour calculer la taxe d'habitation, on retient la totalité de ce montant, et seulement la moitié pour les taxes foncière et d'enlèvement des ordures ménagères, puis on applique les taux d'imposition votés par les collectivités locales (commune, département, région).

À ces taxes s'ajoutent des frais de gestion perçus par l'État et, concernant la taxe d'habitation, un prélèvement spécial d'1,2 % si la valeur locative de la résidence secondaire est comprise entre 4 573 € et 7 622 €, d'1,7 % si elle est supérieure.

Des exonérations pour les seniors

Certaines personnes bénéficient d'exonérations pour les impôts locaux dus au titre de leur résidence secondaire. C'est le cas si vous avez plus de 75 ans et si vos revenus de 2007 n'ont pas dépassé 9 560 € pour la première part de quotient familial (majorés de 2 553 € pour chaque demi-part supplémentaire). Vous pouvez alors être totalement exonéré de la taxe foncière.

"Cette exonération n'est pas automatique", rappelle le ministère des Finances sur son site Internet. C'est à vous d'en faire la demande écrite auprès de votre centre des impôts.

Solliciter le centre des impôts

Dès lors que vous avez fait construire votre résidence secondaire, que vous l'avez achetée neuve ou que vous avez réalisé d'importants travaux de restauration (modification du gros œuvre, de la surface habitable…), vous pouvez prétendre pendant deux ans à une exonération partielle ou totale de la taxe foncière.

C'est à vous de solliciter le centre des impôts fonciers, dans les quatre-vingt-dix jours suivant la fin des travaux ou la date d'achat, si le constructeur n'a pas fait lui-même cette démarche.

Ordures ménagères : de rares exonérations

En revanche, vous n'obtiendrez aucune exonération de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, même si vous ne bénéficiez pas du service compte tenu de la périodicité du passage des bennes ou si vous ne l'utilisez que quelques semaines par an.

Seules les habitations situées en dehors de la zone de collecte des ordures - soit à plus de 200 m du passage des bennes ou du point de collecte - profitent d'une telle exonération, à condition que le conseil municipal n'ait pas voté le contraire.

Contester la valeur locative

Si vous estimez trop élevé le montant que vous demande l'administration fiscale, vous pouvez déposer une réclamation auprès du centre des impôts fonciers. Pour les impôts payés en 2008, vous avez jusqu'au 31 décembre 2009. Sachez que seule la valeur locative est contestable.

En pratique, vous pouvez contester, par exemple, la surface pondérée ou le classement de votre habitation en fonction de son standing - il existe huit catégories, de "Très grand luxe" à "Très médiocre".

Pour cela, demandez au service du cadastre une copie de la fiche de calcul de votre valeur locative. Vous y trouverez les éléments d'évaluation retenus : surface réelle, surface pondérée en fonction des éléments de confort, catégorie…

En cas d'erreur, vous pouvez obtenir une rectification. Attention ! L'administration fiscale est susceptible de revoir d'autres éléments à la hausse, si, par exemple, vous avez fait installer le chauffage central, une nouvelle salle de bains ou une piscine.

Quels travaux déclarer ?

Si vous avez réalisé des travaux d'agrandissement, de surélévation ou de transformation d'un bâtiment rural (grange, hangar…) en habitation, vous êtes tenu de les déclarer dans les 90 jours suivant leur achèvement, auprès de votre centre des impôts fonciers.

Vous n'avez pas à le faire pour des travaux de remise en état et d'installation d'équipements nouveaux (réfection des toitures, installation du chauffage central…).

Ces éléments sont pris en compte par le service des impôts à partir des informations qu'il collecte par ailleurs, dès lors qu'ils entraînent une modification de la valeur locative supérieure à 10 %.