Plus-value immobilière : à compter de quel délai n'est-elle plus due ?

A la suite d'un héritage de mes parents, je possède une petite maison. Une mauvaise expérience avec un locataire indélicat me fait réfléchir sérieusement à la mettre en vente. Il y quelques temps, nous avions pris conseil auprès d'un notaire : il nous a informé que nous serions redevable d'une plus-value estimée à environ 5 000 € dissuasive... A la suite de votre article "Vente d'un bien immobilier : la part du fisc" je ne suis pas sûr que son avis ait été pertinent (cf : dernier paragraphe, comment évaluer la durée de détention d'un bien). Afin de vous permettre de lever le doute, voici les précisions nécessaires : - mon père est décédé le 28 décembre 1977 ; - ma mère devient donc usufruitière de ce bien. J'en acquière la nue propriété. Elle décède le 14 novembre 1998. 1977 + 5 ans = 1982 + 10ans = 1992 Depuis 1992, je pense être exonéré de plus-value. Le notaire, lui, calcule à partir de 1998 (et suggère d'attendre 4 années de plus). Confirmez-vous mon raisonnement ?

Réponse de l'expert

Selon l’article 150 VC du Code général des impôts, la plus-value brute réalisée sur les droits immobiliers est réduite d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année. Par conséquent, après 15 ans de détention du bien cédé, la plus-value n’est plus due. Les délais de possession doivent être calculés par périodes de 12 mois depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession.

Par exemple, un contribuable cède le 4 mars 2008 un bien acquis le 4 avril 1999. La période de référence pour le calcul de l’abattement est comprise entre ces deux dates, soit 4 ans et 11 mois. Le pourcentage de l’abattement s’élève donc à 4 X 10% = 40%.

La date de cession à retenir correspond à la date portée sur l’acte qui constate la vente, passée en la forme authentique. Ainsi, en présence d’une promesse synallagmatique sous condition suspensive, le transfert de propriété n’est effectif qu’à la date de l’acte constatant la réalisation de la condition (instruction du 14 janvier 2004, bulletin officiel des impôts 8 M-1-04).

La date d’acquisition constitue le point de départ du délai de détention. La durée de détention est décomptée à partir de la date d’acquisition du droit (date de l’acte ou date d’ouverture de la succession).

Dans le cadre d’une cession après réunion de propriété, la durée de détention est décomptée à partir de la première des deux acquisitions des droits (usufruit et nue-propriété). Le mode d’acquisition des droits (à titre onéreux, à titre gratuit ou par voie d’extinction naturelle) est sans incidence sur cette solution (fiche 6 de l’instruction des impôts citée ci-dessus).

Après déduction des abattements, les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 16 % ; aux prélèvements sociaux de 12,1% au total (CSG, CRDS, prélèvement social de 2 %, contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social et contribution additionnelle «financement du RSA» au prélèvement social). La CSG n'est pas déductible de vos revenus.