Location : la fiscalité des loyers perçus

Location : la fiscalité des loyers perçus
Les loyers relèvent de la catégorie des revenus fonciers. - © Vitaliy

Les revenus issus des loyers bénéficient d’abattements plus ou moins importants, selon la nature du bien immobilier et le régime fiscal choisi. Explications.

Les loyers encaissés s’ajoutent à vos autres revenus et sont taxés en fonction de votre taux marginal d’imposition (14, 30, 41 ou 45 %). S’y ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 % de CSG et de CRDS). Qu’il s’agisse d’un box, d’un parking, d’un garage ou d’un logement vide, les revenus tirés de ces biens relèvent de la catégorie des revenus fonciers. En dessous de 15 000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. Il suffit d’indiquer leur montant dans votre déclaration de revenus en ligne, case 4BE (ou formulaire papier 2042).
 Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué. Intéressant si vos charges sont très faibles.


En optant pour le régime réel, vous déduisez toutes les charges supportées (copropriété, taxe foncière, travaux engagés) ainsi que vos intérêts d’emprunt, sans plafonnement. Il suffit de les indiquer dans votre déclaration de revenus en ligne (ou formulaire papier 2044).
 Si vos charges dépassent vos revenus, 
vous créez un déficit foncier, reportable sur vos impôts de l’année suivante.

L’imposition des revenus en location meublée

Si vous louez un meublé, les loyers perçus entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Là aussi, vous avez le choix entre un abattement forfaitaire (régime micro-BIC) ou le régime réel. La grande majorité des loueurs en meublé choisissent le micro-BIC, à la fois simple et très avantageux : abattement sur 50 % des revenus, dans la limite de 70 000 euros HT des loyers perçus. Les revenus sont à reporter dans votre déclaration en ligne, case 5ND (ou formulaire papier 2042-C-PRO).

L’option du régime réel dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP) nécessite une certaine technicité. Elle est réservée aux contribuables avertis ou qui font appel à un cabinet comptable. Le principal intérêt du réel est d’amortir le bien immobilier dans la durée. La réserve amortissable s’ajoute aux charges réelles, ce qui a pour effet de réduire fortement, voire d’effacer les revenus supplémentaires générés par les loyers. Vous avez alors une rente défiscalisée (ou presque) pendant une trentaine d’années. À choisir si votre taux marginal d’imposition (TMI) est élevé.

À savoir : le loueur de meublé doit acquitter la cotisation foncière des entreprises (CFE).

À la revente, attention à la plus-value

S’il n’est pas votre résidence principale, un bien immobilier est taxé à hauteur de 19 % sur la plus-value générée à la vente, en plus des prélèvements sociaux (17,2 %). Une taxe supplémentaire (2 à 6 %) est appliquée si la plus-value excède 50 000 euros. Le fisc pratique un abattement dégressif en fonction de la durée de détention du logement. Au-delà de vingt-deux ans, vous êtes exonéré au titre de l’impôt sur le revenu (mais pas des prélèvements sociaux). Trente ans après l’acquisition, vous n’aurez plus rien à payer à la revente.