Le régime fiscal des locations non meublées

Le régime fiscal des locations non meublées
Les revenus locatifs d'un logement vide font l'objet d'une taxation particulière s'ils ne dépassent pas 15000 euros par an. - © Hanohiki

Les revenus provenant d'une location non meublée sont imposés dans la catégories des revenus fonciers. Selon le cas, ils sont soumis au régime simplifié "micro-foncier" ou au régime réel d’imposition.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime d’imposition simplifié pour les revenus fonciers. Vous pouvez en profiter lorsque les loyers que vous encaissez (ne comptez pas les provisions pour charges) ne dépassent pas 15 000 euros dans l’année.

  • Cette limite s'applique par foyer fiscal.
  • Elle englobe l'ensemble des revenus locatifs perçus dans l'année, y compris les arriérés se rapportant à une année antérieure et les avances à valoir sur une année postérieure.
  • Elle n'a pas à être proratisée si la location n'a duré qu'une partie de l'année.

Avantage : l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers déclarés, représentatif des charges déductibles. Vous n'êtes donc imposé que sur 70 % de leur montant.

Exemple : Vous avez perçu 12 000 euros de loyers en 2017. Compte tenu de la déduction des 30 % du régime micro-foncier, vous ne serez imposé que sur 8 400 euros.

Inconvénient : vous ne pouvez déduire aucune charge ni travaux pour leur montant réel. A fortiori, vous ne pouvez constater aucun déficit foncier.

Attention ! Même si vous percevez moins de 15 000 euros de loyers par an, vous êtes exclu du régime micro-foncier si l'un de vos biens loués est soumis à un dispositif défiscalisant type Robien ou Borloo. Seuls les investissements locatifs réalisés en Scellier, Duflot ou Pinel sont compatibles avec le régime micro-foncier.

Pour savoir si le micro-foncier est intéressant pour vous, chiffrez les charges que vous pourriez déduire des loyers dans le régime réel. Si elles sont inférieures à 30 % des loyers, le régime du micro-foncier est plus intéressant. Dans le cas contraire, vous pouvez opter pour le régime réel (voir ci-dessous).

La déclaration des loyers soumis au micro-foncier 

Indiquez le montant des loyers encaissés dans l’année, sans déduire aucune charge locative ni intérêts d’emprunt, dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042. Précisez l’adresse des locations. L’administration calcule elle-même l’abattement de 30 % sur les sommes déclarées.

Si vous optez pour le régime réel, vous devez déposer une déclaration spécifique de revenus fonciers n° 2044 ou 2044 S (voir ci-dessous). 

Le régime réel d'imposition

Vous êtes soumis au régime réel lorsque :

  • les revenus locatifs de votre foyer fiscal dépassent 15 000 € par an,
  • vous donnez en location un logement dans le cadre d'un dispositif défiscalisant (Robien, Borloo..) exclusif du régime micro-foncier. Peu importe dans ce cas le montant des revenus locatifs annuels perçus par votre foyer fiscal,
  • vous êtes soumis au régime micro-foncier mais optez pour le régime réel. L'option est intéressante lorsque vos charges déductibles dépassent l'abattement de 30 % attaché à ce régime. Mais elle implique quelques contraintes (voir ci-dessous). C'est généralement le cas les années où vous réalisez des travaux importants dans le logement loué, ou lorsque vous remboursez un prêt immobilier.

Le régime réel consiste à déterminer votre revenu foncier imposable en déduisant de vos loyers les charges foncières que vous avez supportées dans l'année (voir ci-dessous). Les charges récupérables sur votre locataire ne sont pas déductibles.

Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers imposables, vous constatez un déficit foncier :

  • la fraction du déficit autre que celle née de la déduction des intérêts et frais d'emprunt est déductible de vos autres revenus imposables, dans la limite de 10 700 euros par an (15 300 euros si tout ou partie du déficit provient d'un logement loué en Périssol),
  • la fraction du déficit qui dépasse 10 700 euros (ou 15 300 euros), ainsi que celle liée à la déduction des intérêts et frais d'emprunt, est dédutible de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.

La déduction des charges

Lorsque vous êtes placé sous le régime réel, vous calculez vous-même votre revenu foncier imposable : il est déterminé par différence entre le montant des loyers encaissés dans l'année civile, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (arriérés de loyers, loyers payés d’avance) et celui des charges effectivement payées en dans cette même année civile.

Ces charges sont déductibles pour leur montant réel :

  • certains travaux,
  • les frais de garde et de gestion (confiée à un professionnel),
  • 20 € par local pour les frais de téléphone et de correspondance,
  • les commissions versées à une agence pour la location,
  • les frais de procédure (litiges avec un locataire, etc.),
  • les primes d’assurance (incendie, dégât des eaux, loyers impayés…),
  • la taxe foncière,
  • les provisions pour charges de copropriété,
  • les intérêts et assurances des crédits,
  • et les dépenses acquittées pour le compte du locataire qu’il n’a pas remboursées.

Sont déductibles les travaux d’entretien et de réparation incombant au ­propriétaire (remplacement de la chaudière, toiture) et les travaux qui améliorent le confort, sans modifier la surface habitable : installation d’un chauffage central, d’une salle de bains, isolation thermique, etc.

Les réparations normalement à la charge du locataire (peintures, etc.) mais supportées par le bailleur le sont également si elles sont faites avant l’arrivée du locataire, ou rendues nécessaires par la vétusté ou un cas de force majeure (inondation…), ou encore mises à sa charge dans le bail.

Attention ! Les travaux pour lesquels vous avez bénéficié du crédit d’impôt en faveur du développement durable ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

La durée de l'option pour le régime réel

Quand vous optez pour le régime réel, c’est pour trois ans au moins incompressibles. L'option se renouvelle ensuite tacitement d'année en année.

Vous devez attendre la fin de ce délai triennal ou annuel pour revenir au micro-fonicer. Pour cela, il suffit de reporter vos revenus fonciers directement sur la déclaration n° 2042, et de ne pas renvoyer de déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Bien entendu, si vous dépassez la limite d'application du régime micro-foncier (15 000 euros de loyers par an) au cours de la période de votre option, celle-ci disparaît, le régime réel s'appliquant alors de plein droit.

Si l’année suivante, vous revenez dans la limite de 15 000 euros, vous bénéficiez à nouveau du micro-foncier.

La déclaration des loyers soumis au régime réel

Remplissez une déclaration spécifique de revenus fonciers (n° 2044 ou 2044 S si vous louez un bien soumis à un dispositif spécial), disponible au centre des impôts ou sur Internet. Elle vous permet de déterminer votre revenu foncier imposable, ou votre déficit foncier reportable, à reporter sur votre déclaration d'ensemble n° 2042, page 3, case 4 BA, 4 BB ou 4 BC.

À noter ! Le simple fait de renvoyer cette déclaration revient à opter pour le le régime réel, lorsque vous relevez de plein droit du régime micro-foncier.

Les contributions sociales sur les loyers

Vos revenus fonciers vont être soumis à 17,2 % de contributions sociales, calculées sur le revenu net imposables (ou pour le micro-foncier, sur le revenu après abattement de 30 %). En cas de déficit foncier, vous ne subissez pas ces contributions.