Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt passe au vert

Le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt passe au vert

Toute personne qui emprunte pour acheter sa résidence principale récupère une partie des intérêts payés sous forme de crédit d’impôt. L’avantage fiscal distingue désormais la qualité des biens acquis.

Les logements BBC favorisés

Entré en vigueur le 6 mai 2007 (loi n° 2007-1223 du 21 août 2007), le crédit d’impôt lié aux intérêts d’emprunt ne faisait à l’origine aucune distinction entre les logements neufs et les anciens. Depuis le 1er janvier 2009 et plus encore le 1er janvier 2010, l’avantage fiscal favorise les logements neufs énergétiquement performants. Objectif des pouvoirs publics : encourager la construction de logements peu gourmands en énergie.

Dans le neuf, le crédit d’impôt diffère selon que le logement bénéficie ou non du label "Bâtiment basse consommation" (BBC). Lorsque la construction y répond - c’est-à-dire quand elle consomme moins de 50 kWh/m2/an -, le crédit d’impôt s’élève, depuis le 1er janvier 2009 (Bulletin officiel des impôts n° 5 B-28-09 du 3 novembre 2009), à 40 % du montant des intérêts d’emprunt payés chaque année pendant sept ans.

L’avantage fiscal réduit pour les logements sans label

En revanche, l’avantage fiscal est réduit pour les logements dénués de ce label, ce qui concerne la majorité des programmes aujourd’hui commercialisés. Jusqu’en 2009, il s’établissait à 40 % des intérêts réglés la première année et à 20 % pour chacune des quatre années qui suivaient (Bulletin officiel des impôts n° 5 B-14-08 du 10 avril 2008).

La loi de finances pour 2010 prévoit une réduction progressive de cet avantage fiscal. Dès cette année, le crédit d’impôt est ramené à 30 % la première année et à 15 % les quatre années suivantes. Il devrait encore décliner en 2011 (25 et 10 %) puis en 2012 (15 et 5 %). "À moins qu’il ne soit tout simplement supprimé et remplacé par un prêt à taux zéro, comme évoqué récemment par le gouvernement", précise Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Entre les logements basse consommation et les autres, la différence s’amplifie. À titre d’exemple, dans le cas d’un couple avec deux enfants empruntant 300 000 € sur vingt-cinq ans au taux de 4,25 % en 2010, l’économie d’impôt atteint 23 800 € (en sept ans) pour une habitation BBC contre 7 650 € (étalés sur cinq ans) pour un logement neuf ordinaire.

Aucun changement en revanche côté logement ancien, l’avantage fiscal demeurant fixé à 40 % la première année et 20 % les quatre années suivantes.

Plafonnement du crédit d’impôt

Quel que soit le cas de figure, les intérêts pris en compte pour calculer le crédit d’impôt ne sont retenus que dans la limite de 3 750 € par an pour une personne (7 500 € pour un couple), majorés de 500 € par personne à charge (250 € en cas de garde alternée). Ces montants sont doublés si l’un des membres du foyer fiscal est handicapé. À noter : une naissance au cours des cinq ou sept années augmente le plafond des intérêts pris en compte.

Si le logement a été acheté en 2009, le montant des intérêts versés à la banque devra être porté sur la prochaine déclaration de revenus de 2010 (case 7VX pour les intérêts à 40 % et 7VZ pour ceux à 20 %). Le fisc déduit directement la quotité des intérêts de l’impôt à payer. Un emprunteur non imposable ou dont le montant de l’impôt n’atteint pas le montant de l’avantage fiscal sera remboursé.

Les logements éligibles au crédit d’impôt

Toutes les acquisitions immobilières n’ouvrent pas droit au crédit d’impôt. Il est réservé aux ménages qui acquièrent leur résidence principale (la résidence secondaire est exclue du dispositif, de même que l’investissement locatif, dont les intérêts relèvent d’un autre mode de déduction).

Il peut s’agir de l’acquisition d’un logement neuf ou ancien (suivie ou non de travaux), construction d’une maison (y compris l’achat du terrain), opération d’agrandissement, de rénovation ou de transformation d’un local en habitation. "Cependant, celui qui achète sa résidence principale alors qu’il vit dans un logement de fonction ne peut pas bénéficier du dispositif", alerte Me Guy Parlanti, avocat au cabinet Gozlan et Parlanti, à Paris.

Autre condition : contracter un prêt immobilier

Autre condition, financer son achat à l’aide d’un prêt immobilier. "Un prêt familial même enregistré ne rend pas éligible au crédit d’impôt. Il faut impérativement que l’emprunt ait été consenti par un établissement financier", poursuit-il. On évitera également le piège des regroupements de crédits. "Si le financement englobe, par exemple, un prêt immobilier et des prêts à la consommation, l’avantage fiscal ne sera pas admis, précise l’avocat. En revanche, le rachat de crédit est autorisé."

Les couples mariés ou pacsés mentionnent le montant des intérêts sur leur déclaration commune. Les concubins, eux, reportent chacun sur leur propre déclaration de revenus la quote-part d’intérêts qu’ils acquittent en fonction de leur participation à l’achat, telle qu’elle est stipulée dans l’acte notarié (par exemple, 70 % pour l’un et 30 % pour l’autre).

Les intérêts d’emprunt seulement

Une mensualité de remboursement comporte une partie de capital, des intérêts, la prime d’assurance-décès-invalidité et, éventuellement, de perte d’emploi. Seuls les intérêts ouvrent droit au crédit d’impôt.

Pour en connaître le montant, on peut reprendre le tableau d’amortissement remis par la banque au moment de la conclusion du prêt. Certains ­établissements fournissent un récapitulatif des intérêts versés chaque année. En cas de multifinancement (prêt épargne logement, prêt relais et prêt complémentaire, par exemple), on additionne les intérêts des différents emprunts.

A partir de quand le crédit d'impôt s'applique-t-il ?

Le point de départ du décompte du crédit d’impôt varie selon le type d’opération. En général, il démarre à la première mise à disposition des fonds par la banque. En revanche, si le déblocage s’effectue de façon échelonnée (construction, vente en l’état futur d’achèvement), le calcul débute au premier versement partiel et non au déblocage complet des fonds.

Il est cependant possible d’obtenir un report du décompte jusqu’à la date d’achèvement ou de livraison du bien, c’est-à-dire au déblocage intégral du financement. "Le contribuable doit avoir pris livraison du logement avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit la conclusion du contrat de prêt", indique Me Parlanti.

Dans tous les cas, le décompte des cinq ou sept années de crédit d’impôt s’effectue mois par mois jusqu’à en comptabiliser 60 ou 84, selon le type de logement (ancien, neuf BBC ou pas).

À titre d’exemple, pour un logement ancien, si les fonds ont été versés en novembre 2009, le contribuable bénéficie d’un crédit sur les impôts payés de 2010 à 2015, soit six années d’imposition. En 2010, il déduira les ­intérêts de la seule mensualité payée en 2009, mais 11 en 2015 (au titre des mensualités réglées en 2014).

Éco-conditionnalité

Depuis le 1er janvier 2010, il appartient au contribuable qui achète un logement neuf non BBC de faire la preuve que son logement a été construit conformément à la réglementation thermique en vigueur au moment du dépôt de la demande de permis de construire.

La réglementation thermique 2000 (RT 2000) s’applique aux constructions dont la demande de permis a été effectuée entre le 2 juin 2001 et le 31 août 2006. La RT 2005 concerne les bâtiments dont la demande a été déposée à partir du 1er septembre 2006.

L’emprunteur doit demander une attestation au constructeur ou au promoteur et la transmettre au fisc lors de la mise en œuvre du crédit d’impôt. Si les logements BBC échappent à cette obligation, l’acquéreur doit fournir au fisc les justificatifs de conformité au label. À défaut, l’Administration peut demander le remboursement du crédit d’impôt. Il s’agirait de la totalité de l’avantage fiscal ou de la majoration, par exemple, dans le cas d’un logement BBC, le label ne pouvant être décerné qu’une fois la construction achevée.

Crédit d’impôt et changement de résidence

En cas de décès ou de séparation du couple, le crédit d’impôt continue de bénéficier à celui qui reste dans le logement. Il cesse si les deux conjoints s’en vont. Le déménagement pour mutation professionnelle ne remet pas en cause l’avantage fiscal, à la double condition que la distance séparant les lieux d’habitation et de travail excède 40 km et que le logement ne soit pas mis en location.