ISF 2014 : évaluer son patrimoine immobilier

ISF 2014 : évaluer son patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier constitue souvent l’enjeu majeur en matière d’ISF. Déterminer sa valeur et évaluer le poids de ses charges peut se révéler ardu.

Au moment de se pencher sur son patrimoine immobilier, le contribuable assujetti à l'ISF doit déclarer la "valeur vénale" de ses biens, c’est-à-dire le prix auquel ils auraient pu être vendus le 1er janvier de l'année d'imposition.

Dans la pratique, l’exercice s’avère délicat, car, à la différence des valeurs boursières, aucun cours officiel ne détermine leur prix.

Assujetti à l'ISF : déterminer la valeur de ses biens

Pour la résidence principale ou secondaire, la méthode le plus couramment utilisée revient à déterminer une valeur en fonction des biens de même nature vendus récemment dans le quartier. Cette méthode d'évaluation par comparaison est celle retenue par l’administration fiscale et par les tribunaux en cas de contestation.

L’idéal serait de se référer au prix de vente de l’appartement du même palier mais la réalité offre rarement ce type de comparaison.

La première démarche consiste donc à se reporter aux prix moyens publiés par les chambres des notaires sur le site www.immoprix.com.

Autre solution, le service Patrim d'évaluation immobilière, mis en place par l'administration fiscale depuis le début de l'année, et accessible depuis votre espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr.

Attention ! Vous ne devez prendre en compte que les transactions intervenues avant le 1er janvier de l'année d'imposition, même si le marché à évolué à la baisse par la suite. Si le bien est situé dans une ville où les ventes sont nombreuses, vous pouvez remonter sur les transactions intervenues au cours des 6 derniers mois. Dans une ville au marché moins dynamique, vous pouvez remonter sur les 2 ou 3 dernières années.

Le fisc admet aussi que le contribuable se réfère à une valeur antérieure à réévaluer. Une solution simple pour ceux assujettis à l'ISF l'année précédente et déjà propriétaires du bien à évaluer. Elle n'est toutefois admise que si les transactions récentes ne sont pas assez nombreuses et probantes pour recourir à la méthode d'évaluation par comparaison.

A noter : la valeur vénale de la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30%, pas celle de la résidence secondaire.

Des éléments qui dopent la valeur du bien

Le prix moyen ne suffit pas, car une kyrielle d’éléments pondèrent le prix d’un bien à la hausse ou à la baisse :

  • l’environnement (proximité des commerces, écoles et transports en commun),
  • la rue,
  • le bâti,
  • l’état de l’immeuble,
  • l'état du logement,
  • sa superficie,
  • son exposition,
  • son degré de confort,
  • la qualité de ses équipements…

Plus un appartement se situe à un étage élevé, plus il coûte cher, excepté si l’immeuble ne dispose pas d’un ascenseur", complète Éric Martinot-Lagarde, expert immobilier à Paris Notaires Services au sein de la Chambre des notaires de Paris.

La présence d’un balcon ou d’une terrasse augmente aussi le prix du bien.

  • La valeur d’un balcon haussmannien au cinquième étage cote environ 10 % du prix au mètre carré du logement.
  • Celle d’une terrasse dans un immeuble des années 1980 s’établit généralement entre 30 et 50 % du prix de référence au mètre carré, mais si elle ne présente aucun vis-à-vis, sa valeur au mètre carré rejoint alors celle du logement.

À l’inverse, des charges élevées, un ravalement de toiture sans cesse repoussé, des impayés au sein de la copropriété minorent la valeur de l’appartement.

Les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires fourmillent à cet égard d’informations instructives. Elles permettent d'étayer l'écart de la valeur ISF avec les biens comparables vendus dans le quartier", mentionne Marc Gaillard, à la Compagnie nationale des experts immobiliers (CNEI).

S’agissant d’une maison, on appliquera une décote en raison d’une mitoyenneté, d’un terrain exigu, de nuisances sonores liées à la proximité d’un réseau ferré, ou des contraintes imposées par le périmètre des monuments historiques, ou d’une servitude de passage, par exemple.

En résumé, la valeur d'un immeuble dépend non seulement de l'état du marché immobilier au 1er janvier, mais aussi de ses caractéristiques intrinsèques et extrinsèques, ainsi que des facteurs juridiques qui peuvent l'affecter.

ISF : évaluer son immobilier locatif

En ce qui concerne son immobilier locatif, le contribuable utilisera la même méthode comparative (appartements ou maisons vendus libres), puis pratiquera un abattement souvent compris entre :

  • 10 et 20 % pour des locations de 3 ans ou 6 ans,
  • 30 à 40 % pour des locations encore sous la loi de 1948, car un logement occupé n’est pas récupérable immédiatement et se monnaie donc moins cher qu’un bien vide.

Afin de parfaire cette estimation, le fisc autorise le recours à la méthode dite de l’évaluation "par le revenu". Elle consiste à déterminer la valeur d’un bien en appliquant au loyer annuel perçu un coefficient de capitalisation adapté.

Par exemple, si la location d'un logement rapporte 11 000 € par an et que le taux de rentabilité admis, compte tenu du marché locatif, s'évèle à 5 %, la valeur vénale de ce logement s'établit alors à 220 000 €, soit [(11 000 / 5) x 100].

Attention ! Selon le fisc, vous ne pouvez utiliser cette méthode que si l'ensemble du bien est loué, et à condition qu'il procure des revenus conformes à ceux du marché locatif. De plus, le taux de capitalisation choisi doit résulter d'une analyse fine du marché locatif. Un taux qui peut varier sensiblement d'un bien à l'autre, en fonction de sa localisation, son ancienneté, son confort, la règlementation applicable, etc.

La difficile fixation du taux

Toute la difficulté réside dans la fixation du taux, souligne Éric Martinot-Lagarde, expert immobilier à Paris Notaires Services au sein de la Chambre des notaires de Paris. À Paris, celui-ci évolue entre 3,5 % et 6 % pour un bien de qualité, dans les quartiers cotés. En banlieue parisienne et en province, pour un logement mal situé, il monte jusqu’à 9 %. Au final, on confronte les valeurs obtenues par chacune des méthodes, puis on en détermine une nouvelle à mi-chemin."

Les autres abattements autorisés

Les logements détenus en indivision font également l’objet d’une décote, allant de 10 à 20 % de la valeur vénale selon le nombre d’indivisaires. En effet, qui achèterait le quart d'une maison ?

Pour ces mêmes raisons, les parts de sociétés civiles immobilières induisent un abattement d’au moins 10 %.

L'usufruitier, en revanche, n'a droit à aucun abattement sur la valeur en pleine propriété des biens qu'il doit déclarer à l'ISF, bien que le démembrement de propriété implique des contraintes juridiques lourdes, notamment l'impossibilité de vendre le bien sans l'accord du nu-propriétaire.

Solliciter un professionnel de l’immobilier

Le contribuable peut estimer lui-même les résidences qu’il a acquises récemment ou des biens classiques ne présentant aucune difficulté d’évaluation particulière en s’appuyant sur les statistiques des notaires ou le service Patrim mis en place par l'administration fiscale.

Il a également la possibilité de solliciter un agent immobilier ou un notaire pour affiner la valeur du bien.

Ensuite, il doit se tenir prêt à justifier la valeur retenue au cas où le fisc contesterait son chiffrage.

Le recours à un professionnel devient incontournable quand la résidence est particulière ou se situe à la campagne, où la méthode par comparaison s’applique difficilement en raison de l’absence de biens similaires", remarque Me Thierry Delesalle, notaire à Paris et membre du conseil d’administration de l’Institut notarial du droit immobilier.

Evaluer le prix d'achat de sa maison de famille

La maison de famille, transmise de génération en génération et trop ancienne pour qu’on se réfère à un prix d’achat, nécessite également de recevoir la visite d’un agent immobilier local qui connaît bien son marché.

On peut également solliciter un notaire des alentours, au courant du prix des transactions - ou des évaluations successorales - dans sa région", ajoute Marc Gaillard, à la Compagnie nationale des experts immobiliers (CNEI).

Dans le cas de biens de rapport (immobilier locatif, terrains…) ou atypiques (manoir, château…), mieux vaut recourir à un expert. Un service qui sera facturé entre 600 et 800 €, mais qui peut atteindre 1 500 à 2 000 € en fonction de la taille du bien et des éventuels frais de déplacement.

La profession d'expert non réglementée

La profession d’expert n’étant pas réglementée, il est conseillé de rechercher l’avis d’un professionnel affilié à un organisme ayant signé la charte de l’expertise en évaluation immobilière ou de prendre contact avec un expert en gestion immobilière agréé près des tribunaux, cours d’appel ou cour de cassation. La "juste" valeur correspond toujours au prix qu’un acheteur serait prêt à payer.

Mais dans un marché immobilier marqué par une stagnation des volumes de vente et un recul des prix des transactions, appréhender la valeur réelle d’un bien devient difficile.

À la différence d’une action, une maison ou un appartement ne peut pas valoir zéro !" rappelle fort justement Me Delesalle.

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