Impôts 2011 : revenus locatifs

À l’exception des loyers provenant de la location de logements meublés, les revenus provenant de la location d’un appartement ou d’une maison, de locaux professionnels, d’un garage ou d’un emplacement de parking sont imposables, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Ils peuvent être imposés selon deux mécanismes distincts : un régime d’imposition simplifié appelé micro-foncier et un régime réel d’imposition. Vous ne pouvez pas relever des deux à la fois.

Régime du micro-foncier

Si vos revenus fonciers bruts n’ont pas dépassé 15 000 € en 2010, vous relevez du régime du micro-foncier.

Principal intérêt, vous n’avez pas à calculer le montant de vos loyers imposables. Ils seront déterminés par l’administration fiscale qui appliquera un abattement forfaitaire de 30 % au montant des sommes déclarées.

Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges locatives : aucune autre déduction n’est possible.
L’imposition selon le régime du micro-foncier ne vous permet pas de constater de déficit foncier.

Pour déterminer si la limite de 15 000 € est ou non atteinte, additionnez les loyers encaissés en 2010 par tous les membres de votre foyer fiscal.

Seul le montant des loyers et des recettes accessoires est retenu : vous n’avez pas à tenir compte des provisions pour charges ni des remboursements de charges. Cette limite s’apprécie annuellement, même lorsque la durée de la location est inférieure.

Régime du micro-foncier : obligations déclaratives

Reportez le montant des loyers bruts encaissés directement sur votre déclaration de revenus case BE. Les déficits antérieurs à l’option pour le micro-foncier encore reportables doivent être indiqués, le cas échéant, case BD.

Quand opter pour le régime du réel ?

Avec le régime du micro-foncier, vous n’êtes imposé que sur 70 % du montant de vos loyers sans avoir à justifier de la réalité de vos charges. C’est donc une solution à privilégier si vos charges réelles sont inférieures à 30 % du montant de vos loyers bruts.

À l’inverse, si vous avez financé votre achat à crédit ou réalisé des travaux importants, l’option pour le régime réel est plus avantageuse, au moins dans un premier temps, car elle vous permet de déduire la totalité de vos charges pour leur montant réel, et corrélativement, de diminuer la base taxable soumise aux contributions sociales.

Cela peut vous permettre de constater un déficit foncier imputable sur votre revenu global, et donc de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.

Le régime du réel

Il s’applique d’office à ceux qui ont encaissé plus de 15 000 € de loyers bruts en 2010 ainsi que, sur option, à ceux qui renoncent à l’application du micro-foncier.

L’option pour le réel est globale et s’applique à l’ensemble des immeubles donnés en location par tous les membres de votre foyer fiscal. Elle est valable pour une période de trois ans pendant laquelle vous ne pouvez pas y renoncer.

À l’issue de cette période, pour renoncer au régime réel, il suffit de reporter directement le montant des loyers bruts encaissés sur la déclaration d’ensemble. À défaut de renonciation, l’option se renouvelle tacitement tous les ans.

Déduction des charges

Lorsque vous êtes placé sous le régime du réel, vous calculez vous-même votre revenu foncier imposable : il est déterminé par différence entre le montant des loyers encaissés en 2010, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent (arriérés de loyers, loyers payés d’avance) et celui des charges effectivement payées en 2010.

Ces charges sont déductibles pour leur montant réel : dépenses d’entretien et de réparation, frais de gestion, primes d’assurance, intérêts d’emprunt, etc. Les frais de correspondance, de téléphone ou d’acquisition de matériels de bureau ou d’équipements informatiques sont couverts par une déduction forfaitaire de 20 € par logement.

À savoir ! Dans tous les cas, vous devez pouvoir justifier de la nature et de la réalité des frais et charges que vous déduisez. Vous n’avez aucun justificatif à joindre à votre déclaration, mais vous devez pouvoir les présenter à la demande du service des impôts : il est donc prudent de conserver toutes les factures et état de répartition des charges se rapportant à des immeubles donnés en location pendant au moins trois ans, voire davantage en cas de déficit foncier.

Régime du réel : obligations déclaratives

Si vous relevez du régime réel, vous devez déclarer le montant de vos loyers et celui de vos charges ligne à ligne (sur un formulaire spécifique n° 2044 ou 2044 S si vous utilisez la déclaration papier).

Contributions sociales

En plus de l’impôt sur le revenu, vos loyers perçus en 2010 supporteront 12,3 % de contributions sociales, dont une fraction (5,8 %) viendra en diminution de votre revenu imposable de 2011 (à déclarer en 2012).

Le montant de ces contributions sociales est calculé sur le revenu foncier net déterminé à partir des éléments mentionnés dans votre déclaration de revenus (dans le cas d’un déficit foncier, aucun prélèvement n’est dû). Les contributions sociales seront recouvrées séparément, à l’automne, par un avis d’imposition distinct de celui de l’impôt sur le revenu.

Locations meublées

Les loyers provenant de la location d’une chambre, d’un appartement ou d’une maison meublés relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Des loyers non imposables

Si vous avez loué en meublé une partie de votre résidence principale à un locataire qui l’occupe lui aussi en tant que résidence principale, vos loyers sont exonérés d’impôt sur le revenu et de contributions sociales, à condition qu’ils soient raisonnables. Aux yeux de l’administration fiscale, cette condition est réputée remplie si le loyer n’a pas dépassé, en 2010, 173 € par m2, charges non comprises, en Ile-de-France, et 126 € dans les autres régions.

Un autre dispositif d’exonération est prévu en faveur des personnes qui louent de manière habituelle, à la journée, à la semaine ou au mois, une ou plusieurs pièces de leur résidence principale à des personnes de passage (chambres d’hôtes, « bed and breakfast ») : les loyers encaissés sont exonérés d’impôt s’ils n’ont pas dépassé 760 €. S’ils sont supérieurs à ce montant, la totalité des loyers est imposable.

À savoir ! Ces deux exonérations peuvent se cumuler si vous avez loué une partie de votre résidence principale à des lycéens ou étudiants pendant l’année scolaire et à des touristes pendant l’été.

Régime au micro-BIC

Dès lors que le montant des loyers bruts perçus en 2010 n’a pas dépassé 32 100 €, vous relevez d’un régime d’imposition simplifié, appelé micro BIC. Cette limite joue distinctement pour chacun des époux ou partenaires de Pacs lorsqu’ils louent en meublé des logements dont ils sont propriétaires.

Le revenu imposable est déterminé par l’administration fiscale par application d’un abattement de 50 % (minimum : 305 €) qui est censé couvrir toutes les charges. Aucune autre déduction n’est possible.

Locations meublées : obligations déclaratives

Reportez le montant de vos loyers bruts sur votre déclaration (la déclaration complémentaire, si vous utilisez le formulaire papier).

À savoir ! À compter de l’imposition des revenus de 2011, le plafonnement global des avantages fiscaux est ramené à la somme de 18 000 €, majorée de 6 % du revenu imposable au barème progressif.

Investissement locatif dans le neuf : réduction d’impôt Scellier

Si vous avez réalisé un investissement locatif dans le neuf en 2010, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt. Pour en profiter, vous devez vous engager à louer pendant au moins neuf ans le logement non meublé à un locataire autre qu’un membre de votre foyer fiscal, à titre de résidence principale.

Vous devez en outre vous engager à ce que le montant du loyer soit, pendant toute cette période, inférieur à un plafond fixé selon la localisation du logement et revalorisé chaque année. La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’achat ou de revient du logement, ce dernier étant retenu dans la limite de 300 000 €.

Pour les logements acquis ou construits en 2010, le taux de la réduction d’impôt est de 25 %, soit une réduction maximum de 75 000 €. Ce taux s’applique que le logement ait ou non reçu le label « bâtiment basse consommation – BBC 2005 » ; mais si la demande de permis de construire a été déposée en 2010, vous devez être en mesure de prouver que le logement respecte la réglementation thermique en vigueur (en pratique, si le service des impôts vous le demande, il vous suffira de lui fournir la synthèse de l’étude thermique standardisée RT 2005 que le maître d’ouvrage a dû vous remettre).

La réduction est accordée pour la première fois :

  • au titre de l’année de l’achat du logement (date de signature de l’acte notarié), s’il s’agit d’un logement acheté neuf ;
  • au titre de l’année de l’achèvement des travaux, s’il s’agit d’un logement acheté sur plan ou que vous faites construire.

Elle est étalée sur neuf ans par parts égales.

Si vous donnez le logement en location dans le secteur intermédiaire – ce qui suppose de respecter des plafonds de loyer plus faibles et de louer le logement à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds –, vous pourrez profiter d’un complément de réduction d’impôt de 2 % par an, si vous continuez à louer le logement au-delà de votre engagement initial de neuf ans pendant une ou deux périodes de trois ans.

En outre, si vos loyers sont imposés selon le régime réel, vous profiterez pendant tout la période couverte par l’engagement de location (soit pendant neuf ans, douze ans ou quinze ans, d’une déduction supplémentaire spécifique de 30 %, qui s’ajoutera à vos charges normalement déductibles.

Investissement locatif dans le neuf : obligations déclaratives

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez en faire la demande sur un imprimé spécifique (2044 EB) que vous devez joindre à votre déclaration de revenus, accompagnés d’un certain nombre de pièces justificatives. Attention, cette demande doit être formulée au titre de l’année de l’achat ou de l’achèvement des travaux, même si le logement n’était pas encore loué en 2010.