Impôt 2018 : déclarer vos revenus locatifs

Impôt 2018 : déclarer vos revenus locatifs
Un appartement sous les toits de Paris ? Succès locatif assuré. - © Lechatnoir

Dans sa déclaration d'impôt 2018, quelles cases cocher pour ses revenus locatifs et quel régime fiscal choisir pour les locations meublées.

Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Tant que les loyers que vous avez encaissés n’ont pas dépassé 15 000 euros, vous relevez automatiquement du micro-foncier. Ce régime présente le mérite de la simplicité. Votre rôle se limite à reporter le montant de vos loyers en case 4BE. Le service des impôts se chargera de calculer votre revenu imposable en appliquant un abattement de 30 % aux sommes déclarées. Vous ne serez donc imposé que sur 70 % de vos gains. Ce qui est, dans la plupart des cas, avantageux. Mais pas toujours.

En effet, si vous avez financé votre achat à crédit ou entièrement refait le logement avant l’entrée des locataires, il se peut que vos charges représentent plus que 30 % de vos loyers. Dans cette situation, vous aurez intérêt à être imposé au régime réel. Celui-ci se révèle souvent plus favorable, au moins dans les premières années, car il vous permet de déduire la totalité de vos charges. Si vous avez réalisé de très gros travaux de rénovation, vous pouvez constater un déficit foncier imputable sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 euros par an), et donc diminuer sensiblement le montant de l’impôt. Attention, ce régime impose de garder tous vos justificatifs. Et de remplir la déclaration 2044 de revenus fonciers en ligne.

Quel régime fiscal pour les locations meublées ?

Si vous avez loué une maison ou un appartement meublés, y compris de manière occasionnelle, vous relevez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En cas de loyers inférieurs ou égaux à 70 000 euros en 2017, le régime simplifié du micro-BIC s’applique d’office. Il vous revient de reporter le montant de vos loyers sur la déclaration destinée aux professions non salariées : ligne 5ND, 5OD ou 5PD (ligne 5NG, 5OG ou 5PG s’il s’agit d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôte). Vos loyers imposables sont calculés de manière forfaitaire par l’administration fiscale qui appliquera un abattement de 50 % au montant déclaré. De sorte que vous ne serez imposé que sur la moitié de ce que vous avez encaissé.

17,2 % de prélèvements sur les revenus du patrimoine dès 2017

À compter du 1er janvier 2018, les prélèvements sociaux passent de 15,5 % à 17,2 %. Mais ce taux de 17,2 % s’appliquera dès l’imposition des revenus de 2017 pour ce qui concerne les revenus fonciers (location d’un logement vide), les loyers inférieurs à 23 000 euros imposés dans la catégorie des BIC (location meublée non professionnelle) et les plus-values de cession de valeurs mobilières. Dans ces cas, les prélèvements sociaux sont calculés en vue de votre déclaration de revenus pour être recouvrés en septembre 2018.