Et si vous étiez redevable de l'ISF en 2014 ?

Et si vous étiez redevable de l'ISF en 2014 ?

Propriétaire de votre logement et détenteur d'un portefeuille de valeurs mobilières, vous venez d'hériter d'une demeure de famille. Serez-vous soumis à l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) cette année ?

On n'a pas toujours conscience de la valeur de son patrimoine. Rien d'étonnant : les prix de la pierre se sont envolés ces dernières années et les actions ont effectué une belle remontée depuis la crise financière de 2007 (+18 % pour le CAC 40 en 2013). Fiscalement parlant, cela rend certains ménages éligibles à l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune).

Le phénomène peut concerner des contribuables partout en France, notamment ceux qui ont hérité d'un bien immobilier familial sur la Côte d'Azur ou dans une ville balnéaire", prévient Me Natacha Le Quintrec, avocate fiscaliste parisienne.

Redevable de l'ISF en 2014 : estimez votre patrimoine

Propriétaire de votre résidence principale, vous disposez d'autres biens fonciers ? Par prudence, faites vos comptes, car il relève de votre seule responsabilité d'évaluer votre patrimoine, tel qu'il existait au 1er janvier de l'année, et de le déclarer spontanément aux services des impôts si, après déduction de vos dettes, il atteint au moins 1 300 000 € (seuil 2014 de l'ISF).

Problème : il n'existe pas de cote "officielle" des biens immobiliers. Vous devez prendre en compte :

  • de leur valeur vénale,
  • ou du prix que vous auriez pu en tirer si vous aviez vendu le 1er janvier.

Il s'agit de fixer un prix cohérent au regard des terres ou des logements similaires vendus dans la même zone géographique.

C'est sur cette base-là que le fisc se fonde pour effectuer ses contrôles, Toute transaction immobilière est enregistrée auprès de l'administration fiscale, qui dispose de tous les prix des ventes réalisées." commente Me Le Quintec. 

En pratique, renseignez-vous sur les transactions intervenues récemment dans votre quartier. Des notaires de famille effectuent gracieusement une estimation personnalisée. Quant aux agents immobiliers, ils réalisent des évaluations gratuites pour les propriétaires qui envisagent de vendre.

Depuis le début de l'année, l'administration fiscale propose également un service en ligne, Patrim, pour estimer la valeur des biens immobiliers à des fins fiscales et administratives. Accessible depuis votre espace personnel sur le site www.impots.gouv.fr, ce service peut notamment être utilisé pour l'évaluation de vos biens (uniquement non professionnels) soumis à l'ISF. Il vous permet d'accéder aux données chiffrées de la Direction générale des finances publiques.

Après avoir renseigné certains critères (appartement ou maison, superficie, localisation, périmètre et période de recherche, etc.), une liste de ventes immobilières vous est proposée, localisées sur une carte.

N'oubliez pas les abattements de l'ISF 2014

Des correctifs minorent la valeur des biens immobiliers. Ainsi, un abattement de 30 % s'applique à la résidence principale (à raison d'un seul bien, pour les couples soumis à imposition commune). Cet abattement profite aussi aux héritiers lorsque l'immeuble est grevé d'un droit temporaire au logement du conjoint survivant.

Par ailleurs, il est admis que les biens loués ou détenus à plusieurs, en indivision (y compris entre conjoints), bénéficient d'une décote identique à celle qui leur serait appliquée à la vente (un logement occupé se négocie en général 30 % moins cher qu'un vide).

A la différence de ce qui est prévu pour la résidence principale, cette décote n'est pas fixée par la loi. C'est à vous de l'estimer, en fonction de l'incidence plus ou moins grande qu'a la situation (location, indivision) sur la valeur du bien.

Enfin, les propriétaires d'un bien classé monument historique peuvent tenir compte des contraintes particulières dont il est grevé (ouverture au public, lourdes charges d'entretien).

Attention ! Seul l'usufruitier d'un bien démembré entre nue-propriété et usufruit doit l'inclure dans son patrimoine assujetti à l'ISF, et ce pour sa valeur en pleine propriété (le démembrement ne permet pas d'appliquer un abattement sur cette valeur).

La loi prévoit toutefois quelques exceptions à cette règle, notamment en cas de vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit à une personne qui n'est pas un proche. Dans ce cas, usufruitier et nu-propriétaire peuvent être imposés séparément sur la valeur de leur droit respectif, déterminée en fonction de l'âge du premier.

Exonération d'ISF 2014 : la spécificité des terres agricoles

Au registre du foncier, un sort particulier est réservé aux terres agricoles et aux corps de ferme. Tant que vous en assurez l'exploitation, ils sont exonérés d'ISF au titre des biens professionnels. Mais ce n'est plus le cas si vous avez pris votre retraite !

Pour évaluer leur prix, vous pouvez retenir le barème publié chaque année par le ministère de l'Agriculture.

Situées en zone périurbaine, les terres agricoles non exploitées doivent être déclarées sous une valeur constructible bien supérieure", commente René Le Fur, notaire à Audierne (Finistère).

L'ancien exploitant agricole peut toutefois continuer à bénéficier d'une exonération totale sur ses biens ruraux (ou ses parts de groupement foncier agricole - GFA) dans les cas suivants :

  • il consent un bail d'une durée minimale de 18 ans (bail à long terme ou bail cessible) à un descendant, un ascendant, un frère ou une sœur qui utilise le bien loué dans sa profession principale,
  • il consent un bail à métayage d'une durée minimale de 9 ans. Il faut toutefois que les revenus tirés de ce bail ne soit pas minimes. Le fisc considère en effet que les parts de GFA afférentes à des biens ruraux donnés à bail à métayage ne peuvent être exonérées d'ISF au titre des biens professionnels qu'à la double condition que l'activité de louage de biens ruraux par bail à métayage constitue l'essentiel de l'activité économique de leurs propriétaires et que les revenus tirés des parts de GFA leur procure la majeure partie de leurs ressources.

A noter, si ces conditions ne sont pas remplies, les biens ruraux (ou parts de GFA) bénéficient d'une exonération partielle à concurrence de :

  • 75 % de leur valeur lorsque celle-ci n'excède pas, en 2014, 102 717 €,
  • 50 % au-delà de cette limite.

Inclure les placements et les dettes

Pensez à inclure les autres éléments de votre patrimoine au 1er janvier. Tout compte : votre voiture (référez-vous à l'une des cotes de l'occasion), le mobilier, les comptes bancaires, les livrets (y compris ceux de vos enfants mineurs), etc.

Quant aux placements, les états qui vous sont communiqués par votre banque en début d'année vous guideront.

Tout additionné, il ne vous reste plus qu'à retrancher le capital restant dû sur vos crédits en cours, et le montant estimé des impôts locaux et sur le revenu de l'année précédente (ils sont en effet considérés comme des dettes certaines).

Si le total dépasse 1 300 000 €, prenez le chemin du centre des impôts pour y retirer un formulaire de déclaration.

À moins que vous n'optiez pour la politique de l'autruche.

À vos risques et périls : une fois la déclaration déposée, l’Administration dispose d’un délai de trois ans pour la contrôler et, le cas échéant, réclamer un supplément d’impôt si elle n’est pas d’accord avec les évaluations retenues par le contribuable.

Le délai de prescription est porté à six ans lorsque le contribuable n’a pas déposé de déclaration alors qu’il aurait dû le faire ou lorsqu’il a "oublié" certains éléments de son patrimoine.