Dispositif Pinel, achetez un bien et payez moins d'impôts

Dispositif Pinel, achetez un bien et payez moins d'impôts
Acheter un logement neuf pour le louer relève de l’opération patrimoniale. - © idealistock

Un nouveau dispositif d’investissement locatif, dit « Pinel », en vigueur depuis le 1er septembre 2014, offre une réduction d’impôt intéressante à condition de bien choisir le lieu de la future location.

Qu’entend-on par investissement locatif ?

Si vous achetez un logement pour le donner en location, vous percevrez des loyers, ce qui vous permettra de rembourser les mensualités du prêt, au moins partiellement, en finançant votre opération et, à plus long terme, de recevoir un complément de ressources lors de votre retraite. En cas d’acquisition dans le neuf, vous bénéficierez en outre d’une réduction d’impôt sur le revenu, sous conditions : louer le bien durant une certaine durée ou encore respecter des plafonds de loyers… En trente-cinq ans, plusieurs régimes incitant à l’investissement locatif (Méhaignerie, Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot) se sont succédé, l’objectif étant d’augmenter le nombre de logements à louer.

3886 €
C’est le montant moyen au mètre carré d’un logement neuf, en 2014. Source : Fédération des promoteurs immobiliers (décembre 2014).

Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel, du nom de la ministre du Logement actuelle, s’avère plus souple que le précédent, le dispositif Duflot, boudé par les contribuables, qui l’ont jugé trop contraignant.

Quelles sont les spécificités du nouveau dispositif ?

Vous avez le choix entre trois durées de location : six, neuf ou douze ans. Le régime Pinel se révèle donc plus souple que le Duflot, qui obligeait à louer le logement pendant neuf ans pour obtenir une réduction d’impôt de 18 % (soit 2 % par an). Avec le nouveau dispositif, la réduction d’impôt varie en fonction de la durée de location (voir plus loin). Par ailleurs, il autorise la location du bien à un ascendant (père, mère…) ou à un descendant (enfants) qui n’appartient pas au foyer fiscal. Ainsi, acheter un appartement pour le louer à son enfant étudiant est possible depuis le 1er janvier 2015.

Où acheter le logement ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il convient d’acheter son logement neuf dans une zone géographique où la demande locative est jugée forte (voir Infos+). « La liste comporte des villes qui ne présentent aucun intérêt d’un point de vue de la location. Ne réalisez donc pas votre investissement locatif n’importe où, guidé par le seul appât fiscal », conseille le consultant Christian Micheaud. « Faites-vous conseiller gratuitement par une association départementale d’information sur le logement (Adil) », recommande de son côté Gilbert Emont, responsable du secteur logement à l’Institut de l’épargne immobilière et foncière. Car si vous ne parvenez pas à donner en location votre bien, vous ne percevrez pas de loyers, ce qui vous empêchera de financer les mensualités du prêt et de bénéficier de la réduction d’impôt… « Un enchaînement ruineux ! », analyse Erwan Seznec, auteur d’un livre critique sur les différents dispositifs depuis 2003 (voir Infos+).

À qui peut-on le louer ?

Vous pouvez louer le logement, vide, à toute personne qui y établira sa résidence principale, à condition qu’elle ne soit pas membre de votre foyer fiscal et que ses ressources annuelles ne dépassent pas un certain plafond, variable selon la composition de son foyer et le lieu de location. Les plafonds de ressources varient entre 27 120 € et 36 971 € par an selon la zone où se situe le bien, en cas de location à une seule personne. Pour un couple, ils vont de 36 216 € à 55 254 €.

Comment calculer le loyer ?

Le nouveau dispositif limite le montant du loyer de manière différente selon la zone : 16,82 € le mètre carré en zone A bis (Paris et première couronne), 12,49 € le mètre carré en zone A (deuxième couronne parisienne, Lyon, Marseille, Montpellier, Lille, Nice…), 10,06 € le mètre carré en zone B1 (agglomérations de plus de 25 000 habitants,Annecy, Saint-Malo…), 8,74 € le mètre carré en zone B2 (communes comprises entre 50 000 et 250 000 habitants). « Ces plafonds sont inférieurs de 25 % à ceux du marché », précise Gilbert Emont.

Quelle réduction d’impôt peut-on attendre ?

Elle varie en fonction de la durée d’engagement de la mise en location : 12 % du montant de l’investissement si vous louez votre logement six ans, 18 % pendant neuf ans ou 21 % durant douze ans. Par exemple, si vous avez acheté un appartement 200 000 € et que vous le louez six ans, la réduction d’impôt s’établira à 24 000 € sur six ans, soit 4 000 € par an. Cette réduction est plafonnée, limitée à un investissement de 300 000 € et à un prix de 5 500 € le mètre carré, quelle que soit la zone de construction.

Quel budget prévoir ?

Les recettes seront constituées par les loyers et la réduction d’impôt. Côté dépenses, ajoutez aux mensualités du prêt la taxe foncière (une exonération est accordée les deux premières années) et toutes les charges de copropriété non imputables au locataire (honoraires du syndic…). Comptez éventuellement, en plus, de 5 % à 9 % du montant des loyers si vous recourez à un professionnel pour gérer le bien.

À qui s’adresser ?

Après avoir choisi l’emplacement de votre investissement locatif avec l’aide d’une Adil, prenez rendez-vous avec votre banquier. Il vous conseillera pour le volet financier de l’opération.

+ d'informations
Liste des agglomérations éligibles sur legifrance.gouv.fr, arrêté du 1er août 2014 (J.o. du 6).
Coordonnées de l’association départementale d’information sur le logement (Adil) la plus proche de chez vous sur anil.org.
Dispositif Pinel : loi de finances n° 2014-1654, du 29 décembre 2014 pour 2015, article 5.
À lire Robien, Scellier… Ruinés. Le plus grand scandale immobilier de l’aprèsguerre, Erwan Seznec, Seuil (2013).

L'avis d'expert

Christian Micheaud, consultant et formateur pour les métiers de l’immobilier
Acheter un logement neuf pour le louer relève de l’opération patrimoniale. Ne vous laissez pas aveugler par l’avantage fiscal ! Optez pour une ville dynamique, comme Lyon, Bordeaux ou la région parisienne (hors Paris, trop cher pour être rentable), caractérisée par la croissance de sa population et un bassin d’emplois solide.

Choisir une ville en pleine croissance

Ensuite, préférez un quartier de la proche périphérie, animé par des commerces et desservi par les transports. Car dans les centresvilles, les logements sont souvent très chers, et les loyers plafonnés comme dans le reste de la commune : plus le bien est coûteux, moins il rapporte ! Enfin, achetez un logement bien conçu et bien construit, où vous auriez plaisir à vivre. C’est la meilleure assurance de trouver un locataire et de percevoir des loyers sans trop de périodes d’interruption.