Déclaration d’impôt : les revenus fonciers

Déclaration d’impôt : les revenus fonciers
Les revenus fonciers sont tirés de la location de propriétés bâties ou non bâties. - © elenaleonova

Vous percevez des loyers en tant que propriétaire ? Vous devez déclarer les loyers au titre de l’impôt sur le revenu. « Dossier Familial » vous explique comment.

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez ? Les sommes – loyers et autres – que vous encaissez ou que perçoit un autre membre de votre foyer fiscal (conjoint, partenaire de Pacs, enfant et personne rattachée), sont soumis à l’impôt sur le revenu. Tour d’horizon des règles de l’imposition des revenus fonciers.

Quels sont les revenus fonciers soumis à l’impôt ?

Il s’agit de tous les revenus tirés de la location de propriétés bâties ou non bâties, encaissés directement ou par le biais :

  • d’une société civile immobilière (SCI)
  • d’une société civile de placement immobilier (SCPI) ;
  • d’un fonds de placement immobilier (FPI).

Les biens en question peuvent être notamment des :

  • appartements ;
  • maisons ;
  • locaux professionnels ;
  • terrains.

Si vous louez un bien en indivision avec d’autres personnes, les loyers que vous percevez au prorata de vos droits constituent des revenus fonciers.

Vous louez un logement meublé à titre habituel ? Vous n’êtes pas concerné par l’imposition des revenus fonciers. Les loyers sont exonérés d’impôt sur le revenu ou taxés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Les sommes comprises « dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale » (article 14 du Code général des impôts) ne sont pas des revenus fonciers. Ils relèvent selon les cas des :

  • BIC ;
  • bénéfices non commerciaux (BNC) ;
  • bénéfices agricoles (BA).

Vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 € : le régime micro-foncier

Si vos revenus fonciers n’ont pas dépassé le seuil de 15 000 € (montant brut, c’est-à-dire charges incluses) en 2015, vous relevez du régime micro-foncier. Il suffit de préciser le montant de vos revenus fonciers dans la case 4BE de votre déclaration de revenus (imprimé n° 2042).

Mais l’application de ce régime peut être exclue, notamment si :

  • vous louez un logement dans le cadre des dispositifs Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré et Borloo neuf ;
  • vous êtes nu-propriétaire.

Vous pouvez bénéficiez du régime micro-foncier en tant que propriétaire de parts de SCI, de SCPI ou de FPI, à condition de louer aussi directement des biens immobiliers non meublés.

Dans les autres cas, vous relevez du régime réel d’imposition.

Vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € : le régime réel

Vous êtes toujours soumis au régime réel si vos revenus fonciers se situent au-dessus de ce seuil.

Si le montant est inférieur à 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime réel. Mais votre choix « est irrévocable pendant trois ans », précise la Direction générale des finances publiques (DGFIP) dans une brochure.

Vous devez indiquer votre résultat foncier cases 4BA, 4BB et/ou 4BC de votre déclaration n° 2042.

Vous êtes obligé en plus de souscrire une déclaration de revenus fonciers n° 2044.  Sauf si vous détenez seulement des parts de SCI, de SCPI ou de FPI : vous devez énumérer dans un document joint « le montant des revenus par société ou FPI et éventuellement le montant de vos intérêts d’emprunt », d’après le fisc.

Dans certaines hypothèses, il faut souscrire une déclaration n° 2044 spéciale :

  • vous êtes propriétaire de biens situés en secteur sauvegardé ou assimilé ;
  • vous possédez des biens classés monuments historiques ;
  • vous êtes nu-propriétaire.

Vous pouvez déclarer vos revenus fonciers en ligne plus facilement que sur papier.

Un abattement de 30 % avec le régime micro-foncier

L’atout du régime micro-foncier, c’est sa grande simplicité. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus fonciers, « représentatif de l’ensemble des charges de la propriété » (Bulletin officiel des finances publiques, 30 juillet 2013).

Par exemple, si vous déclarez 6 000 € de loyers, l’imposition porte sur 6 000 x 70 %, soit 4 200 €.

Sur la somme non soumise à l’abattement, le barème de l’impôt sur le revenu s’applique. S’y ajoutent des prélèvements sociaux, à 15,5 %.

Dans le cas où vous avez des déficits antérieurs à 2015, vous pouvez les reporter. Vous devez inscrire leur montant dans la case 4BD de votre déclaration.

L’inconvénient du régime micro-foncier, c’est que vous ne pouvez pas déduire les charges de l’année 2015.

Une déduction du déficit foncier avec le régime réel

L’avantage du régime réel, c’est la possibilité de déduire les charges de votre revenu global, sous certaines conditions. Mais ses règles sont beaucoup plus complexes.

Le principe est le suivant : « le revenu foncier imposable […] est égal, chaque année, à la différence entre le montant des revenus bruts fonciers et le total des frais et des charges effectivement supportés au cours de l’année » (Bulletin officiel des finances publiques, 28 décembre 2015).

Les charges peuvent être notamment :

  • les primes d’assurance ;
  • la taxe foncière ;
  • les charges de copropriété ;
  • les intérêts et frais de l’emprunt qui a financé l’acquisition ;
  • le montant des travaux réalisés sur les biens.

Faites une soustraction : revenus fonciers – déficit

Le résultat est positif ? Vous devez l’indiquer dans la case 4BA de votre déclaration de revenus.

Le résultat est négatif ? Vous pouvez « déduire » le déficit « du revenu global de l’année ou des revenus fonciers ultérieurs », explique la Direction générale des finances publiques.

Exemple

Un exemple, établi à partir d’un cas pratique donné par la DGFIP, permet de comprendre comment.

Patrick loue un studio à Marseille et un appartement à Paris.

  Studio à Marseille Appartement à Paris
Revenu brut 1 500 € 15 000 €
Charges autres que les intérêts d’emprunt – 10 500 € – 2 500 €
Intérêts d’emprunt – 18 000 € 0 €
Revenu net – 27 000 € + 12 500 €

Le déficit annuel total de Patrick s’élève à : – 27 000 € + 12 500 € = – 14 500 €.

Patrick doit indiquer dans la case 4BC de l’imprimé n° 2042 : 10 500 € + 2 500 € = 13 000 €, ramené à 10 700 €.

Il peut déduire les revenus fonciers des dix années suivantes : 14 500 € – 10 700 € = 3 800 €, montant à inscrire dans la case 4BB de sa déclaration.

S’il a des déficits antérieurs, il les inscrit dans la case 4BD.

D’où vient le seuil de 10 700 € ? « Les déficits fonciers qui résultent de dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € », si vous louez le bien durant trois ans, souligne la DGFIP.

Certains biens sont soumis à des règles spécifiques d’imputation, comme ceux détenus en nue-propriété.

Faut-il accompagner votre déclaration d’impôt de justificatifs ?

Non. Lorsque vous envoyez ou déposez votre déclaration d’impôt, vous n’avez pas à joindre des documents prouvant vos charges (factures, photos, plans, etc.). Toutefois, il est prudent de les conserver pendant trois ans, si l’administration vous les demande. « À défaut de production de ces justificatifs, les revenus fonciers imposables peuvent être évalués par le fisc », prévient la DGFIP.

Merci à Frédéric Dumont, notaire à Montreuil (Seine-Saint-Denis)