Crédit d'impôt : à partir de quelle date puis-je déclarer les intérêts d'emprunt pour l'achat de ma résidence principale ?

J'ai acquis une maison en résidence principale fin août 2010 mais je n'ai déménagé (après vente de ma residence principale actuelle) qu'en février 2011. Pour 2010, puis-je déclarer les intérêts d'emprunt à compter de l'achat (août 2010) ou seulement à compter du déménagement (février 2011) pour 2011 (remarque : changement centre des impôts à cette date) ? Puis-je y intégrer les intérêt d'un prêt relais applicable sur cette période intermédiaire ?

Réponse de l'expert

Nous vous informons que les intérêts d’emprunt souscrit auprès d’un établissement financier par des personnes physiques en vue de l’acquisition ou de la construction d’un logement affecté à leur habitation principale ouvre droit, sous certaines conditions, à un crédit d’impôt (article 200 quaterdecies du code général des impôts).

Les modalités d’application de ce dispositif sont précisées par l’instruction fiscale 5B-14-08 du 10 avril 2008.

Nous vous informons que seuls les intérêts des prêts immobiliers contractés auprès d’un établissement financier, tels que définis à l’article L. 312-2 du code de la consommation, ouvrent droit au crédit d’impôt sur le revenu.

Sont donc exclus les intérêts des prêts affectés au remboursement en tout ou partie d’autres crédits ou découverts en compte (regroupements de prêts et notamment de prêts à la consommation…), ainsi que ceux conclus auprès de personnes morales autres que des établissements financiers ou de personnes physiques, notamment lorsqu’il s’agit de prêts familiaux.

Conformément aux dispositions de l’article 200 quaterdecies du code général des impôts, le point de départ du décompte des cinq premières annuités éligibles s’entend de la date de première mise à disposition des fonds par le prêteur et non de la date de l’offre de prêt par le prêteur ou celle de la conclusion du contrat. Ce principe est applicable même si le remboursement du capital ou le paiement des intérêts est différé dans le temps.

Plus précisément, les cinq annuités d’intérêts payés éligibles se décomptent à partir de la première mise à disposition des fonds empruntés, puis de date à date à partir de celle-ci. Ainsi, pour les contrats de prêt conclus en cours d’année, les contribuables bénéficient donc de six crédits d'impôt consécutifs, ceux de la première et la dernière années correspondant à une fraction d'annuité, exprimée en douzièmes.

Il est à noter que lorsque le contribuable contracte successivement deux emprunts pour l’acquisition d’un même logement (cas d’un prêt « relais »), le propriétaire peut prendre en compte les intérêts versés au titre de l’ensemble de ces deux prêts, dans la limite des cinq premières annuités. Le point de départ de ces annuités s’entend donc de la date de mise à disposition des fonds par le prêteur au titre du premier des deux prêts.

Toutefois, il convient de préciser que le logement qui fait l’objet du prêt au titre duquel l’avantage fiscal est accordé doit être, à la date de paiement des intérêts, affecté à l’habitation principale du contribuable.

Cette condition s’applique à toutes les acquisitions, à l’exception de celles qui portent sur un logement que le contribuable acquiert en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire.

Lorsque le contribuable n’affecte pas immédiatement le logement à son habitation principale :
- cette situation n’a pas pour effet de prolonger la durée d’application du crédit d’impôt ou le report de ces intérêts au delà de l’échéance de la cinquième annuité ;
- il ne peut bénéficier du crédit d’impôt au titre des intérêts versés avant la date à laquelle la condition d’affectation s’avère effectivement remplie ;
- seuls les intérêts versés à compter de cette date et au titre des annuités restant à courir jusqu’à la cinquième peuvent, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, ouvrir droit au crédit d’impôt.

Il est toutefois admis, lorsque le contribuable réalise des travaux dans le logement concomitamment à l’acquisition, que l’absence temporaire d’affectation à l’habitation principale pendant la réalisation de ces travaux ne fasse pas obstacle au bénéfice du crédit d’impôt, sous réserve que le contribuable ne bénéficie pas par ailleurs du crédit d’impôt au titre d’un logement précédemment acquis et que l’affectation effective du nouveau logement à son habitation principale intervienne au plus tard dans les douze mois de l’acquisition de celui-ci.