Achat immobilier : le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt

Achat immobilier : le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt

Toute personne qui achète sa résidence principale à crédit déduit de ses impôts une partie des intérêts payés. Seule formalité : cocher la bonne case de la déclaration de revenus.

Entré en vigueur il y a plus d’un an et demi (loi du 21 août 2007), le crédit d’impôt accordé aux particuliers qui financent leur logement avec un prêt immobilier n’a pas modifié le comportement des acquéreurs. "Nous n’avons pas été débordés par les demandes d’information", admet Isabelle Couëtoux du Tertre, directrice adjointe de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Une ristourne sur 5 ans

De fait, la mesure n’a aucun impact sur la mensualité - donc sur la capacité d’endettement des ménages - mais se traduit par une ristourne en euros au cours des cinq années qui suivent celle de l’achat. Le dispositif permet en effet de déduire 40 % des intérêts payés au titre de l’emprunt la première année, puis 20 % par an chacune des quatre années suivantes.

Un avantage plafonné

Le montant des intérêts pris en compte dans le calcul est cependant plafonné à 3 750 € pour une personne seule (7 500 € pour un couple), majorés de 500 € par personne à charge (250 € en cas de garde alternée). Un couple avec un enfant bénéficiera ainsi d’un plafond d’intérêts pris en compte de 8 000 € et d’un avantage fiscal de 3 200 € la première année, 1 600 € chacune des quatre suivantes.

En présence d’une personne handicapée, ce plafond est porté à 7 500 € pour une personne seule et à 15 000 € pour un couple. Si une naissance intervient au cours des cinq années qui ouvrent droit à l’avantage fiscal, elle augmente le plafond des intérêts pris en compte.

Que vous ayez acheté votre logement après le 6 mai 2007, date d’entrée en vigueur du mécanisme, ou en 2008, n’oubliez pas de reporter sur votre déclaration de revenus 2008 (case UH), le montant des intérêts d’emprunt versés à la banque en 2008. Le fisc déduira directement du montant de votre impôt la quotité des intérêts à laquelle vous avez droit. Si vous n’êtes pas imposable ou si le montant de vos impôts est inférieur aux intérêts déductibles, les services fiscaux vous adresseront le chèque correspondant.

Seulement la résidence principale

Toutes les acquisitions immobilières n’ouvrent pas droit à cet avantage fiscal. Il est réservé aux ménages qui résident en France et qui acquièrent leur résidence principale à l’aide d’un prêt "immobilier" (les prêts familiaux, même dûment enregistrés, ne sont pas concernés).

Les couples mariés ou pacsés mentionnent le montant des intérêts sur leur déclaration commune. Les concubins, eux, reportent chacun sur leur propre déclaration de revenus la quote-part d’intérêts qu’ils ont acquittée en fonction de leur participation à l’achat, telle qu’elle est stipulée dans l’acte notarié (par exemple, 70 % pour l’un et 30 % pour l’autre).

Tous les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition d’un logement sont pris en compte, que celui-ci soit neuf ou ancien, avec ou sans travaux, achevé ou à construire (terrain inclus), qu’il s’agisse d’agrandissement, de la rénovation d’un logement très dégradé ou de la transformation d’un local en habitation. Il reste ensuite à déterminer les intérêts sur lesquels l’avantage fiscal est établi. Une mensualité de remboursement comporte une partie de capital, des intérêts, la prime d’assurance-décès-invalidité et, éventuellement, d’assurance-perte d’emploi. Seuls les intérêts ouvrent droit au crédit d’impôt.

Soixante mois d’intérêts

Certains établissements vous simplifient la tâche en vous fournissant un récapitulatif des sommes versées dans l’année. Dans le cas contraire, consultez le tableau d’amortissement que la banque vous a remis lors de l’ouverture du crédit (ou celui du dernier avenant avec un crédit à taux variable). Si vous avez contracté plusieurs crédits (un prêt d’épargne logement, un crédit classique et un relais par exemple), additionnez les intérêts des différentes sources de financement.

En général, le décompte de sommes ouvrant droit au crédit d’impôt démarre lors de la première mise à disposition des fonds. Cependant, si le déblocage du financement s’effectue de façon échelonnée, vous pouvez demander à bénéficier d’un report de la prise en compte des intérêts au moment de la date d’achèvement ou de livraison du logement, c’est-à-dire lors du déblocage intégral du prêt.

Quel que soit le cas de figure, le décompte des cinq années de crédit d’impôt s’effectue ensuite mois par mois jusqu’au soixantième. Par exemple, pour des fonds versés en novembre 2008 et une première échéance de remboursement le 5 décembre 2008, vous bénéficierez du crédit d’impôt sur six années d’imposition : 2008 à 2013. En 2008, vous déduirez les intérêts d’une seule mensualité ; onze en 2013.

Majoration pour les bâtiments basse consommation

Depuis du 1er janvier 2009, les emprunts souscrits par les particuliers achetant un logement neuf au titre de résidence principale ouvrent droit au crédit d’impôt majoré s’ils répondent aux critères de réglementation thermique conformes à la norme "bâtiment basse consommation, BBC 2005" (consommation inférieure à 50 kWh/an/m2). Le crédit d’impôt est alors porté à 40 % des intérêts payés pendant sept ans.

Ce nouveau dispositif concerne les logements neufs pour lesquels l’acte authentique a été signé après le 1er janvier 2009, ainsi que les ventes en l’état futur d’achèvement et les déclarations d’ouverture de chantier, même si la livraison des bâtiments intervient postérieurement.