Achat immobilier : comment obtenir son prêt bancaire ?

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© Leblanc Catherine / Alamy

Quels documents réunir ?

Votre dossier de prêt devra comporter vos trois derniers relevés de compte bancaire, votre pièce d'identité, vos trois derniers avis d'imposition, vos trois derniers bulletins de salaire si vous êtes salarié (parfois votre contrat de travail) ou, si vous êtes indépendant, vos trois derniers bilans. Si vous avez des crédits déjà en cours, vous serez tenu également de fournir le tableau d'amortissement. « La banque vous demande aussi de justifier votre apport personnel. S'il s'agit d'un contrat d'assurance-vie, une attestation prouvant qu'il existe bien sera demandée. Si vous achetez grâce à une donation, une copie de l'acte sera nécessaire, etc. », énumère Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Quels délais prévoir ?

La banque choisie vous donnera une réponse de principe en une semaine ou deux. Trois semaines à un mois plus tard, vous recevrez une offre de prêt, que vous ne pourrez renvoyer qu'une fois écoulé le délai de réflexion obligatoire de onze jours. « Indiquez sur l'offre la date de réception, et retournez-la signée à J + 11. Par exemple, si vous recevez l'offre de prêt le 1er avril, vous ne devez pas la retourner avant le 12 avril », explique Maël Bernier, experte en crédit immobilier.

Crédit immobilier : regardez le TAEG !

À durée égale, celui qui affiche le taux nominal le plus faible n'est pas forcément le moins cher, car il faut aussi tenir compte des frais de dossier, du coût de l'assurance emprunteur et des garanties. C'est pourquoi l'offre de prêt doit indiquer le TAEG (taux annuel effectif global). Ce taux intègre tous les frais imposés par la banque. C'est le véritable indicateur du coût du crédit.

Sur quelle durée emprunter ?

Pour la même somme empruntée, la mensualité sera d'autant plus faible que la durée du prêt sera longue. Mais… plus un crédit est long, plus il coûte cher puisque les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui diminue alors plus lentement. Il faut donc trouver le bon équilibre entre la mensualité compatible avec votre budget et le coût total du crédit. Parce que les taux d'intérêt sont faibles, les acheteurs ont tendance à allonger la durée au maximum. Toutefois, les banques ne dépassent pas 25 ans, ou parfois 27 ans en cas de construction.

Consultez le guide pratique "J'achète un logement" Une « check-list » pour ne rien oublier, des outils pratiques et tous les articles utiles J'y vais

Quelles sont les garanties à fournir ?

La banque a besoin de se prémunir contre le risque d'impayés (si un jour vous n'aviez pas les moyens de rembourser). C'est pourquoi elle demande une caution fournie par un organisme spécialisé, le plus souvent Crédit Logement. Coût : quelques milliers d'euros au départ, 2 800 euros chez Crédit Logement pour un crédit de 220 000 euros par exemple… Mais, si vous remboursez sans encombre votre prêt, une partie de la somme (environ 1 000 euros) vous sera remboursée à son terme.

« Si cette caution est refusée, en raison d'une situation professionnelle jugée trop incertaine par exemple, certaines banques n'accordent pas le prêt.D'autres acceptent de la remplacer par une hypothèque prise sur le logement, ou un privilège de prêteurs de deniers (PPD), une sorte d'hypothèque moins onéreuse réservée aux prêts qui financent une acquisition et aucuns travaux », indique Maël Bernier.

© Dossier Familial

L'assurance emprunteur est-elle obligatoire ?

Les banques n'acceptent en général pas de prêter sans cette assurance, qui remboursera à votre place les mensualités ou le capital si vous décédez, devenez invalide ou êtes temporairement incapable de travailler. Les primes varient selon votre âge - elles sont souvent un peu plus faibles pour les jeunes emprunteurs -, selon que vous êtes fumeur ou non, selon votre état de santé, parfois, etc. Vous pouvez la souscrire auprès de la banque, qui vous proposera son contrat ou auprès d'un organisme d'assurance. Rien n'interdit de souscrire son contrat dans un premier temps et d'en changer ensuite. Cela sera désormais possible à tout moment en cours de crédit, à compter du 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts immobiliers, et au 1er septembre 2022 pour les emprunteurs qui remboursent déjà leur crédit. La banque pourra refuser pour insuffisance de garanties, mais devra alors dresser la liste de celles qui manquent.

« Les frais de dossiers peuvent être offerts »

L'avis d'experte de Sandrine Allonier, directrice des études de Vousfinancer.

Le taux du prêt se négocie mieux avec un bon dossier (apport personnel supérieur à 10 % du montant du projet, épargne disponible après achat…). Parfois, sans que cela puisse s'écrire, souscrire l'assurance emprunteur de la banque aide à grapiller 0,10 %. Discutez aussi les frais de dossier. Ils représentent parfois jusqu'à 1 % du montant emprunté, mais peuvent être ramenés à 300 ou 400 euros, ou même à zéro dans certaines banques, parce que vous y souscrivez l'assurance habitation ou un contrat de télésurveillance pour votre maison, par exemple. Les indemnités de remboursement anticipé sont plus difficiles à négocier. Les banques n'acceptent jamais de les supprimer en cas de rachat de crédit (quand vous remboursez pour réemprunter moins cher). Mais elles sont limitées par la loi à 6 mois d'intérêts maximum. Soit, souvent, quelques centaines d'euros, compte tenu du faible niveau des taux d'intérêt.

Quelles sont les formalités médicales ?

Elles seront bientôt moins systématiques que par le passé. À compter du 1er juin 2022, aucun questionnaire médical ne peut en effet plus être demandé pour les crédits inférieurs à 200 000 euros par emprunteur assuré (soit par exemple 400 000 euros pour un couple assuré à 50 % pour chaque tête) qui se terminent avant les 60 ans de l'emprunteur.

Pour les autres crédits, un questionnaire médical doit être rempli, et des examens complémentaires peuvent être demandés pour aider l'assureur à évaluer les risques, adapter si besoin en conséquence le montant de la prime… ou refuser d'assurer. Toutefois, le principe du droit à l'oubli permet de ne pas déclarer un cancer dont les traitements sont terminés depuis cinq ans (contre dix avant la réforme).

Quelles autres caractéristiques regarder ?

Certains prêts sont modulables. Ils vous autorisent, en cours de remboursement, à réduire votre mensualité, par exemple, en cas de souci financier, ce qui allonge la durée de remboursement (un an, deux ans maximum). Il sera aussi possible de l'augmenter pour rembourser plus vite. Parfois, il est même possible, pendant un ou plusieurs mois, de ne pas régler la mensualité (suspension de crédit). Les échéances impayées sont reportées à la fin du crédit, dont la durée s'allonge en conséquence.

Quel contrat avec la banque prêteuse ?

Une banque ne peut pas vous imposer de domicilier chez elle vos revenus, même en échange d'un taux d'intérêt plus faible sur le prêt. Mais elle essaiera… et sera souvent plus conciliante si vous acceptez de souscrire, par exemple, une assurance auto ou habitation chez elle. Autant, donc, choisir un établissement bancaire qui vous convienne (localisation, horaires, tarifs… ).

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