Prêt immobilier : le fait d'être chômeur exonère-t-il de payer les indemnités de remboursement anticipé ?

Question

J'ai contracté il y a 4 ans un prêt immobilier afin d'acquérir un  appartement mis en location. Étant au chômage, inscrit au Pôle Emploi  depuis plus d'un an, j'ai décidé de vendre l'appartement et donc de  rembourser le prêt restant dû.  Dans le contrat de prêt, il est fait mention d'indemnités de remboursement  anticipé (d'une valeur égale à 1 semestre d'intérêt dans la limite de 3  % du capital restant du).  Question : puis-je me prévaloir de l'article L312-21 du Code de la  Consommation qui stipule que cette indemnité n'est pas exigible en cas de  "cessation forcée de l'activité professionnelle" ? (mon statut de demandeur  d'emploi est issu d'un licenciement ).

Accepted Answer

Lorsque l'emprunteur rembourse le pr&ecirc;t qui lui a &eacute;t&eacute; consenti sans attendre les &eacute;ch&eacute;ances pr&eacute;vues, il prive le pr&ecirc;teur d'une partie des int&eacute;r&ecirc;ts qui devraient constituer la r&eacute;mun&eacute;ration de ce dernier. 	 	La clause aux termes de laquelle une indemnit&eacute; sera due au pr&ecirc;teur, au titre des int&eacute;r&ecirc;ts non encore &eacute;chus, en cas de remboursement par anticipation, est licite. Cette indemnit&eacute;, dont la mise en &oelig;uvre est &eacute;ventuelle et donc &eacute;trang&egrave;re aux frais intervenus dans l'octroi du pr&ecirc;t, ne doit pas &ecirc;tre prise en compte dans la d&eacute;termination du taux effectif global de celle-ci. 	 	En effet, la cause de l'obligation au paiement de cette indemnit&eacute; consiste dans la r&eacute;paration du manque &agrave; gagner subi par le pr&ecirc;teur du fait de la r&eacute;siliation anticip&eacute;e du contrat (Cass. 1re civ., 27 sept. 2005). 	 	Cependant, la loi a entendu en limiter le montant, pour &eacute;viter que les sommes exig&eacute;es de l'emprunteur n'&eacute;quivalent &agrave; une v&eacute;ritable interdiction des remboursements par anticipation. L'article L. 312-21, alin&eacute;a 2, du Code de la consommation &eacute;nonce que cette indemnit&eacute; &laquo; ne peut, sans pr&eacute;judice de l'application de l'article 1152 du Code civil, exc&eacute;der un montant qui, d&eacute;pendant de la dur&eacute;e restant &agrave; courir du contrat, est fix&eacute; suivant un bar&egrave;me d&eacute;termin&eacute; par d&eacute;cret&raquo;. 	 	Aux termes de l'article R. 312-2 du Code de la consommation, l'indemnit&eacute; ne peut exc&eacute;der la valeur d'un semestre d'int&eacute;r&ecirc;t sur le capital rembours&eacute; au taux moyen du pr&ecirc;t, sans pouvoir d&eacute;passer 3 % du capital restant d&ucirc; avant remboursement. 	Ainsi, une clause stipulant des int&eacute;r&ecirc;ts compensatoires, ayant pour objet, en cas de remboursement anticip&eacute; du pr&ecirc;t, d'assurer au pr&ecirc;teur un taux de rendement &eacute;quivalent au taux moyen pr&eacute;vu par le contrat est licite d&egrave;s lors que le montant de l'indemnit&eacute; n'exc&egrave;de pas le maximum l&eacute;gal autoris&eacute; (Cass. 1re civ., 8 juill. 1994). 	 	Il est &agrave; noter que &laquo; pour les contrats conclus &agrave; compter de la date d'entr&eacute;e en vigueur de la loi no 99-532 du 25 juin 1999 relative &agrave; l'&eacute;pargne et &agrave; la s&eacute;curit&eacute; financi&egrave;re, aucune indemnit&eacute; n'est due par l'emprunteur en cas de remboursement par anticipation lorsque le remboursement est motiv&eacute; par la vente du bien immobilier faisant suite &agrave; un changement du lieu d'activit&eacute; professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint, par le d&eacute;c&egrave;s ou par la cessation forc&eacute;e de l'activit&eacute; professionnelle de ces derniers &raquo; (Code de la Consommation., art. L. 312-21, al. 3). 	Le l&eacute;gislateur pose des conditions tr&egrave;s pr&eacute;cises pour mettre en &oelig;uvre ce dispositif. C'est &agrave; l'emprunteur de prouver non seulement qu'il a vendu le bien acquis &agrave; l'aide du pr&ecirc;t qu'il entend rembourser par anticipation, mais aussi que la vente a &eacute;t&eacute; motiv&eacute;e par l'un des cas vis&eacute;s par la loi. 	 	Il existe peu de d&eacute;cisions de justice quant &agrave; l&rsquo;application de cette disposition. Cependant, le licenciement correspond bien &agrave; une perte involontaire d&rsquo;emploi.

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