L’encadrement des loyers reconduit dans vingt-huit agglomérations

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Le mécanisme repose en partie sur l’indice de référence des loyers (IRL).

Le dispositif est méconnu mais s’applique pourtant à vingt-huit agglomérations françaises. Le gouvernement d’Edouard Philippe a reconduit pour un an à compter de mardi 1er août l’encadrement des loyers des logements, dans un décret publié samedi dernier au Journal officiel.

Les agglomérations concernées sont celles où peut être prélevée la taxe sur les logements vacants en raison de fortes tensions sur le marché locatif, soit : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Cet encadrement des loyers est distinct du mécanisme créé par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014, mis en œuvre en fonction de loyers de référence, à Paris, à Lille et dans deux communes limitrophes du chef-lieu des Hauts-de-France, Hellemmes et Lomme. L’objectif est le même : endiguer l’envolée des loyers.

La prise en compte de l’indice de référence des loyers

Le premier dispositif repose sur le principe selon lequel quand un bien « vacant fait l’objet d’une nouvelle location », le loyer exigé par le bailleur « ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire », indique le décret.

Le loyer n’a pas été augmenté dans les « douze mois précédant la conclusion » du bail ? Le montant exigé « au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer […] révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers » (IRL).

Calculé pour chaque trimestre par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), l’IRL « correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers », selon la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs (article 17 d).

Les possibilités d’augmentation plus fortement que l’IRL

D’après le décret, dans certaines hypothèses, le loyer demandé au nouveau locataire peut progresser plus fortement que l’IRL, « dans les conditions et les limites suivantes » :

  • le propriétaire a procédé depuis la signature du bail « avec le précédent locataire » ou « depuis son dernier renouvellement » à « des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques » obligatoires « de décence […], portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ». Dans cette situation, « la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises » ;
  • « le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué ». Alors « la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer » demandé « au précédent locataire » ;
  • enfin, si le bien « a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer », le montant « peut être librement réévalué ».

Le décret ne vise pas les biens « faisant l’objet d’une première location » et ceux « inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ».

Le texte régit tous les baux « conclus ou renouvelés » entre le 1er août dernier et le 31 juillet 2018.

Pour trancher un éventuel litige, le propriétaire et le locataire ont le droit de saisir une commission de conciliation puis le juge.

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