Terrain à bâtir : une étude géotechnique obligatoire dans certaines zones

A compter du 1er janvier 2020, tout acheteur d’un terrain constructible situé dans une zone exposée au risque de « sécheresse et réhydratation des sols argileux » devra obtenir du vendeur une étude géotechnique.

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© zimmytws

C’est l’une des conséquences de la sécheresse : la fragilisation des maisons construites sur des terres argileuses. Ce phénomène, appelé « aléa de retrait-gonflement des sols argileux », est devenu en vingt ans la deuxième cause d’indemnisation par les assureurs au titre des catastrophes naturelles, derrière les inondations. L’argile a, en effet, pour particularité d’absorber l’eau. En période de pluie, le sol va gonfler et en période très sèche, il va au contraire se rétracter. Ces mouvements de gonflement et de rétractation se répercutent sur les habitations qui se tassent si les fondations ne sont pas adaptées. Des fissures apparaissent sur les murs qui fragilisent, voire rendent inhabitables, les constructions touchées. Les maisons de plain-pied sont les plus exposées.

Pour prévenir ce risque, la loi Elan (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) de novembre 2018 a décidé de rendre obligatoire une étude préalable des sols pour toute nouvelle construction. Un décret paru le 22 mai au Journal officiel précise que ce dispositif s’appliquera aux actes de vente et aux contrats de constructions conclus à compter du 1er janvier 2020.

Une étude géotechnique préalable obligatoire

En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, situé dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, le vendeur devra fournir à l’acheteur une étude géotechnique préalable. Sauf s’il s’agit de la vente d’un terrain non bâti situé dans un secteur où les dispositions d’urbanisme ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles. La carte des zones exposées sera définie par arrêté ministériel.

L’étude géotechnique préalable devra être annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, elle devra être annexée au cahier des charges et restera annexée au titre de propriété du terrain (article L.112-21 du Code de la construction et de l’habitation). Elle a pour but d’identifier les risques géotechniques d’un site et de définir les principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain différentiel. Sa durée de validité est de 30 ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué. Elle permet ainsi à l’acheteur d’être informé des surcoûts constructifs lié à cet aléa.

Avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d'œuvre d'un ou de plusieurs immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements, le maître d'ouvrage doit transmettre l'étude géotechnique préalable au constructeur. Lorsque cette étude n'est pas annexée au titre de propriété du terrain, il appartient au maître d'ouvrage de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment (article L.112-22 du Code de la construction et de l’habitation).

Le constructeur de l’ouvrage est tenu soit de suivre les recommandations de l’étude fournie, soit de respecter les techniques particulières de construction définies par voie réglementaire. Si l’étude indique une absence de risque, le constructeur n’est pas tenu par cette obligation (article L.112-23 du Code de la construction et de l’habitation).

Les contrats non soumis au dispositif

Ne sont pas soumis au dispositif les contrats ayant pour objet des travaux qui n’affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment, l’écoulement des eaux ou les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment. Il en est de même pour les contrats ayant pour objet des travaux relatifs à des extensions, y compris des vérandas et des garages, sous réserve que la superficie du projet soit inférieure à 20 m2 et que la nouvelle construction soit désolidarisée du bâtiment existant.

df
Sarah Corbeel
Publié le

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