Les taux de crédit immobilier ont progressé en mars

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Tableau noir, craie, prix immobiliers
Les taux de crédit immobilier dépendent de l’environnement économique. - © anilakkus

Certains candidats à un prêt sont déjà pénalisés. Le taux de crédit moyen sur 20 ans exigé par les banques partenaires d’Empruntis est passé de 1,1 % en février à 1,3 % en mars, révèle un document transmis mercredi 30 mars à Dossier Familial par le réseau de courtage.

Le taux de crédit moyen sur 25 ans a lui grimpé de 1,25 % à 1,4 %, tandis que le taux des emprunts sur 15 ans, dont la durée plus brève induit un coût moindre, a crû de 0,95 % à 1,15 %, d’après Empruntis. « C’est une hausse claire et nette », nous indique Cécile Roquelaure, directrice des études du réseau.

« Au mois de mars, la plupart des banques ont augmenté leurs barèmes, note auprès de Dossier Familial Sandrine Allonier, porte-parole d’un autre réseau de courtage, Vousfinancer. Une banque a même accru ses taux de 0,57 point, elle a dû l’abaisser de 0,1 point par la suite. »

Un autre prêteur partenaire de Vousfinancer a légèrement augmenté ses taux en liant cette tendance à « la fin de l’inflation, à la volatilité sur les marchés financiers et au conflit ukrainien ».

Les banques font des efforts « pour ne pas perdre des parts de marché », mais, dans l’objectif de préserver leurs marges, répercutent la hausse de leurs propres coûts.

Renchérissement du coût des emprunts de l’Etat

L’inflation, le changement progressif dans les politiques menées par la Banque centrale européenne (BCE) et par Réserve fédérale américaine (FED) ou encore le rebond du rendement des obligations assimilables du trésor (OAT) sur 10 ans, titres émis par l’Etat pour financer sa dette sur les marchés financiers, expliquent l’évolution des taux d’emprunt. Le taux des OAT sur 10 ans constitue une référence dans la fixation des taux.

Il est passé au-delà du seuil de 1 % « pour la première fois depuis avril 2017 », selon Sandrine Allonier. Le magazine Challenges affirme que ce niveau n’avait pas été atteint « depuis février 2018 ». Le taux de l’OAT avait même temporairement diminué en deçà du seuil de 0 % : les acquéreurs perdaient de l’argent en payant pour leurs propres investissements, utilisant la dette publique française comme un coffre-fort.

La progression des taux de crédit immobilier va-t-elle continuer ? « Si la hausse se maintient à ce rythme, les taux devraient arriver à 1,5 % ou à 1,6 % en mai-juin », prévoit Maël Bernier, porte-parole du réseau de courtage meilleurtaux.com.

« La boule de cristal est un exercice difficile. Il n’est pas impossible que les taux s’élèvent à 1,5 % au moment de l’été, mais ce n’est pas certain. Les banques elles-mêmes ne savent pas quels taux elles demanderont le mois prochain, tant les facteurs sont nombreux, comme le coût de leur refinancement ou les annonces de la BCE », rappelle la directrice des études d’Empruntis, Cécile Roquelaure. Les taux appliqués au second semestre dépendront de « l’atteinte des objectifs » des banques au premier, jugé stratégique. Les établissements qui n’ont pas rempli leurs objectifs de crédit immobilier pourront choisir de stabiliser leurs taux ou de les diminuer, entraînant dans leur sillage d’autres établissements.

La directrice des études d’Empruntis observe « une volonté de sortir des taux bas » et une adaptation de plus en plus fine des banques à leur environnement. « Certains de nos partenaires nous ont dit vouloir modifier leurs taux non plus une fois mais deux fois par mois ou encore une fois par semaine », rapporte Cécile Roquelaure.

Baisse des capacités d’emprunt

Des candidats au crédit doivent revoir leur projet d’acquisition immobilière. « Nous sommes obligés de rappeler des personnes pour lesquelles nous avions fait une simulation il y a un mois. Pour certains, les capacités d’emprunt ayant baissé, des biens différents doivent être ciblés. Pour d’autres candidats, avec une telle hausse, le taux d’endettement [différence entre le coût mensuel du crédit et les revenus] risque d’être dépassé et leur dossier peut être rejeté », déplore Sandrine Allonier.

 

Le renchérissement du coût du crédit s’accompagne d’une quasi-stagnation des taux d’usure, au-dessus desquels les banques ne peuvent aller. Les taux d’usure des « prêts d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans » passent de 2,4 % entre janvier et mars à 2,43 % au deuxième trimestre, indiquent des avis de Bercy du 26 décembre 2021 et du 28 mars 2022. Pour les crédits d’une durée égale ou supérieure à 20 ans, les taux d’usure baissent de 2,41 % à 2,4 %.

« Des dossiers classiques dépassent le taux d’usure, en tenant compte des garanties, des frais de dossier et du coût de l’assurance emprunteur », observe Sandrine Allonier. « Pour éviter un refus, les candidats sont contraints de souscrire une assurance dont les garanties sont faibles. S’ils font appel à un courtier, ce dernier peut consentir un rabais sur ses honoraires », poursuit la porte-parole de Vousfinancer. Les taux d’usure sont destinés à protéger les emprunteurs contre les demandes excessives des banques.

« Les banques vont être coincées par les taux d’usure », anticipe Cécile Roquelaure.  Les prêteurs sont susceptibles d’adapter leurs taux pour éviter de perdre des clients potentiels.

Une limitation du taux d’endettement à 35 % pour 20 % des emprunts

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent respecter de nouvelles obligations, qui jusque-là représentaient de simples préconisations.

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a imposé une limitation à 35 % le taux d’endettement ou un plafonnement à 25 ans de la durée des crédits. Pour les emprunts finançant l’acquisition d’un bien donnant lieu à d’importants travaux, la durée peut monter à 27 ans. Les établissements ont le droit de ne pas appliquer ces règles sur 20 % des emprunts commercialisés chaque trimestre.

« Les banques n’ont plus le choix concernant ces critères, elles utilisent des matrices [outils mathématiques] pour suivre le volume de dérogations. La zone grise des taux d’endettement compris entre 35 % et 39 % va augmenter », estime Maël Bernier. D’après la porte-parole de meilleurtaux.com, « Il ne se passe pas une journée sans qu’un franchisé du réseau ou une banque ne refuse un dossier ». Parfois, l’absence d’apport de 7 000 ou 8 000 € peut conduire à un rejet.

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