Les prix de l’immobilier ancien vont fortement reculer

Des observateurs du marché font cette anticipation, en s’appuyant sur les effets de la crise sanitaire due au Covid-19 et du second confinement.

Ce contenu a bien été ajouté à vos favoris dans votre compte

Voir mes favoris

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être connecté(e)

Me connecter

Pour ajouter ce contenu à vos favoris vous devez être abonné(e)

M'abonner
7mn de lecture
Immobilier
Des spécialistes de l’immobilier s’attendent à une baisse des prix dans l’immobilier ancien. © Andrii Yalanskyi

Voilà, c’est fini : le temps de l’euphorie s’achève pour les professionnels de l’immobilier. Les prix des logements anciens vont fortement reculer en écho aux répercussions du second confinement, en vigueur depuis le 30 octobre pour limiter la propagation du Covid-19, prévoit, dans un entretien à Dossier Familial, Thomas Lefebvre, directeur scientifique de la plateforme d’estimation MeilleursAgents, qui a diffusé le 2 novembre une étude sur les prix de l’immobilier.

« Avant ce confinement, en tenant compte des effets de la crise sanitaire sur l’emploi et du niveau très bas des taux d’emprunt, nous anticipions que le marché allait se stabiliser à des niveaux assez hauts, mais nous ne prévoyions pas de chute des prix », rappelle Thomas Lefebvre. Selon le baromètre que MeilleursAgents avait publié le 1er octobre, les prix dans l’ancien devaient diminuer de 1 % sur un an d’ici septembre 2021, en moyenne nationale.

Le mois dernier, les prix ont augmenté de 0,2 % en France et stagné dans les dix villes les plus peuplées du territoire hors Paris, d’après les calculs de MeilleursAgents. Dans le détail, les montants ont progressé à Rennes (0,2 %), à Montpellier (0,3 %), à Lille (0,4 %), à Nantes (0,4 %), à Marseille (0,5 %) et à Strasbourg (0,6 %).

Mais, « en rupture avec cinq ans de hausse quasi-continue, les prix ont reculé en octobre dans plusieurs grandes villes, souligne le spécialiste. À Bordeaux, à Paris et à Lyon, les montants ont diminué en raison d’un problème de pouvoir d’achat. La tendance était même déjà présente dans la capitale depuis la rentrée. Un autre groupe de villes peut être distingué : la baisse des prix y résulte de la fragilisation de l’emploi, dans l’aéronautique à Toulouse, dans le tourisme à Nice. »

Les signes confirmant une baisse des prix

Plusieurs signes confirment la fin de l’augmentation dans la capitale. « On observe un retour des négociations à Paris, indique à Dossier Familial Henry Buzy-Cazaux, qui préside l’Institut du management des services immobiliers (Imsi). Les vendeurs consentent des baisses par rapport aux prix affichés, dans une fourchette comprise entre 2 et 5 %, ce qui est proche du montant des ‘‘frais de notaire’’ pour un bien à 600 000 €. »

Henry Buzy-Cazaux voit dans « la durée des transactions » une autre preuve du renversement de tendance : « Les agents immobiliers n’invitent plus les candidats à l’achat à se décider tout de suite après une visite à Paris. Les délais de réflexion sont redevenus normaux. Dans toute la France, il y a moins de demande et moins de demande solvable. »

La crise sanitaire va peser sur le marché

Le confinement ne va rien arranger. Certes, note Thomas Lefebvre, « l’ensemble de la chaîne immobilière continue de tourner, ce qui marque un changement par rapport au premier confinement. Le flot d’activité est encore important, les agents immobiliers, les courtiers et les notaires continuent à avancer sur les projets grâce à la digitalisation. »

Mais, poursuit le cadre de MeilleursAgents, seuls peuvent aboutir durant le confinement les projets déjà bien avancés : il s’agit, de son point de vue, soit d’offres d’achat déjà émises, soit de compromis ou de promesses de vente signés avant le confinement. « On peut imaginer, dans des cas très rares, que des offres soient faites après des visites virtuelles, mais plutôt pour des investissements et non pour des achats de résidence principale », ajoute Thomas Lefebvre. En général donc, les nouveaux projets risquent d’être reportés. Au mieux.

Car la crise sanitaire et ses conséquences en chaîne vont continuer à peser sur le marché immobilier. Les taux d’emprunt vont probablement rester faibles dans les prochains mois : la Banque centrale européenne (BCE) va conserver, voire amplifier sa politique monétaire, pour éviter aux économies de la zone euro de sombrer dans la dépression. D’après MeilleursAgents, « une incertitude » pèse sur la « politique d’octroi de crédit » des banques, susceptibles de se concentrer encore davantage sur « les meilleurs profils ».

« Les ménages vont entrer dans un cycle de défiance »

La perte de produit intérieur brut (PIB) découlant du confinement sera probablement inférieure à celle due au premier. Mais le chômage risque de monter, et avec lui le pessimisme. « Les circonstances qui font évoluer la capacité financière des ménages, comme le chômage, l’activité partielle, l’absence d’augmentation de salaire ou un CDD plutôt qu’un CDI amènent à une baisse des prix », souligne Henry Buzy-Cazaux.

« L’immobilier ne peut être le seul marché où le prix ne s’ajuste pas aux capacités contributives. » - Henry Buzy-Cazaux

Thomas Lefebvre considère que « les ménages vont entrer dans un cycle de défiance. Ils vont attendre pour prendre des décisions immobilières, ce qui va créer un repli. » Le directeur scientifique de MeilleursAgents admet être « incapable de chiffrer » cette tendance. Avant le premier confinement, nous évaluions l’impact sur les prix dans l’ancien à 1 % sur un an. Le niveau de la baisse risque d’être un peu plus fort », poursuit-il, envisageant un recul inférieur à 5 %.

Sans craindre « d’effondrement, car la demande est très forte, en raison de l’insuffisance de logements », Henry Buzy-Cazaux « s’engage » sur des chiffres. « Sur les marchés tendus, celui des grandes villes, les prix risquent de diminuer de 5 % d’ici au printemps, estime le président de l’Imsi. Dans les villes moyennes, la baisse risque d’être comprise entre 5 et 10 %. Sur les marchés ruraux, celui des résidences secondaires, les prix résistent, voire augmentent légèrement, en particulier dans les zones très attractives que sont l’Orne, le Béarn ou le Pays de Gex. »

« Des territoires qui présentent une attractivité économique vont tirer leur épingle du jeu », analyse Thomas Lefebvre. Pour lui, à long terme, « la question est de savoir si la forte demande immobilière va se déplacer des grandes villes vers les villes moyennes, comme Angers et Reims, des villes bien connectées et bien placées ». L’essor du télétravail, un effet indirect de la crise sanitaire, est susceptible de redessiner le marché immobilier.

Le nombre de transactions va davantage diminuer l’année prochaine

MeilleursAgents révise légèrement son estimation 920 000 transactions dans l’ancien pour l’année 2020. « Le nombre de ventes devrait tourner autour de 900 000 », indique Thomas Lefebvre. À en croire Henry Buzy-Cazaux, le nombre de ventes « devrait être plutôt de 850 000 ». Le second confinement est susceptible d’avoir une incidence plus importante sur le volume en 2021 qu’en 2020, selon MeilleursAgents. Les notaires avaient enregistré quelque 1,06 million de transactions l’année dernière.

« Les prix atterrissent en douceur »

Plus positive que les deux observateurs cités, Sandrine Allonier, porte-parole du réseau de courtage en crédit immobilier Vousfinancer, considère auprès de Dossier Familial que « le marché reste dynamique » alors que « les prix atterrissent en douceur », selon elle.

Laurent Vimont, président du réseau d’agences immobilières Century 21 France, se refuse également au pessimisme. « Les personnes qui prévoient une baisse des prix jouent aux ‘‘Madame Irma’’, s’agace-t-il auprès de Dossier Familial. Ils devraient apprendre à respirer un grand coup et à répondre aux journalistes : ‘‘Je ne sais pas.’’ Les prix de l’immobilier dépendent principalement des taux d’intérêt, qui sont très bas. »

« Si le confinement est allégé dans les prochaines semaines et si les visites peuvent reprendre, comme nous le réclamons auprès du gouvernement pour les projets d’achat et de location d’un bien à titre de résidence principale, il n’y aura pas d’impact sur les prix », anticipe Laurent Vimont. Le confinement doit s’achever au plus tôt le 30 novembre inclus, le président de la République, Emmanuel Macron, n’excluant pas une prolongation.

De nouvelles conditions d’octroi de crédit immobilier sont attendues

Henry Buzy-Cazaux et un autre spécialiste du marché immobilier interrogé par nos soins envisagent un assouplissement le mois prochain des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) applicables à l’octroi de crédit immobilier, auxquelles les banques se conforment. La ministre déléguée chargée du Logement, Emmanuelle Wargon, va demander au HCSF un tel assouplissement, affirme le président de l’Imsi. Sollicité, le cabinet d’Emmanuelle Wargon n’a pas répondu à Dossier Familial.

En décembre 2019, l’autorité qui surveille le système financier a préconisé aux banques de plafonner la durée de crédit maximale à 25 ans et le taux d’endettement ou d’effort de 33 % par rapport aux revenus, réduisant ainsi les hypothèses de prise en charge par les crédits de la totalité du prix, voire en plus des « frais de notaire », et tarissant le vivier d’emprunteurs.

df
Timour Aggiouri
Publié le

Partager cet article :